SAP Valencia 230/2005, 3 de Mayo de 2005
| Ponente | EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ |
| ECLI | ES:APV:2005:2152 |
| Número de Recurso | 167/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 230/2005 |
| Fecha de Resolución | 3 de Mayo de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 8ª |
SENTENCIA Nº__230_________
SECCIÓN OCTAVA
Ilustrísimos Señores:
Presidente,
D. Eugenio Sánchez Alcaraz
Magistrados,
Dña. María Fe Ortega Mifsud
Dña. Olga Casas Herraiz
En la ciudad de Valencia, a tres de mayo de dos mil cinco.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D.Eugenio Sánchez Alcaraz, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Valencia, con el nº799/03 , por D. Ángel Daniel y Doña Catalina contra D. José , sobre "resolución contrato de arrendamiento de local de negocio", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Ángel Daniel y Doña Catalina representados por el Procurador Sr.Barber Paris, habiendo comparecido D. José representado por el Procurador Sr. García-Reyes Comino.
La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de Primera Instancia nº 18 de Valencia, en fecha 30 de Noviembre de 2004 , contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la representación de D. Ángel Daniel y Dª. Catalina contra D. José debo declarar y declaro no haber lugar a la misma absolviendo al demandado de las peticiones formuladas en su contra, y todo ello con imposición a la parte actora de las costas del procedimiento".
Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Ángel Daniel y Dª. Catalina , admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde oportunamente se tramitó la alzada, señalándose para su Deliberación y Votación el día 25 de abril de 2005.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Don Ángel Daniel y Doña Catalina formularon, con fundamento en el artículo 118 de laLey de Arrendamientos Urbanos de 1.964 , demanda de juicio ordinario contra Don José , en ejercicio de acción resolutoria del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito entre partes el 26 de Febrero de 1.987 y que tenía por objeto las plantas bajas derecha e izquierda del número 46 de la Calle Borrul de esta Ciudad. El precepto invocado como sustento de su pretensión establece que la pérdida de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo, añadiendo que se equipara a la destrucción, el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50% de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo. Alega la parte actora que el coste de las obras asciende a 81.270'43 euros y que la repercusión que dichos gastos de reparación tiene en los bajos es de 10.158'80 euros por cada uno, esto es, un total de 20.317'60 euros, excediendo, por tanto, con mucho del 50% de su valor que es de 25.194 euros, según estimación realizada por el Arquitecto Don Agustín ( documento número quince de la demanda a los f. 32 y 33). La parte demandada se opuso a dicha pretensión, alegando en síntesis que el valor de los locales comerciales era muy superior, pues según el dictamen de los Arquitectos Don Lucas ( documento número tres de la contestación a los f. 70 al 83) y Don Juan Alberto ( documento número cuatro de la contestación a los f. 85 al 88) ascendía a 311.848'65 euros y por tanto, las obras a ejecutar representaban sólo el 6'5% de su valor. La sentencia de instancia, con apoyo en la pericial judicial llevada a cabo en autos por el Arquitecto Don Héctor , desestimó íntegramente la demanda, al rebasar el valor de los inmuebles arrendados ampliamente el 50% de las obras a realizar y esta resolución ha sido recurrida en apelación por la parte actora con un triple fundamento, de un lado, la aplicación indebida del artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la doctrina jurisprudencial interpretativa, de otro, el error en la apreciación de la prueba y por último, la aplicación indebida del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de costas.
La doctrina jurisprudencial ha establecido de forma constante los siguientes criterios en la interpretación del referido artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos : A) Que dentro del concepto de siniestro han de comprenderse todos aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales, e incluso negligencia o culpa del arrendador ( SS. del T.S. de 17-6-72 y 21-12-74 ). B) Que en el supuesto del artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , lo que debe existir es una diferencia importante entre el estado que tenía la vivienda o local de negocio en el momento de ser arrendados y la que tengan en el momento de ejercitarse la acción, diferencia a la baja debida a averías, deterioro o pérdidas que hagan que se encuentre en este momento en un estado no apto para el uso al que fue destinado. C) Que se imponga la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado al estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando que el importe de los trabajos reconstructivos excedan del 50% del valor real de la vivienda o local correspondiente, lo que constituye presupuesto ineludible, que exige la correspondiente prueba y D) Que el importe de las obras, al igual que el valor de lo edificado, a efectos de determinar si aquél excede del 50% de éste, ha de referirse en principio, a las concretas dependencias cuya resolución se somete a debate judicial ( SS. del T.S. de 13-5-74, 7-9-94 y 15-2-96 ), con abstracción del resto del inmueble; si bien, no obstante tal valoración individualizada, hay que computar también las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando se encuentren afectados elementos comunes ( SS. del T.S. de 18-11-72 y 7-9-94 ), pues en estos casos, se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso pacífico del bien objeto del contrato y finalmente, que en caso de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción total del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, facultándose la resolución de todos los arrendamientos, dada su ruina técnica...
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