SAP Valencia 38/2012, 24 de Enero de 2013
| Ponente | MARIA MESTRE RAMOS |
| ECLI | ES:APV:2013:409 |
| Número de Recurso | 671/2012 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 38/2012 |
| Fecha de Resolución | 24 de Enero de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 6ª |
ROLLO DE APELACION 2012-0671
SENTENCIA nº 38
En la ciudad de Valencia, a veinticuatro de enero del año dos mil trece.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por la ILUSTRISIMA SRA. DOÑA MARIA MESTRE RAMOS ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 8 de mayo de 2012, recaída en autos de juicio verbal 628-2011, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Tres de los de Sagunto .
Han sido partes en el recurso, como APELANTE-DEMANDANTE DON Rafael representada por el Procurador de los Tribunales D. Gonzalo Sancho Gaspar y asistida del Letrado D. Germán Ros Lozano; y como APELADA-DEMANDADA DON Valeriano Y DOÑA Constanza representado por la Procuradora de los Tribunales Dª Rosa Mª Pérez Perona y asistida de Letrado D. Alfredo Baguena Cuadau.
EL Fallo de la sentencia apelada dice:
"ESTIMO parcialmente la Demanda presentada por D. Rafael contra D. Valeriano y Dª. Constanza, condenando a los demandados al pago de la cantidad de 96,11 euros una vez firme la sentencia.
ESTIMO la segunda petición de la Reconvención instada por D. Valeriano y Dª. Constanza contra
D. Rafael, condenando a D. Rafael a que, firme que sea esta sentencia y en atención a la compensación efectuada con la cantidad reconocida, proceda a la restitución de la cantidad de 1.903,89 euros, así como el pago de los intereses legales contados desde el 1 de julio de 2011 hasta el efectivo pago de la citada cantidad.
Sin pronunciamiento expreso en costas, de modo que cada parte satisfaga las causadas a su instancia."
La sentencia estableció que en cuanto a las pretensiones de las partes que La parte demandante ejercita acción de de reclamación de cantidad fundamentada en las siguientes alegaciones: por medio del contrato de 15 de mayo de 2009, el actor suscribió contrato de arrendamiento con los demandados respecto de la vivienda sita en la CALLE000 NUM000, NUM001 - NUM002 . En la citada vivienda se han realizado una serie de modificaciones y obras de reforma que han causado un perjuicio que ha sido valorado en 1.816 euros así como el impago por recibo de gastos comunitarios de mes de abril y mayo que ascienden a 96,11 euros, siendo el total reclamado: 1.913,11 euros.
La parte demandada se opone a tal pretensión y presenta Reconvención esgrimiendo que no se han devuelto los 2.000 euros que se abonaron en concepto de fianza del contrato de arrendamiento. En cuanto a los daños y perjuicios, no se notificaron sino a partir del quinto mes, el 6 de octubre de 2011. Por otro lado, entiende que si hubiese algún tipo de impago, deberá procederse conforme a lo fijado en el art. 438.s LEC y compensar la deuda por los gastos comunitarios con la cuantía de la fianza y proceder a la devolución del resto. Finalmente, entiende el demandado que los daños no han quedado acreditados. Por todo ello, entiende que no hay relación de causalidad y solicita la absolución y la condena del demandante al pago de
2.000 euros, más los intereses legales desde el mes de junio de 2011 hasta el efectivo pago o, por medio de la compensación, condenar a la actora al pago de 1.903,89 euros, deducidos los gastos de comunidad de propietarios reclamados, más los intereses legales desde el mes de junio de 2011 hasta el efectivo pago y costas.
Hechos controvertidos. A la luz de las pretensiones ondeadas por las partes y atendiendo a sus planteamientos fijados tanto en la Demanda como en la Reconvención, la controversia gira en torno los siguientes puntos:
Si existe obligación de devolver la fianza en el presente asunto.
Si existe cuantía adeudada por el concepto de gastos comunitarios.
Si existen daños, éstos han quedado acreditados y procede el abono por los perjuicios causados.
Motivación probatoria. Previos a entrar en la argumentación jurídica de este fundamento jurídico, este juzgador dejará cinceladas las premisas a la hora de valorar las pruebas presentadas. De esta forma, respecto a los documentos, si buceamos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, debemos abordar el art. 326 LEC, precepto regulador de la fuerza probatoria de los documentos privados. Su primer párrafo otorga prueba plena en el proceso cuando la autenticidad de los documentos no sea impugnada por la parte a quien perjudique, remitiendo en materia de fuerza probatoria al art 319 LEC . Con esta alusión se está equiparando el documento privado que no es impugnado a los documentos públicos del art. 317 LEC a efectos de fuerza probatoria. Así, el art. 319 refiere que los documentos harán prueba plena del hecho, acto o estado de las cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de las personas que intervengan en ella; fuerza probatoria que viene secundada por una amplia jurisprudencia ( SSTS 20 de enero de 2001 ; 31 de diciembre de 2003 ; SAP Madrid 19 de abril de 2006 ; SAP Alicante 7 de marzo de 2005 ), a pesar de que en reiteradas ocasiones se matiza por la jurisprudencia que la verdad intrínseca en tales documentos puede ser desvirtuada por prueba en contrario ( SSTS 12 de febrero de 1992 ; 13 de diciembre de 2000 ; SAP Madrid 20 de diciembre de 2005 ).
Respecto a las declaraciones de los testigos, acudiremos al art. 376 LEC que alude a la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, así como las circunstancias que en ellos concurran.
Valoración probatoria y consecuencia jurídica. En el supuesto de autos tenemos que ahondar en dirimir las diversas cuestiones planteadas, de modo que procederemos al orden fijado en la exposición de Hechos Controvertidos.
Sobre la devolución de la fianza del contrato de arrendamiento en el presente asunto.
La primera de las controversias que debemos resolver es la relativa al concepto de la fianza del contrato de arrendamiento ubicándola en las particularidades del presente asunto, determinando si procede, o no, su devolución.
Para ello debemos abordar primero el tipo de contrato ante el que nos encontramos. Mientras que el demandado sostiene que estamos ante un contrato de arrendamiento, el actor mantiene que es un contrato de alquiler con opción de compra. Es importante saber ante qué contrato estamos dado que si es un contrato de arrendamiento deberán aplicarse de modo subsidiario lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), mientras que si es un contrato atípico, tendremos que estar sujetos a lo pactado entre las partes. Ciertamente, si nos acercamos al contrato (documento adjunto a la Demanda) las estipulaciones son propias de un contrato de arrendamiento, de hecho cláusulas como la Sexta remiten a lo previsto en la LAU. El problema surge en la cláusula octava cuando indica que "durante los primeros cuatro años, los arrendatarios podrán optar por comprar la citada vivienda en cualquier momento, computándose la cantidad pagada de fianza como cantidad entregada a cuenta por la compra de la citada vivienda (...). Si al finalizar el período de los cuatro años los arrendatarios no hubieran optado por la opción de compra, el arrendador decidiría si prorroga el alquiler de la vivienda, perdiendo los arrendatarios el importe de 2.000 euros de fianza (...)". A la luz de las cláusulas del contrato, y en interpretación de la misma según lo fijado en los artículos 1281 y siguientes del Código civil (en adelante, Cc), es evidente que estamos ante un contrato de arrendamiento en el que las partes han decidido añadir una cláusula de opción de compra. Pero no podemos olvidar que la esencia del contrato es la de regular las condiciones de un arrendamiento.
En atención a esta premisa, la fianza debe quedar ubicada en los parámetros que el legislador cinceló en el artículo 36 LAU, teniendo en cuenta aquellos pactos particulares que las partes han querido añadir en virtud del principio de la libertad que el art. 1255 Cc concede a los contratantes a la hora de pactar. Concretamente, se ha pactado entre las partes que: "Durante los primeros cuatro años, los arrendatarios podrán optar por comprar la citada vivienda en cualquier momento, computándose la cantidad pagada de fianza como cantidad entregada a cuenta por la compra de la citada vivienda". De este pacto debemos concluir que: primero, se da un tiempo de cuatro años durante los cuales los arrendatarios podían optar por comprar la vivienda; segundo, en caso de formalizar la opción de compra, la fianza se computará como cantidad entregada a cuenta por la compra de la vivienda. La realidad, tal y como ha sido manifestada por sendas partes y no es objeto de controversia, es que el contrato se suscribió el 15 de mayo de 2009 y concluyó el 31 de mayo de 2011, dos años antes de que concluye el tiempo de cuatro años pactados. Ejercer la opción de compra es potestativo y no obligatorio, no entendiéndose ningún tipo de cláusula penal por la que se pierde la fianza. Es más, para poder aplicar el importe de la fianza como cantidad entregada a cuenta es imprescindible que los arrendatarios ejerzan la opción de compra dentro de los cuatro años, con lo que, si no se da la condición esencial de ejercer la opción de compra, la fianza no puede aplicarse como cantidad entregada a cuenta.
"Si al finalizar el período de los cuatro años los arrendatarios no hubieran optado por la opción de compra, el arrendador decidiría si prorroga el alquiler de la vivienda, perdiendo los arrendatarios el importe de
2.000 euros de fianza". De este pacto debemos partir del elemento esencial, a saber: la temporalidad. Dice el pacto: "si al finalizar el período de los cuatro años". El contrato finalizaba el 15 de mayo de 2013, dado que se suscribió el 15 de mayo de 2009. Al no cumplirse el requisito de la temporalidad,...
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