SAP Baleares 153/2011, 9 de Mayo de 2011

Ponente:SANTIAGO OLIVER BARCELO
Número de Recurso:135/2011
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:153/2011
Fecha de Resolución: 9 de Mayo de 2011
Emisor:Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª
RESUMEN

PROPIEDAD HORIZONTAL. JUNTA DE PROPIETARIOS. ACUERDOS. Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00153/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000135 /2011

SENTENCIA Nº 153

Ilmo. Sr. Presidente Acctal:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª. COVADONGA SOLA RUIZ

En PALMA DE MALLORCA, a nueve de Mayo de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001225 /2008, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 2 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo de Sala RECURSO DE APELACION (LECN) 135/2011, en los que aparece como parte demandada apelante, D. Constancio, representado por el Procurador de los tribunales, D. ONOFRE PERELLÓ ALORDA, y asistido por el Letrado D. FRANCISCO DE MENDOZA HOURTOUAT, y como parte demandante apelada, la C.P. EDIFICIO000 " DE LA C/ DIRECCION000, Nº NUM000 DE PALMA, representada por el Procurador de los tribunales, D. FRANCISCO ARBONA CASASNOVAS, y asistida por el Letrado D. JAIME GRIMALT ESCALAS.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 2 de PALMA DE MALLORCA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 14 de octubre de 2010, cuyo fallo dice: "Que estimo la demanda formulada por D. Francisco Arbona Casasnovas en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ", DIRECCION000, número NUM000 de Palma, contra

D. Constancio, representado por el Procurador Don Onofre Perelló Alorda y, en consecuencia, procede condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la actora la suma de 24.463,09 euros más el interés legal que dicha cantidad dineraria devengue a contar desde la fecha de la interpelación judicial, así como a los intereses ejecutorios o procesales previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Se condena a la parte demanda al pago de las costas procesales.".

SEGUNDO

Que contra la anterior sentencia y por la representación del a parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 3 de mayo del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO

En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Formulada demanda en reclamación de cuotas impagadas, por parte de la "Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 ", en DIRECCION000, NUM000 de esta Capital, contra D. Constancio, en suplico de que "se dicte sentencia por la que se condene a la parte demandada a abonar a mi representada la cantidad que le adeuda, 24.463,09 #, que deberá incrementarse con el interés legal correspondiente; todo ello, con expresa imposición de costas a la parte demandada", fue contestada y negada por éste último y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, la demanda fue estimada en la instancia por Sentencia de fecha 14-octubre-2010, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimo la demanda formulada por D. Francisco Arbona Casasnovas en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ", DIRECCION000 número NUM000 de Palma, contra D. Constancio, representado por el Procurador Don Onofre Perelló Alorda y, en consecuencia, procede condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la actora la suma de 24.463,09 euros más el interés legal que dicha cantidad dineraria devengue a contar desde la fecha de la interpelación judicial, así como a los intereses ejecutorios o procesales previstos ene. artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Se condena a la parte demanda al pago de las costas procesales.".

Contra la anterior resolución sea alza la representación procesal de D. Constancio, alegando la ausencia de título constitutivo de la "Comunidad de Propietarios", de libro de Actas diligenciado, de N.I.F. y de cuenta corriente, que el edificio es un hotel y no constituido en régimen de propiedad horizontal, lo que conlleva la nulidad de los acuerdos adoptados; que las cantidades reclamadas son anteriores a la supuesta constitución formal y al supuesto acuerdo de la "Comunidad de Propietarios", de las que procede rebajar la remuneración mensual de 600.- Euros a favor de D. Severiano y el I.B.I. de un aparcamiento, por todo lo cual interesa que se dicte sentencia por la que estimando el recurso de apelación interpuesto, revoque la resolución recurrida desestimando totalmente la demanda, absolviendo a mi mandante de la peticiones contenidas en la misma, y con expresa imposición de costas a la actora-apelada en ambas instancias.

La representación procesal de los codemandantes se opone al recurso formalizado de adverso, alegando la existencia "de facto" de la "Comunidad de Propietarios", amén de su formal constitución a la que no asistió el demandado ni impugnó el acuerdo sobre la misma, que las cantidades reclamadas por gastos comunitarios son correctas y las dos impugnaciones, previa aprobación en Junta fueron notificadas y no impugnadas según el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, por todo lo cual interesa que se desestime íntegramente el recurso, y confirme íntegramente la sentencia de Instancia, con expresa condena en costas a la parte demandada-apelante.

SEGUNDO

Respecto de la legitimación activa de la "Comunidad de Propietarios", a través del Presidente, este Tribunal ya precisaba en la Sentencia de fecha 28-diciembre-09 que sobre la excepción de falta de legitimación activa procede recordar, siguiendo la mejor doctrina y del conocimiento previo que de la propia definición de prehorizontalidad ya se desprende que la hay de dos tipos: aquellos casos en los que el elemento que falta es el título constitutivo; y los supuestos en que lo que falta no o es adecuado (todavía) es el edificio. Pero se añade un tercer caso o supuesto (quizás enmarcable por analogía en este último) que es el caso de que sobre un edificio (dividido horizontalmente o no) se constituya un derecho de vuelo para sobreedificar una o más plantas; en este caso hay una situación de prehorizontalidad hasta que se ejercita el derecho de vuelo, momento a partir del cual entra en juego permanente la institución de la propiedad horizontal.

La falta de título constitutivo crea lo que la doctrina llama una "propiedad horizontal de hecho". Esta es la opinión también de la Audiencia Provincial de Segovia que en Sentencia de 21 de mayo de 1981 dijo que la circunstancia de no haberse otorgado aún por los interesados el título constitutivo a que alude el artículo 5 de la Ley de 21 de julio de 1960 no significa quedaban someterse a las reglas de la comunidad de bienes general, ya que el sistema de la propiedad por pisos o propiedad horizontal a que hace referencia el artículo 396 del Código Civil se establece legalmente desde el momento mismo de la división de un inmueble mediante la adquisición de un piso del que forma parte.

Más específica ha sido, mas recientemente, otra Audiencia Provincial, la de Badajoz, que en Sentencia de 21 de noviembre de 1996 manifiesta que las "...llamadas propiedades horizontales de hecho 8º situaciones de prehorizontalidad) es decir los supuestos de edificios divididos por pisos y vendidos como tales a distintos propietarios, pero en los que no existe título constitutivo y, por ende, en que la propiedad horizontal, como tal, no ha surgido jurídicamente aún a la vida, se rigen, analógicamente, por las normas de la Ley de Propiedad horizontal, y por ello rige, en ellas, plenamente el estatuto jurídico de la propiedad horizontal..."; y ello, enlazado con la Comunidad "de facto" que: "Ahondando sobre las anteriores consideraciones, procede recordar que en la Sentencia de fecha 26 de septiembre de 2006, dictada por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, ya se reseñaba que " denuncia la parte hoy apelante defecto en el modo de constituirse la comunidad olvidando que la comunidad existe desde que coinciden en un edificio, urbanización o complejo, de un lado, varias propiedades privadas y de otro, elementos comunes, a partir de cuyo momento nacen las obligaciones y derechos de todos los comuneros, aún antes del otorgamiento de título y de que se deduzca su inscripción registral. Por ello, es realidad reconocida, la existencia de Comunidades funcionando por situaciones de hecho, sin el apoyo de un título constitutivo concreto, que no por eso dejan de estar regidas por las mismas normas jurídicas existe Comunidad cuando se dan los elementos tipificados en el artículo 396 del Código Civil . La falta de título, significa, que dándose las características que recoge la Ley de Propiedad Horizontal no tuviera aplicación sus preceptos, criterio que ha sido consagrado legislativamente en el artículo 2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, aplicable también a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5, sino que también será de aplicación "a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubieren otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal", y el artículo 24.4 que establece el sistema de fuentes para complejos inmobiliarios que no se hayan constituido formalmente, los cuales se regirán en primer lugar por los pactos a los que libremente hayan llegado los propietarios y supletoriamente por las disposiciones de la propia ley.

Por tanto, aún en el supuesto de que no se hubiera constituido formalmente la Comunidad, no por ello deja de tener legitimación el demandante en cuanto a la reclamación de las cantidades adeudadas por el propietario de una de las viviendas, respecto de gastos comunes.

De no entenderse así se...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA