SAP Pontevedra 392/2000, 10 de Octubre de 2000
| Ponente | JULIO CESAR PICATOSTE BOBILLO |
| ECLI | ES:APPO:2000:2840 |
| Número de Recurso | 331-M/1998 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 392/2000 |
| Fecha de Resolución | 10 de Octubre de 2000 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Pontevedra, Sección 1ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN PRIMERA
PONTEVEDRA
LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA compuesta por los
Ilmos. Srs. D. JAIME CARRERA IBARZABAL, D. JUAN M. ALFAYA OCAMPO y D. JULIO PICATOSTE BOBILLO, Magistrados han pronunciado
EN NOMBRE DEL REY
la siguiente
.SENTENCIA NUM. 392
Pontevedra, a diez de octubre de 2000.
Recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos de juicio de menor cuantía, número 331-M/1998 del Juzgado de Primera Instancia núm 7 de Vigo promovido como
apelantes por don Luis y doña Alejandra , representados
en esa instancia por la Procuradora doña Mª. del Amor Angulo Gascón y dirigidos por el Letrado
don Fernando Méndez Pérez y como apelados don Matías , D. Rogelio , D. Aurora , Rodolfo , Dª Sonia , D. Salvador , D. Pedro , Dª María , D. Mauricio , D.
Leonardo , Dª Eva , D. Lázaro , D. Lucas , Dª Consuelo ,
D. Oscar , representados en esta alzada por el Procurador don José
Portela Leirós y defendidos por el Letrado don José Ocampo Martínez; fue también apelada la
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACIÓN GRAN LAR ( CALLE000 , núm NUM000 ,
San Pelayo de Navia, VIGO), en situación de rebeldía.
En los autos a que este rollo se refiere, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia arriba referido, en cuya parte dispositiva se estimaba la demanda rectora de autos con imposición de costas a los demandados.
Contra la referida sentencia se interpuso recurso de apelación por don Luis y doñaAlejandra , que fue admitido en ambas efectos, y elevados los autos a esta Audiencia, previo emplazamiento de las partes, una vez personadas en tiempo y forma, se instruyeron las partes y el Magistrado ponente y se señaló día para la vista en la que las partes alegaron en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido ponente el Magistrado el Ilmo. Sr. Don JULIO PICATOSTE BOBILLO, quien expresa el parecer de la Sala.
En síntesis y apretado resumen, diremos que la demanda formulada por quince copropietarios, contra el promotor don Luis y su cónyuge, doña Mi Alejandra , y contra la comunidad de propietarios (que ha permanecido en rebeldía), solicita sea declarada la nulidad de determinadas normas estatutarias contenidas en la escritura de constitución de declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal de 27 de septiembre de 1994, otorgada por el promotor-vendedor de las viviendas, así como que se declaren también nulas otras cláusulas estatutarias contenidas en la escritura de 15 de noviembre de 1995, complementaria de la anteriormente citada, así como nulas también la creación de fincas como privativas y la variación de cuota de participación consecuente a la creación de esas dos fincas.
Los demandados, en esencia, alegan que las facultades en cuya virtud actuaba el promotor estaba aceptadas expresamente por los compradores en la misma escritura de venta, aceptación que, por otro lado, comportaba un poder especial conferido a aquél.
En el iter negocial de la venta de pisos y de la constitución del régimen de propiedad horizontal, hay que distinguir dos fases; una primera en la que el Sr. Luis , antes de otorgar la escritura de declaración de obra nueva y constitución de la propiedad horizontal (27- septiembre-1994) había vendido a dos de los codemandantes (don Matías y don Rodolfo ) sendas viviendas en documento privado de fechas 6-septiembre-1993 y 24-febrero-1994, respectivamente. Estos mismos formalizaron luego su venta en documento público en escrituras otorgadas - al igual que los demás copropietarios codemandantes - una vez había sido ya otorgado el título constitutivo.
Ha sido cuestión discutida -y doctrinalmente lo es - la legitimación activa del promotor para otorgar por sí solo la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, cuando se ha iniciado ya el proceso de venta de viviendas. La propia jurisprudencia ha cambiado su inicial criterio; si en un principio adoptó la tesis que propiciaba la protección de los intereses de quienes, estando la obra en construcción habían comprado en documento privado, para negar al promotor vendedor la legitimación para otorgar por sí solo el título constitutivo de la propiedad horizontal ( STS 3-2-1975, 3- 12-1986 ), después otras resoluciones han venido entendiendo que, en consonancia con las exigencias -y consecuencias- que impone la teoría del título y el modo ( art 609 CC ), al no comportar el documento privado la tradición del bien, no se había producido la adquisición de la propiedad y, en consecuencia, no había otros propietarios distintos del promotor, dueño único, al momento de otorgarse la escritura, acto para el cual, entonces, estaba legitimado ( SSTS 28-4-1986, 17-7-1987 ) de suerte que solo se podía proclamar esa falta de legitimación y por ende la nulidad del título cuando la venta anterior se hubiera hecho en escritura pública, pues esa tradición instrumental si habría comportado la transmisión de la propiedad y convertido al propietario en condueño, cuyo concurso se hace preciso para la constitución del título de propiedad horizontal. Se dejan a salvo los casos en que en dicha escritura se hubiera apartado el promotor de lo pactado en documento privado privándole de derechos en contra de lo allí estipulado( STS 28-1-1998 ) o los casos en que no obstante haberse realizado la compra en documento privado se hubiese entregado materialmente la vivienda (6-11-1992).
Partiendo de tal tesis jurisprudencial, y admitiendo que el promotor pudiese otorgar por si solo la escritura de propiedad horizontal ya que en esa fecha había dos viviendas vendidas solo en documento privado y sin entrega, ni material ni simbólica, esto es, sin haberse operado la tradición de la cosa vendida, no significa que todo lo que se haya recogido en el título constitutivo sea inexpugnable y que todo lo en él establecido pueda sostenerse jurídicamente, aunque trate de obtener un anclaje, aparentemente legitimador, en los documentos privados, primero, y en las sucesivas escrituras de venta posteriores, so capa de una aceptación de los compradores.
En los documentos privados de compra se contiene una cláusula en la que, además de facultar al promotor vendedor a formalizar en su día escritura de declaración de obra nueva y constitución del complejo inmobiliario en propiedad horizontal, se añade que "a tal fin podrá establecer normas de comunidad, cuotas de participación, determinar fincas independientes, constituir derechos de mayor elevación, de nuevas construcciones, y de cualesquiera otras clases, establecer servidumbres,mancomunidades y las demás circunstancias o estipulaciones que considere conveniente, sin traba ni limitación alguna. Al contenido de dicha escritura que el señor Luis podrá rectificar, ampliar o modificar, se somete la parte compradora de forma irrevocable".
Este pacto, antecedente de lo que después, y como facultades del promotor, se recoge en el título constitutivo, contiene ya un germen de antijuridicidad que no se sana en modo alguno con el otorgamiento de las escrituras de venta, ni a favor de estos compradores ni de los sucesivos. Nos bastaría con referirnos exclusivamente a las escrituras públicas, pero en la medida que estos copropietarios que adquirieron en documento privado podían por sí solos instar las nulidades que pretenden, como también los propietarios que adquirieron después de otorgado el título constitutivo pueden igualmente, por las razones que expondremos, instar la nulidad, por lo que, proclamada ésta, habría de servir a los demás copropietarios que también la piden, porque lo radicalmente nulo lo es ya frente a todos, pues aquella declaración es indivisible. Por ello, huelga que la parte recurrente diga que los propietarios que adquirieron con posterioridad a la escritura de modificación del título constitutivo, carecen de legitimación. Hemos de añadir aquí que, frente al desconocimiento que los demandados hacen de la Sra Sonia en cuanto demandante, ha de advertirse que aparece en el titulo de adquisición de su marido, don Rodolfo .
Si por ser todavía propietario único estaba legitimado el promotor para otorgar por si solo el título constitutivo de la propiedad horizontal al tiempo que lo hizo, no habría inconveniente para admitir que en la cláusula pudiese decir en los documentos privados, sin objeción, que aquél formalizaría en su día la correspondiente escritura. Pero no cabe ya validar, a partir de ahí, las omnímodas facultades del otorgante, pues es jurídicamente un contrasentido decir que se autoriza un acto constitutivo de la propiedad horizontal para instaurar, como de hecho se instauró, un régimen que vulnera la propia esencia de tal régimen comunitario. Dicho de modo más descarnado: se faculta al promotor para crear un régimen de propiedad horizontal que no se va a regir por las normas de la propiedad horizontal.
Es cierto que mientras aquél es dueño único puede actuar por sí solo y configurar a su voluntad el régimen de propiedad horizontal, pero no puede entenderse ni admitirse que eso le otorgue carta blanca para apropiarse de unas facultades de gobierno y control en términos tales que impliquen que tras la incorporación de otros comuneros, éstos carezcan ya, "ab initio", de las facultades inherentes al régimen de propiedad horizontal.
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