SAP Salamanca 477/2010, 15 de Diciembre de 2010

Ponente:JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO
Número de Recurso:702/2009
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:477/2010
Fecha de Resolución:15 de Diciembre de 2010
Emisor:Audiencia Provincial - Salamanca, Sección 1ª
RESUMEN

MEDIACION INMOBILIARIA. Como derivado de todo lo anterior se puede afirmar palatinamente que en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la... (ver resumen completo)

 
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AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00477/2010

SENTENCIA NÚMERO 477/10

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON MANUEL MORAN GONZALEZ

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a quince de diciembre de dos mil diez.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 521/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Salamanca, Rollo de Sala nº 702/09; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante INMOBILIARIA LUIS HERNANDEZ SANCHEZ S.L. representada por la Procuradora Doña Raquel Rodríguez Mateos y bajo la dirección del Letrado Don Luciano Muriel Alonso y como demandada-apelada INMOBILIARIA JOSIMA, S.L. representada por el Procurador Don Miguel Ángel Gómez Castaño y bajo la dirección del Letrado Don Juan Carlos Paradela Jiménez, habiendo versado sobre reclamación de cantidad.

ANTECEDENTES

DE HECHO

  1. - El día 1 de septiembre de 2009 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimo la demanda presentada por el procurador D./ña. RAQUEL RODRIGUEZ MATEOS, en nombre y representación de D./ña. INMOBILIARIA LUIS HERNANDEZ SANCHEZ S.L., contra D./ña. INMOBILIARIA JOSIMA S.L., representado por el procurador D./ña. MIGUEL ANGEL GOMEZ CASTAÑO, con imposición de las costas de este juicio a la parte actora."

  2. - Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien alega como motivos del recurso: Improcedencia de la pretendida nulidad del contrato de 23 de mayo de 2003, inexistencia de innovación alguna en el contrato, imposibilidad de cumplimiento por la conducta de la demandada, para terminar suplicando se dicte sentencia, en la que estimando el recurso de apelación planteado, revoque la sentencia citada, dictando una nueva, en la que estime íntegramente la demanda, condenando a la demandada al pago de la cantidad de 1.825.880 € de principal, más 292.140 €, con los intereses devengados desde la interposición de la demanda, con expresa condena en costas de la primera instancia a la demandada. Solicita mediante Otrosi Digo celebración de vista.

    Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia desestimando el recurso interpuesto con imposición de costas a la parte apelante.

  3. - Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y por providencia de 21/12/2009 se acordó no ha lugar a la celebración de vista solicitada por la parte demandante-apelante, señalándose para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día dos de marzo de dos mil diez pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

  4. - En la tramitación del recurso de apelación se han observado las prescripciones legales excepto el plazo para dictar sentencia dada la complejidad de los hechos, documental aportada y difícil interpretación de la misma.

    Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Para el correcto examen del recurso de apelación interpuesto es necesario comenzar haciendo referencia sucintamente a la demanda interpuesta por la representación de Inmobiliaria Luis Hernández Sánchez S.L., a la contestación a la demanda formulada por Inmobiliaria JOSIMA S.L. y a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Salamanca de 1 de septiembre de 2009 .

La demanda comienza haciendo referencia a la labor de mediación inmobiliaria que realiza el demandante, y en concreto como a través de sus gestiones se adquirieron por la demandada las parcelas números NUM001 , NUM000 y NUM002 , del polígono NUM003 de Huertas de la Vega en Salamanca. A continuación hace referencia al documento de 23 de mayo de 2003, según el cual la inmobiliaria demandada se comprometía a entregar a la actora en concepto de comisión siete pisos de 90 m² construidos y siete plazas de garaje a elegir, quedando supeditada la comisión a las parcelas anteriormente citadas. No obstante, la demandada procedió el 5 de marzo de 2007 a vender las parcelas números NUM001 y NUM000 a favor de Promotora de Salamanca, Sociedad Anónima (PROSA), estando autorizada a ello por el citado documento de 23 de mayo de 2003, si bien con el compromiso de "cumplir ambas partes el resto de las cláusulas del contrato". La demandada no ha cumplido con su obligación de entregar las siete pisos y plazas de garaje, por lo que ante la imposibilidad de la entrega de los mismos como consecuencia de la enajenación, se reclama a través de la demanda del pago de la cantidad de 2.118.020,8 €, correspondiente al precio de dichos inmuebles incluido el IVA.

La demandada comenzó poniendo en duda que se solicitará la mediación de la actora para la adquisición de la parcela NUM001 , puesto que la misma pertenecía a Don Braulio y a su familia; sí se lleva a cabo la compraventa de la parcela NUM000 , pero con respecto a la NUM002 se entiende que el contrato de compraventa no se ha perfeccionado al no haberse otorgado la escritura pública como consecuencia de que los propietarios-permutantes han considerado dicho contrato resuelto al haber transcurrido los plazos pactados como consecuencia del retraso en la aprobación del Plan General. Expresamente en la contestación a la demanda se afirma en caracteres destacados que "a pesar de lo manifestado con anterioridad, Inmobiliaria Josima S.L, en el año 2005, llegó a un acuerdo con el actor y abonó importantes comisiones por las ventas realizadas, incluso aceptó pagar comisión por la venta de la parcela NUM001 (del actor y su familia, que no generaba comisión) y de la NUM002 a pesar de que no se ha llegado a formalizar la escritura. Así reconoce haber abonado el 4 de abril de 2005 la cantidad de 20.752,40 €, el 18 de enero de 2005 la cantidad de 45.356 €, además de haber satisfecho otros 36.000 € el 17 de febrero de 2004, en concepto de pago total de la venta de la familia Braulio , según contrato de 24 de diciembre de 2002 en el que expresamente se especifica que todos los contratos anteriores al presente escrito quedan anulados. Igualmente abonó la cantidad de 29.940 € el 17 de mayo de 2005 por mediación del titular de la demandante en la compra de las parcelas NUM004 y NUM005 del mismo sector y el 19 de enero de 2006 la cantidad de 180.000 € por la mediación de la compraventa de otras parcelas situadas en el sector Huertas de la Vega de Salamanca. Acto seguido analiza el problema derivado de la demora en la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Salamanca, aprobación que se llevó a cabo definitivamente el 22 de enero de 2007, publicándose en el Boletín Oficial de la Provincia el 16 de marzo de 2007, por lo que entiende que, habiendo transcurrido los plazos establecidos en la cláusula quinta del documento de 23 de mayo de 2003 , y según el tenor literal de la misma, el contrato es nulo. Por último tacha las periciales realizadas en las que se basa la demandante para solicitar la cantidad que anteriormente indicada.

El Juez de Instancia en su sentencia comienza haciendo referencia a la posibilidad de la existencia de novación tácita de un contrato, cuando la misma deriva de la incompatibilidad entre las dos convenciones, la que se extingue y la nueva que lo sustituye. Analiza la cláusula quinta del contrato de 23 de mayo de 2003 , afirmando que el demandado considera que no hubo nunca voluntad sustitutiva puesto que los pagos realizados serán a cuenta. Pese a ello, dado que no se ha redactado el plan parcial y, en consecuencia tampoco el proyecto de actuación y la ejecución de la obra de urbanización, era lógico imaginar que se iba a dilatar en el tiempo el trámite que permitiera construir en las parcelas vendidas, siendo lógico que las partes decidieron sustituir la comisión pactada por una comisión en metálico. A continuación afirma que las comisiones en especie se pactaron sobre la base de que se llevase a efecto la edificación, por lo que si ésta resultaba difícil o se prolongaba mucho del tiempo lo más práctico para ambas partes era sustituir el pago en especie por pago en metálico con la consiguiente reducción y que si la voluntad de las partes no hubiera sido la de sustituir una por otra prestación, sino un mero anticipo es obvio que en las facturas se hubiera hecho constar esta circunstancia. Concluye que como en ninguna de las facturas se dice que los pagos sean a cuenta de la gestión y venta de las parcelas, esta nueva modalidad de pago modificó la primitiva obligación con fuerza extintiva de los primeros pactos como poniéndolo así de manifiesto el actor en el documento de 17 de febrero de 2004 donde hace constar que todos los contratos anteriores al presente escrito quedan anulados. En consecuencia, desestima íntegramente la demanda imponiendo las costas al actor.

SEGUNDO.- En el recurso, la representación de la parte actora insiste en la validez de la cláusula quinta del contrato o documento de 23 de mayo de 2003 , manteniendo reiteradamente que existe una imposibilidad de cumplimiento de lo pactado en el mismo, no tanto por el retraso en la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Salamanca, lo que supone el retraso de todas las actuaciones posteriores hasta llevar a cabo la efectiva construcción de las viviendas, sino por el hecho de que la inmobiliaria demandada procedió a la...

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