SAP Barcelona 228/2012, 17 de Abril de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 228/2012 |
| Fecha | 17 Abril 2012 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 491/2011-1ª
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 264/2010
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 CORNELLÁ DE LLOBREGAT
S E N T E N C I A N ú m. 228
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de abril de dos mil doce.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 264/2010 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 1 de Cornellá de Llobregat, a instancia de Samuel contra R5R PROMOCIONS, S.L. y HAUSING 2001 S.L. ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de enero de 2011, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador Don José Maria Ramírez Bercero, en representación de DON Samuel, contra la sociedad HAUSING 2001 S.L.U y contra la sociedad R5R PROMOCIONS S.L y 1) DECLARO resuelto el contrato de fecha 6 de noviembre de 2009 celebrado entre Hausing 2001 SLU y el Sr Samuel por incumplimiento contractual de la primera.
2) CONDENO a Hausing 2001 SLU a entregar a la actora la cantidad de 50.000 euros mas los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, en concepto de devolución de las arras penitenciales contenidas en el contrato de fecha 6 de noviembre de 2009.
3) Debo desestimar y desestimo el resto de pretensiones formuladas contra HAUSING 2001 S.L.U .4) debo absolver y absuelvo a la demandada R5R Promocions S.L debo absolver y absuelvo de todas las pretensiones formuladas en su contra.
4) Sin expresa condena en costas."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 17 de abril de 2012 .
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.
Apelan las demandadas Hausing 2001,S.L. y R5R Promocions,S.L. la sentencia de primera instancia estimatoria parcial de la demanda formulada por D. Samuel, con fundamento en los artículos 1454 y concordantes del Código Civil, en ejercicio de la acción de resolución del contrato de compraventa, de 6 de noviembre de 2009, de una vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000, NUM001, NUM002, edificio NUM003, de L'Hospitalet de Llobregat, y una plaza de parking nº NUM004, en el sótano NUM005 ; y de reclamación del importe de las arras penitenciales duplicadas pactadas en el contrato, por importe de 50.000 #, alegando las apelantes la falta de validez del contrato.
Centrada así la cuestión discutida, es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los contratos en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, desde que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil .
Asimismo, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2005, y 8 de febrero de 2010 ) que el precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" bilateral, tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 diciembre de 1995, y 16 de julio 2003 ), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes.
El precontrato supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no es una fase de ellos ( Sentencia del Tribunal Supremo de de 3 de junio de 1988 ), ya que en el precontrato, a partir de acuerdos vinculantes, las partes tratan de configurar los elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento, y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos, sin más secuelas que las que pudieran resultar de la aplicación del artículo 1902 del Código Civil caso de abrupta e injustificada separación de la fase prenegocial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de febrero y 19 de julio de 1994, y 16 de diciembre de 1999 ).
Aunque no obsta a la calificación como precontrato que no hayan quedado determinados los elementos instrumentales o complementarios del mismo, cuando es perfectamente posible hacerlo en un momento posterior. En este sentido, el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referido a las condenas a emitir una declaración de voluntad, establece en su apartado 2 que en el supuesto de que no estuviesen predeterminados algunos elementos no esenciales del negocio o contrato sobre el que deba recaer la declaración de voluntad, el tribunal, oídas las partes, los determinará en la propia resolución en que tenga por emitida la declaración, conforme a lo que sea usual en el mercado o en el tráfico jurídico.
Por otro lado, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 5 y 9 de julio de 1940, 21 de diciembre de 1955, y 4 de julio de 1991 ) que del precontrato nacen obligaciones distintas de las propias del contrato definitivo, cuyo incumplimiento puede transformarse en la exigencia del cumplimiento o la indemnización de daños y perjuicios, previa cumplida prueba de los mismos.
Aunque también es posible pactar una pena con función sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con lo previsto en el artículo 1152 del Código Civil .
Y también es posible pactar unas arras con función penitencial para el caso de desistimiento de cualquiera de las partes, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991, y 31 junio de 1992 ) que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales), y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil .
Aunque el mencionado artículo es de interpretación restrictiva, de modo que, para que tenga aplicación, es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.
En el presente caso, en el documento de arras, de 6 de noviembre de 2009 (doc 12 de la demanda) las partes configuraron un verdadero precontrato de compraventa con pacto arral, por cuanto en el mismo las partes determinan sus elementos esenciales, como son la vivienda y la plaza de parking objeto de la venta; el...
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