SAP Barcelona 60/2012, 2 de Febrero de 2012
| Ponente | FERNANDO UTRILLAS CARBONELL |
| ECLI | ES:APB:2012:1550 |
| Número de Recurso | 137/2011 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 60/2012 |
| Fecha de Resolución | 2 de Febrero de 2012 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 137/2011 2ª
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 252/2009
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 SABADELL (ANT.CI-5)
S E N T E N C I A N ú m. 60
Ilmos. Sres.
D. Joan Cremades Morant
Dª Isabel Carriedo Mompín
Dª M. Àngels Gomis Masqué
D. Fernando Utrillas Carbonell
En la ciudad de Barcelona, a dos de febrero de dos mil doce.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 252/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Sabadell (ant.CI-5), a instancia de DIRECCION000, COMUNIDAD DE BIENES contra ORTOPEDIA ARRAHONA, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 8 de marzo de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO:
Decideixo estimar parcialment la demanda presentada pel procurador Sr. Ricart, en representació de la comunitat de béns DIRECCION000 ., i condemno la demandada entitat Ortopèdia Arrahona SL a pagar a l'actora la quantitat de 3.518,38 euros, més els interessos legals. No es fa imposició de les costes causades en aquest plet."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 29 de noviembre de 2012.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. Fernando Utrillas Carbonell. QUINTO .- De conformidad con lo dispuesto en el art. 203 de la LEC . no estando de acuerdo con el criterio del resto de los componentes de la Sala, declino la presente ponencia a favor del Presidente de la Sección Sr. Joan Cremades Morant.
Ejercitada por la demandante DIRECCION000, Comunidad de Bienes, con fundamento en los artículos 1546 y concordantes del Código Civil, acción de reclamación de las rentas de mayo de 2008 a febrero de 2009, por importe conjunto de 5.880'75 #, devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de 1 de agosto de 2006, del local en C/ L'Estrella nº 183, bajos, de Sabadell, concertado con la demandada Ortopedia Arrahona,S.L., opone la demandada su desistimiento del contrato de arrendamiento desde el 30 de septiembre de 2008.
Centrada así la cuestión discutida, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que : 1) el contrato de arrendamiento, de 1 de agosto de 2006 (doc 1 de la demanda), se concertó por el plazo de cinco años, de modo que la expiración de la duración pactada debía producirse el 1 de agosto de 2011; 2) que la demandada comunicó a la actora, por medio de la carta de 22 de abril de 2008 (doc 5 de la demanda), que el día 30 de junio de 2008 procedería a dejar el local, lo cual no le fue aceptado por la demandante en su contestación de 19 de mayo de 2008 (doc 6 a 8 de la demanda); 3) que la demandada comunicó de nuevo a la actora, por medio del burofax de 8 de agosto de 2008 (docs 9 y 10 de la demanda), su intención de extinguir el arrendamiento y devolver el local el 30 de septiembre de 2008, lo cual, de nuevo, no le fue aceptado por la demandante en su contestación de 3 de septiembre de 2008 (doc 11 de la demanda); y que la demandada, por medio del Acta notarial de 30 de septiembre de 2008 (doc 5 de la contestación), depositó notarialmente las llaves del local, siéndole ofrecidas a la demandante, la cual no las recogió.
Opuesta, por lo tanto, por la demandada la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991, y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.
Por el contrario, el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente para los contratos intuitu personae, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996, 14 de febrero de 1997, y 17 de mayo de 1999 ; RJA 319/1996, 1418/1997, y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.
En este caso, no ha sido alegado ningún incumplimiento imputable a la arrendadora que autorice a la arrendataria para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento, no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, que autorice a la arrendataria al desistimiento del contrato.
En relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.
Los rigurosos términos del indicado precepto, singularmente a partir del RDL 2/85, habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001, y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993, 318/1996, 6472/2001, 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero ( SSTS 22.5.2008, 12.6.2008, 2.10.2008, 4.3.2009, 23.12.2009, 18.3.2010 (arrendamiento de local de negocio sujeto al TRLAU; STS, 2.10.2008, 22.5.2008, 12.6.2008, 4.3.2009, 23.12.2009 ..
Sin embargo, en la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.
Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no resultando de aplicación analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004, citada por la apelada, a admitir la aplicación analógica...
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