SAP Asturias 111/2005, 8 de Marzo de 2005
| Ponente | BERTA ALVAREZ LLANEZA |
| ECLI | ES:APO:2005:681 |
| Número de Recurso | 133/2004 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 111/2005 |
| Fecha de Resolución | 8 de Marzo de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Asturias, Sección 7ª |
SENTENCIA Núm. 111/05
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
DÑA. BERTA ALVAREZ LLANEZA
ALFONSO SUAREZ ACEVEDO
En GIJON, a ocho de Marzo de dos mil cinco.
VISTOS, por la Sección de esta Audiencia Provincial los presentes autos de DE PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 18/03 , Rollo núm. 133/04 , procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 DE GIJÓN ; entre partes, como apelante DON Jose Enrique , DON Luis Andrés , DOÑA María Inés Y DOÑA Antonia representado por el Procurador D. CONCEPCIÓN ZALDÍVAR CAVEDA bajo la dirección letrada de
D. JOSÉ RAMÓN BUZÓN , como apelado DON Pedro Jesús , representado por el Procurador D. JUAN RAMÓN SUÁREZ GARCÍA bajo la dirección letrada de D. JULIO CÉSAR GALÁN CORTÉS.
El Juzgado de Primera Instancia núm. 6 DE GIJÓN dictó en los referidos autos Sentencia de fecha 4 DE DICIEMBRE DE 2003 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por la representación de don Pedro Jesús contra don Jose Enrique , don Luis Andrés , doña María Inés y doña Antonia , debo declarar y declaro extinguido el contrato de arrendamiento que tiene por objeto del local sito en la planta baja de edificio nº NUM000 de la CALLE000 de Gijón, y que liga a las partes en este juicio, y debo condenar y condeno a dichos demandados a que lo desalojen y la dejen a la libre disposición del actor, sin expresa declaración en cuanto a las costas causadas por la demandada, y desestimando la reconvención formulada por dichos demandados frente al actor, debo absolver y absuelvo al mismo de las pretensiones contra él deducidas con imposición a los reconvinientes de las costas causadas por la reconvención".
Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de DON Jose Enrique
, DON Luis Andrés , DOÑA María Inés Y DOÑA Antonia se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, la parte apelante instó la revocación de la Sentencia y la apelada su confirmación.
En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripcioneslegales.
Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. BERTA ALVAREZ LLANEZA .
Frente a la sentencia de instancia estimatoria de la demanda se recurre en apelación, formulándose oposición de contrario.
Se ejercita por la actora la acción resolutoria amparada en el Art. 118.2 LAU 1964 .
Con carácter previo deben examinarse los motivos del recurso de apelación atinentes a la cuantía y al recurso de casación.
Por lo que atañe al recurso de casación por razón de la cuantía, con remisión a la interpretación efectuada por la Sala Primera del TS a tal efecto, habrá de ser determinada en el momento inicial del proceso siguiendo las normas previstas en los arts 251 y ss de la L.E.C .
La ley exige con absoluto rigor que en la demanda se fije la cuantía del pleito (Art. 253) con un doble objetivo: por un lado determinar la clase de procedimiento según la cuantía (Art. 249 y 250.2) y por otro concretar si procede el recurso de casación.
El régimen de recursos permite mantener en la segunda instancia, las discrepancias sobre la cuantía del procedimiento y resolver sobre los defectos observados en la instancia con relación a las normas sobre presupuestos procesales y procedimiento, puesto que puede incidir en la clase de juicio, en su coste, en los recursos y en fin en las garantías.
En consecuencia ante la falta de resolución en la audiencia previa de la cuantía impugnada por la demandada reconviniente, se desestima la nulidad instada ante la posibilidad de pronunciamiento a través de la resolución del presente recurso y en aras a la economía procesal, subsanando la omisión que se denuncia, significando que la queja (de la que no se tiene constancia) a la que se alude en el recurso no tiene efectos suspensivos.
La parte actora señaló la cuantía de la presente litis en la suma de 9393,24 euros al constituir la misma el importe de una anualidad de renta. La parte demandada reconviniente al impugnar la cuantía, aplica al caso la regla tercera del Art. 251 Lec y no la novena como pretende el actor. En consecuencia fija la cuantía del procedimiento en 96162000 y en su defecto en 71064400 ptas.
Según resulta del Art. 255.1 el demandado puede plantear la impugnación de la cuantía no sólo por inadecuación de procedimiento sino también cuanto entienda que de haberse determinado de forma correcta...... resultaría procedente el recurso de casación y en aplicación de la regla 3.9 del Art. 251 Leciv respecto de diversos valores de los inmuebles, se decantó por la tasación de la Caja por las razones que expone. La parte actora formulo demanda sobre resolución de contrato de arrendamiento.
La regla 9ª del artículo 251 establece una regla general y dos excepciones. La primera consiste en que la cuantía será el importe de una anualidad de renta.
Las excepciones son dos:
-
Que el objeto del proceso sea la reclamación de rentas vencidas, caso en que se estará al valor de la reclamación.
-
Que se reclama la posesión del bien arrendado, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en la regla 3ª del Art. 251. Conforme a esta regla, en relación con la 2ª, la cuantía se determinará por el valor del bien al tiempo de la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado.
La AP de Barcelona en S 22-10-03 señaló que "Entendemos que debe aplicarse la regla general en materia arrendaticia, es decir, el valor de una anualidad de renta, ya que la segunda de las excepciones que recogíamos sólo viene referida a los procesos en que se ejercitan acciones encaminadas a reclamar la posesión del bien arrendado, lo que no ocurre en el caso que nos ocupa, ya que el objeto del proceso no es esa recuperación sino la resolución del contrato de arrendamiento, siendo la recuperación de la posesión un efecto derivado de dicha resolución, pero n o el objeto directo e inmediato del proceso."En el mismo sentido parece pronunciarse la Sentencia de la AP de Salamanca de 17/10/02 .
En todo caso el procedimiento a seguir sería el ordinario por razón de la materia de acuerdo c on lo establecido en el Art. 249.1-6 de la LECIV .
Sentado lo que antecede, y por lo que atañe a la acción ejercitada, como señaló el TS en S de fecha 11-03-02 "... la desaparición del objeto arrendaticio, por ruina, extingue, por sí solo, cualquier derecho a la reconstrucción derivado del Art. 107. En resumen, la pretensión resolutoria, por ruina económica, excluye la procedencia de la pretensión de obras necesarias, ya que la obligación que al arrendador impone el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir al uso convenido, no puede tener otro alcance que el expresado en tal precepto, el cual excluye las obras de reconstrucción o reedificación, no exigibles al arrendador, como se desprende de la regulación legal, como causa resolutoria, de la ruina económica, equiparando a la destrucción, la reconstrucción que haga precisa la ejecución de obras cuyo coste exceda del cincuenta por ciento del valor real de la cosa arrendada ( sentencias de 22 de noviembre de 1974 y 20 de febrero de 1975 )...... Sin embargo estos hechos y criterios jurídicos no excluyen que se pueda valorar como indemnizable el
incumplimiento contractual, causado por la entidad propietaria y arrendadora por no haber procedido, en su momento, a efectuar las reparaciones necesarias a que estaba obligada, facilitando de ese modo, por un proceder, al menos negligente, la producción del estado de ruina de la finca, en perjuicio de los inquilinos y en beneficio de la arrendadora como consecuencia de las plusvalías obtenidas por la venta del solar del antiguo inmueble. De lo contrario sería muy fácil, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 03/07/00 , la burla de las obligaciones que el artículo 1554-2º y 3º del Código Civil impone al arrendador: "bastaría su pasividad para dejar que el edificio llegue al estado de ruina y como su desaparición requeriría la reconstrucción, el arrendador no tendría ninguna obligación. Tampoco les exime a los demandados su vetustez, pues si lo adquirieron con arrendatarios que siguieron manteniendo, debieron ser conscientes de las responsabilidades que asumían, sin que el incumplimiento de sus obligaciones por arrendadores anteriores les pueda servir de pretexto para proseguir en la inactividad y dejar que el edificio se siga deteriorando p ara extinguir por la vía de la declaración de ruina los arrendamientos. La obligación de conservar no admite divisiones parciales por su propia naturaleza, de modo que cada arrendador de la cadena de los que se van sucediendo tenga que conservar a partir del momento en que es titular del inmueble, y sólo de aquello que lo necesite desde entonces: la necesidad de la reparación de lo anterior sería el presupuesto necesario". "...... Como consecuencia, finalmente, de los reiterados incumplimientos al
producirse la ruina del inmueble que fue declarada "inminente" por el Ayuntamiento, la inquilina, hoy recurrente, hubo de abandonar la vivienda con los consiguientes daños y perjuicios......".
En S. de fecha 28/09/01 señaló el TS "...... Tanto el Art. 1554-2º del Código Civil como el Art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 disponen la obligación del arrendador de conservar la cosa arrendada en estado adecuado para servir al uso convenido y en este sentido el recurso no especifica cuando fueron apareciendo deterioros que fueran reparables según esa normativa -no son tales aquellos que exceden de la mera corrección de deterioros y lleven a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina, según sentencias de 7 de noviembre de 1961, 27 de...
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