SAP Vizcaya 68/2003, 17 de Febrero de 2003
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Vizcaya, seccion 5 (civil) |
| Fecha | 17 Febrero 2003 |
| Número de resolución | 68/2003 |
SENTENCIA N° 68/03
ILMAS. SRAS.
D/Dña. Mª ELISABETH HUERTA SANCHEZ
D/Dña. LEONOR CUENCA GARCIA
D/Dña. MAGDALENA GARCIA LARRAGAN
En BILBAO, a diecisiete de Febrero de dos mil tres.
En nombre de SM. el Rey, por la autoridad que le concede la Constitución.
Vistos por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de juicio de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del plazo contractual n° 586/01 seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia n° 4 de Baracaldo, y del que son partes como demandante Montserrat , representada por la Procuradora Sra. Ulibarrena y dirigida por el Letrado Sr.Miedes García y como demandados Humberto y Camila , representados por el Procurador Sr. Setien García dirigidos por el Letrado Sr. Villar Villanueva, siendo Ponente en esta instancia la Iltma. Sra. Magistrada Doña LEONOR CUENCA GARCIA.
Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.
Por el juzgador de primera instancia se dictó con fecha 20 de Marzo de 2.002 sentencia, cuya parte dispositiva dice literalmente: "FALLO: Que estimando la demanda presentada por Dña. Montserrat representada por la Procuradora Mª Carmen Ulibarrena Bellido y defendida por el Letrado D. Guillermo Niedes García contra D. Humberto y Dª Camila , representada por el Procurador D. Juan Fernando Setien García y defendidos por el Letrado D. José Manuel Villar Villanueva;
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Declaro resuelto el contrato de arrendamiento urbano de la vivienda sita en la CALLE000 n° NUM000 NUM001 existente entre las partes por expiración del plazo contractual.
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Condeno al demandado al desalojo de la ciatad vivienda bajo apercbimiento de lanzamiento caso de no efectuarlo voluntariamente dentreo del plazo legal.
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Condeno a la parte demandada al pago de las cotas procesales".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Humberto y Camila y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previa su tramitación.
Seguido este recurso por sus trámites, se señaló el día 8 de Enero de 2.003 para su votación y fallo.
En la tramitación de estos autos en ambas instancias se han observado las formalidades y términos legales, excepto del plazo para dictar sentencia por la atención a otras causas.
Así mismo, se hace constar que la duración del CD. que contiene la grabación de audio y vídeo del acto de juicio tiene una duración de 47 minutos y 21 segundos.
La parte apelante, demandada en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida, y que en su lugar se dicte otra por la que se desestime la demanda contra ella deducida, al entender que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento de vivienda que le une con la parte actora, concertado el día 1 de Enero de 1999, se encuentra bajo la vigencia de la LAU de 1994, y que en él se pactó una duración de dos años y medio, hasta el día 1 de Junio de 2001, manifestándose por la parte arrendadora, y así se recogió como condición del contrato la siguiente 18.-NECESIDAD DE VIVIENDA.- El propietario manifiesta en este acto que ocupará la vivienda para uso permanente para sí, al término de DOS AÑOS Y MEDIO de alquiler según el art. 9 n° 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 29/1994, de 24 de Noviembre lo cierto es que tal es una mera cláusula estilo, redactada con la finalidad de eludir el derecho a la prórroga imperativa, y, por tanto, nula (art. 6 n° 1 LAU ), a lo que se une que no se cumplen los requisitos exigidos pues no se expresa la causa concreta de la necesidad, respecto de la cual, nada se especifica cuando se notifica la denegación de tal prórroga en Mayo de 2001, y mucho menos se prueba en el proceso, no habiéndose producido el aumento de familia en el que pretende sustentarse.
En todo caso, si se desestimara el recurso dado el debate jurídico que sobre esta cuestión existe en la doctrina y la Jurisprudencia no procedería su imposición, por aplicación del art. 398 n° 1 en relación con el art. 394 n° 1 LECn.
Delimitado el objeto de la presente resolución en el fundamento anterior, el análisis de lo ajustado a Derecho o no de la sentencia de instancia, exige de esta Sala el estudio, con carácter previo, de la regulación que la LAU de 1994 en cuanto a la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Y así, el legislador de 1994 cuando se plantea qué sistema quiere adoptar en cuanto a la duración de este tipo de contratos, tiene ante sí la realidad de la situación legislativa previa, esto es la excesiva duración de los contratos que sometidos a la LAU de 1964, antes de la vigencia del denominado Decreto Boyer, unavez superado el plazo contractual entran en un periodo indefinido de prórroga forzosa, obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario (art. 57 y concordantes), y, por el contrario, la volatilidad del plazo en los contratos concertados bajo la vigencia del Real Decreto de 30 de abril de 1985, lo que le lleva a adoptar un sistema intermedio a través de dejar en libertad a las partes para pactar el plazo, y mediante un sistema de prórrogas anuales, potestativas para el arrendatario y obligatorias para el arrendador, llegar a una duración mínima de cinco años, y ello por estimar, como dice el Preámbulo de la Ley que así se permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar el arrendamiento como una alternativa válida a la propiedad, y a la vez no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto propietarios privados como promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.
Con esta finalidad, el art. 9, que parte de una axioma clásico cual es la libertad de pactos, establece
11 La duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes", sin embargo, la matiza, cuando regula, con carácter imperativo, y por tanto excluido del principio dispositivo de las partes (art. 4 n° 2 ), la duración mínima de los contratos de arrendamientos de vivienda, concertados bajo su vigencia, de modo que de su lectura cabe distinguir los siguientes supuestos: a.- contratos cuya duración pactada es superior a cinco años; b.- contratos cuya duración es de cinco años; y c.- contratos cuya duración es inferior a cinco años, ya porque así lo han pactado las partes, ya porque han omitido la fijación de plazo, o se ha establecido como indeterminado, entendiéndose, en estos dos últimos casos, como celebrados por un año (art. 9 n° 2).
De esta pluralidad de hipótesis la que concurre en el caso de autos, y ello no es un hecho discutido por las partes es la establecida en el apartado c) duración del contrato pactada como inferior a cinco años, y en concreto por dos años y medio, desde el día 1 de Enero de 1999 al 1 de Junio de 2001, plazo que se fijó al ser el previsto por la parte arrendataria para la entrega de la vivienda en construcción, tras el desalojo de la ocupada en virtud de un expediente administrativo (hecho admitido por las partes).
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