SAP Madrid, 28 de Marzo de 2000
| Ponente | ROSA MARIA BROBIA VARONA |
| ECLI | ES:APM:2000:4758 |
| Número de Recurso | 833/1999 |
| Fecha de Resolución | 28 de Marzo de 2000 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección ª |
SENTENCIA
En Madrid, a veintiocho de Marzo de dos mil.
La Sección Decimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid compuesta por los señores Magistrados expresados al margen ha visto en grado de apelación los autos de juicio de cognición sobre contrato de arrendamiento procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid seguidos entre partes, de una como demandante y apelante Matías , y de otra como demandados y apelados, Valentina , Teresa Y Regina
VISTO, siendo Magristrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Rosa Brobia Varona
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid con fecha de 11 de diciembre de 1998 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: En méritos de lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad conferida por la soberanía del pueblo español, y estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Matías , representado por la Procuradora Dª Elsa María Fuentes García y dirigido por el Letrado D. Angel Igual Alonso, frente a D. Gerardo , Dª Angelina , y ampliada por fallecimiento del primero frente a sus causahabientes, habiendo comparecido en auto Dª Regina , representada por la Procuradora Dª Yolanda Jiménez Alonso y dirigida por el Letrado D. Carlos Pipino Martínez, y Dª Valentina y Dª Teresa , representadas por el Procurador D. Federico Ruipérez Palomino y dirigidas por el Letrado D. Antonio Parra Ruiz, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que vinculaba a los litigantes respecto del piso NUM000 de la finca núm. NUM001 de la Calle DIRECCION000 en esta Capital, y condenar a los referidos demandados comparecidos a que satisfagan a la parte actora la cantidad de 862.874,-pesetas, intereses legales de la misma incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución sin especial pronunciamiento respecto de las costas procesales ocasionadas."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante que, alegó lo que estimó necesario y solicitó la revocación de la sentencia apelada. Admitido el recurso en ambos efectos se dió traslado a la parte apelada la que lo impugnó por lo que se elevaron los autos ante esta Sala para sustanciar el recurso.
Por providencia de esta Sección de 5 de octubre de 1999 no estimándose necesaria la celebración de vista, se señaló el día 16 de marzo del actual para la deliberación, votación y fallo del recurso, lo que tuvo lugar una vez que le había correspondido su turno entre los de su clase y ponencia.
En la tramitación del procedimiento se han observado las prescripciones legales.
La sentencia de instancia recurrida entendió que el desistimiento del arrendatario de vivienda no le libera de la obligación de indemnizar al arrendador en los daños contractuales derivados del incumplimiento y cifrados en la renta correspondiente al plazo que según el contrato restare por cumplir. Haciendo una estimación por este concepto de 950.000.-ptas (es decir 10 meses de renta contractual). Alega a este respecto el apelante el error en la sentencia de instancia, puesto que entiende como ya alegó en la demanda, que la resolución contractual se ha producido con la sentencia de primera instancia y no con la presentación de la demanda, por lo que la indemnización en este concepto deberá comprender desde el mes de mayo de 1997 hasta diciembre de 1998, fecha de la sentencia, es decir veintidós meses, lo que hace un total de 2.090.000.-ptas. Pero que esta cantidad no fue solicitada con la demanda, haciendo sin embargo, la reserva de acciones para reclamar la diferencia en un futuro, por lo que, lo pedido en esta instancia, es el reconocimiento de su reserva de acciones.
Nos encontramos en presencia de un supuesto de desistimiento unilateral del contrato, y por ello ha de analizarse si éste tiene virtualidad para producir la extinción del contrato de arrendamiento concertado con un plazo de duración determinado. Dicho contrato está regido por los preceptos contenidos en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. En el referido contrato de arrendamiento no se precisó ni expresa ni tácitamente la posibilidad de finalización del mismo por la mera voluntad de una de las partes. Tampoco en la referida Ley de Arrendamientos Urbanos se contiene disposición al respecto, por cuanto el artículo 11 de la misma únicamente es aplicable a aquellos contratos de duración pactada superior a cinco años, en los cuales el arrendatario podrá desistir siempre que el mismo hubiera durado, al menos, cinco años, y diere el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, debiendo indemnizar a éste si hubiere pacto en tal sentido.
Vemos por tanto que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos nada dice de la extinción unilateral del contrato por parte del arrendatario en contratos de cinco o de menos de cinco años de duración.
Los Tribunales han entendido la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento. Así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, Sección 3ª, de 11 de octubre de 1.997 señala que, "el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio (artículo 1254 del Código Civil) y se perfecciona por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (artículo 1258), teniendo también, como dice el artículo 1.091, sus obligaciones fuerza de ley entre las partes contratantes. En el referido contrato de arrendamiento no se precisó ni expresa ni tácitamente la posibilidad de finalización del mismo por la mera voluntad de una de las partes."
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