SAP Madrid 16/2003, 9 de Mayo de 2003
| Ponente | FELIX ALMAZAN LAFUENTE |
| ECLI | ES:APM:2003:5588 |
| Número de Recurso | 211/2002 |
| Número de Resolución | 16/2003 |
| Fecha de Resolución | 9 de Mayo de 2003 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 11ª |
SENTENCIA Nº
Rollo: RECURSO DE APELACION 211 /2002
Ilmos. Sres. Magistrados:
Dª LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ
D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ
D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE
En MADRID, a nueve de mayo de dos mil tres.
La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de COGNICION 213 /1999 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de MAJADAHONDA seguido entre partes, de una como apelante HAM AND CHESSE, S.L.representada por el Procurador Sr. Pujol Varela, y de otra, como apelado RODAMCO INVERSIONES S.L., representado por el Procurador Sr. Martínez Diez, sobre resolución de contrato de arrendamiento.
Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de MAJADAHONDA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 22 de enero de 2001, cuya parte dispositiva dice: Desestimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Cardeña Fernández en nombre y representación de su mandante debo absolver y absuelvo a RODAMCO INVERSIONES, S.L. de la reclamación frente a él formulada y estimando la reconvención interesada por el Procurador Sr. Bartolomé Garretas en nombre y representación de su mandante declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito sobre el local 2.18, del nivel 2 del Centro Comercial Equinoccio de la localidad de Majadahonda. Condenando a HAM AND CHEESE, S.L. a pagar a RODAMCO INVERSIONES, S.L. la suma de 284.572 ptas, más intereses de demora pactados y costas del procedimiento. Declarando asimismo, que RODAMCO INVERSIONES sólo estará obligado a devolver el aval prestado por HAM AND CHEESE una vez cumplida por éste la obligación impuesta. Notificada dicha resolución a las partes, por HAM AND CHESSE, S.L. se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos,dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugnó. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 20 de noviembre de 2002, en que ha tenido lugar lo acordado.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales a salvo el plazo para dictar sentencia en esta alzada por acumulación de asuntos.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE.
. Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, en todo aquello que no sea contradicho por los siguientes. Y:
El proceso del que dimana el presente recurso, se inicia por demanda instada por la mercantil "HAM AND CHEESE, S.L." contra la sociedad "RODAMCO INVERSIONES, S.L.", en la que interesa se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por la actora con METROFISA PARK, S.A. el 23 de Julio de 1.998, y en el que se subrogó la demandada y que tenía por objeto el local 2.18 del centro comercial EQUINOCCIO, sito en el término municipal de Majadahonda, por incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendadora, condenando a RODAMCO INVERSIONES, S.L., a estar y pasar por dicha declaración, a devolver el aval bancario y fianza que, por importe de 1.179.460 pesetas, se prestó, al abono de la cantidad invertida en dicho local que ascendió a 19.719.760 pesetas, cantidad a la que habrán de añadirse las pérdidas habidas hasta el 31 de Mayo de 1.999, que ascienden a 3.278.363 pesetas, mas la cantidad correspondiente por lucro cesante y por la indemnización que, como consecuencia de la reducción de contratos, ha de pagar al personal de la empresa y que se determinará en ejecución de sentencia, interesando, asimismo, se declare compensada toda la deuda que la actora pudiera tener con la demandante, derivada del contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita.
La demandada RODAMCO INVERSIONES, S.L., no solo se opuso a la demanda, solicitando su desestimación, sino que formuló reconvención, interesando se declarara resuelto el contrato reseñado por incumplimiento de la arrendataria, en concreto por falta de pago de las cantidades asimiladas a la renta, condenando, a la demandante, al pago de 327.996 pesetas e intereses de demora pactados, declarando la improcedencia de la devolución del aval bancario prestado por "HAM AND CHEESE, S.L.", hasta la plena liquidación de la deuda.
Frente a la sentencia de instancia, que desestimó, en su integridad, la demanda iniciadora de esta litis y acogió, en parte, la demanda reconvencional, declarando resuelto el contrato de arrendamiento, condenando a "HAM AND CHEESE, S.L." a que abone a "RODAMCO INVERSIONES, S.L" la suma de 284.572 pesetas mas intereses pactados y costas del procedimiento, declarando que la devolución del aval solo se producirá cuando la actora cumpla la obligación aquí impuesta, se alzan ambas partes.
La recurrente "HAM AND CHEESE, S.L." interesa la plena estimación de la demanda por ella formulada, aduciendo, en primer lugar, la existencia de error en la apreciación de la prueba, discrepando de la sentencia de instancia cuando, pese a reconocer la realidad de un incumplimiento en la fecha de la apertura del Centro Comercial, afirma que el mismo no puede achacarse a la demandada, olvidando que la arrendadora primitiva -METROFISA PARK, S.A.- cedió todos los derechos y obligaciones derivados de dicho contrato a la demandada, siendo responsable la misma de la aperetura anticipada del Centro Comercial, en su condición de sucesora universal de las obligaciones de la anterior arrendadora. También se aprecia error en la valoración del incumplimiento referente a la defectuosa climatización del Centro, plenamente acreditada, indicando que los intentos por subsanarla, no hacen mas que reafirmar su existencia. En segundo lugar, se discrepa con la conclusión a que llega la sentencia de instancia en cuanto a la obligación del arrendador de impedir la competencia, así como sobre los compromisos para la utilización del espacio denominado "FOOD-COURT", haciendo especial referencia a la cláusula 9ª del contrato, entendiendo que lo permitido es una utilización conjunta del citado espacio, mas no el uso privativo y exclusivo del mismo, como así ha ocurrido, cuando otro establecimiento de restauración - BURGER KING-, ha utilizado, en la forma dicha, el 34% de la zona común. Refiriéndose a la obligación, por parte de la arrendadora, de impedir la competencia, se indica que la estructura del Centro comercial estaba plenamente definida cuando se llevó a cabo la contratación, sin que existieran previsiones sobre terrazas exteriores, no siendo previsible su instalación y menos aun, con carácter privativo. En cuanto a la reconvención, se indica que propugnando la estimación de la demanda, si se estima el recurso antes indicado, necesariamente ha de declararse la resolución del contrato pro incumplimiento de "RODAMCO INVERSIONES, S.L.", compensando las cantidades adeudadas por la recurrente de las que a ella se ledeben como consecuencia de esta resolución; añadiendo, en todo caso, que no habiéndose acogido, en su integridad, la reconvención, no procede hacer expresa condena en costas.
Por su parte "RODAMCO INVERSIONES, S.L.", tras oponerse al recurso formulado de contrario e interesar la confirmación de la sentencia de instancia en cuanto desestima la demanda, por vía de adhesión, recurre dicha resolución, exclusivamente en lo referente a la estimación parcial de la reconvención, entendiendo que la misma trae causa de una certificación errónea, emitida por la Comunidad de Propietarios, sobre los gastos de climatización, estando acreditadas el resto de las partidas que compensa de la fianza arrendaticia, por lo que terminó interesando se revoque la sentencia de instancia en cuanto a este pronunciamiento y se estimen, en su integridad, las pretensiones deducidas en la demanda reconvencional.
Comenzando el análisis de la presente apelación por el recurso formulado por la demandante "HAM AND CHEESE, S.L.", con carácter previo al examen de las concretas cuestiones aducidas por dicha parte hemos de hacer unas consideraciones sobre la situación subjetiva del contrato cuya resolución se pretende, y ello porque se adujo en su momento la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, excepción revisable de oficio en cualquiera de las instancias, y que aquí ha de ser estudiada ya que se cuestiona la afirmación de la sentencia de instancia cuando dice que ciertos incumplimientos serían atribuibles a "METROFISA PARK, S.A."
Como es sabido, el litisconsorcio pasivo necesario, en palabras de la STS. de 29 de Febrero de
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