SAP Sevilla 410/2011, 22 de Noviembre de 2011
| Ponente | RAFAEL SARAZA JIMENA |
| ECLI | ES:APSE:2011:3373 |
| Número de Recurso | 4074/2011 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 410/2011 |
| Fecha de Resolución | 22 de Noviembre de 2011 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Sevilla, Sección 6ª |
Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla
JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE SEVILLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 4074/2011
JUICIO ORDINARIO Nº 1285/2009
FALLO
REVOCATORIO
S E N T E N C I A Nº 410/2011
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
DÑA. CARMEN ABOLAFIA DE LLANOS
D. RAFAEL SARAZÁ JIMENA
DÑA. FRANCISCA TORRECILLAS MARTÍNEZ
En la Ciudad de Sevilla, a veintidós de noviembre de dos mil once.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 2 de febrero de 2011 dictada en autos de Juicio Ordinario 1285/2009 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE SEVILLA entre el demandante D. Ricardo representado por la Procuradora DÑA . CRISTINA NÚÑEZ OLLERO y defendido por el Letrado D. MANUEL GIL CORONADO, y la demandada JARDINES DE GERENA S.A. representada por el Procurador D. JAIME COX MEANA y defendida por el Letrado D.DIEGO J. ALBA ALMANZA, pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante contra sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso el Magistrado Iltmo. Sr. D. RAFAEL SARAZÁ JIMENA .
Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE SEVILLA cuyo fallo es como sigue: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Cristina Núñez Ollero en nombre y representación de Ricardo contra Jardines de Gerena S.A., absuelvo plenamente a la citada demandada de la totalidad de pretensiones deducidas en su contra, con imposición a la parte demandante de las costas causadas en este procedimiento."
Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de D. Ricardo que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.
Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
D. Ricardo presentó demanda contra la promotora "JARDINES DE GERENA, S.A." (en lo sucesivo, JARDINES DE GERENA), en la que solicitó se declarara resuelto el contrato de compraventa de vivienda suscrito entre las partes por el incumplimiento de sus obligaciones por parte de JARDINES DE GERENA al no haber entregado la vivienda en el plazo pactado y no haber contratado el aval exigido en la Ley 57/68 y previsto en el contrato.
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia consideró, sucintamente, que el demandante había remitido la comunicación resolutoria cuando aún no había vencido la prórroga que había concedido a la promotora para la entrega de la vivienda y que, en todo caso, la demanda había sido presentada cuando dicha prórroga había vencido poco tiempo antes por lo que el retraso no era importante, y que la constitución del aval previsto en la Ley 57/68 no era una obligación esencial del vendedor, sino accesoria, por lo que su incumplimiento no podía justificar el ejercicio de la acción resolutoria.
Contra esta sentencia interpone recurso de apelación el demandante.
Como primeros argumentos impugnatorios, el demandante alega que la sentencia ha interpretado erróneamente el documento firmado por las partes el 26 de noviembre de 2008, y asimismo ha errado en su apreciación de cuál sea la demora existente en el cumplimiento de la obligación de la promotora e entregar la vivienda al actor.
En primer lugar, la Sala considera que el contrato de compraventa predispuesto por la promotora incumple las prescripciones que impone tanto la normativa general reguladora de los contratos concertados con consumidores como la normativa específica sobre primera venta de vivienda en cuanto a la fijación de la fecha de entrega de la vivienda, fundamentalmente la disposición adicional primera -1-1ª en relación al art. 10.bis de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en el texto vigente cuando se suscribió el contrato, el art. 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas y 6.1.n del Decreto 218/2005, de 11 de octubre, que aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas de Andalucía. No es admisible una condición general que establece como fecha de entrega el plazo de 3 meses desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación porque tal previsión vulnera la normativa aplicable que exige la determinación de una fecha de entrega en el caso de venta de primera vivienda cuando la misma no está totalmente edificada, puesto que dicha normativa excluye no ya la indeterminación absoluta del plazo de entrega sino incluso la determinación insuficiente. Se hace depender la fecha de entrega de la vivienda de unas actuaciones completamente ajenas al comprador, como son que el vendedor solicite la licencia de primera ocupación, que haya cumplido los requisitos necesarios para su obtención, y que la administración competente la conceda, sin que se fije una fecha determinada para ello.
No es admisible que sólo se fijara una fecha determinada para la finalización de la obra y no para la entrega de la vivienda, porque la obligación del vendedor es entregar la vivienda vendida sobre plano, siendo en todo caso la finalización de la vivienda una condición previa y necesaria de dicha entrega. Conforme se dice en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 3 de Junio del 2003 (ROJ: STS 3794/2003 ), "el compromiso del vendedor necesariamente debe alcanzar a poner a los compradores en la pacífica posesión de un espacio independiente que no solamente aparente ser una vivienda, sino que se adapte además a las exigencias urbanísticas y a las que impone la norma que acaba de mencionarse [la Ley de Propiedad Horizontal], a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por los adquirentes".
Por ello ha de hacerse una interpretación integrativa del contrato que permita superar la nulidad en la que incurriría la fijación contractual de la fecha de entrega y considerar que el plazo de entrega de la vivienda es el fijado en el último inciso de la cláusula 4ª del contrato, esto es, el último trimestre de 2008 (f. 33).
Ello concuerda por otra parte con el hecho de que en las condiciones particulares se hubieran fijado pagos anticipados mensuales de 535 euros desde la suscripción del contrato y que sin embargo el último de dichos pagos fuera por un importe muy superior, 16.099,43 euros, en fecha 5 de diciembre de 2008. Asimismo, cuando aproximándose dicha fecha la vivienda no podía ser entregada, las partes acordaron aplazar el pago de ese último plazo hasta el 5 de junio de 2009 si bien se acordaba que en el supuesto de que la parte vendedora obtuviera la licencia municipal de primera ocupación de la vivienda adquirida por la parte compradora con anterioridad a esa nueva fecha, el comprador se obligaba a anticipar el pago de esa cantidad aplazada haciéndolo coincidir con el acto de otorgamiento de la escritura de compraventa. Por otra parte, JARDINES DE GERENA no controvierte que la entrega de la vivienda hubiera de realizarse primeramente a finales del 2008 y tras el documento firmado entre las partes, el 5 de junio de 2009, pues centra sus argumentos en la existencia de circunstancias constitutivas de fuerza mayor que han impedido la entrega de la vivienda en tal fecha.
Sentado lo anterior, ha de concluirse que el comprador de la vivienda, en la tesitura de tener que abonar una importante cantidad cuyo pago estaba previsto en una fecha coincidente o al menos muy próxima a la entrega de la vivienda aceptó otorgar una prórroga de 6 meses a cambio de posponer en dicho plazo el pago de esa cantidad pues la entrega de la vivienda no estaba en condiciones de verificarse en la...
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