SAP Pontevedra 564/2011, 23 de Junio de 2011
| Ponente | MAGDALENA FERNANDEZ SOTO |
| ECLI | ES:APPO:2011:1649 |
| Número de Recurso | 3014/2010 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 564/2011 |
| Fecha de Resolución | 23 de Junio de 2011 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Pontevedra, Sección 6ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6
PONTEVEDRA
SENTENCIA: 00564/2011
Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO
Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387
Modelo: SEN00
N.I.G.: 36038 37 1 2010 0600025
ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003014 /2010
Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de VIGO
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001320 /2008
APELANTE: Ana María
Procurador/a: JOSE MARQUINA VAZQUEZ
Letrado/a: JUAN ARESES TRAPOTE
APELADO/A: Franco
Procurador/a: JOSE FRANCISCO VAQUERO ALONSO
Letrado/a: JOSE MANUEL OTERO RODRIGUEZ
LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados D. Jaime Carrera Ibarzábal, Presidente; Dª. Magdalena Fernández Soto y D. Miguel Melero Tejerina, han pronunciado
EN NO MBRE DEL REY
La siguiente
SENTENCIA núm. 564
En Vigo, a veintitrés de junio de dos mil once.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001320 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 0003014 /2010, es parte apelante -: D./ª Ana María, representado por el procurador D./ª JOSE MARQUINA VAZQUEZ y asistido del letrado D./ª JUAN ARESES TRAPOTE; y, apelado -: D./ª Franco representado por el procurador D./ª JOSE FRANCISCO VAQUERO ALONSO y asistido del letrado D./ª JOSE MANUEL OTERO RODRIGUEZ, sobre resolución contrato arrendamiento piso NUM000 . nº NUM001 principe. Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D./Dª Magdalena Fernández Soto, quien expresa el parecer de la Sala.
Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 11 de Vigo, con fecha 27 de octubre de 2009, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:
"Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Don José Marquina Vázquez, en nombre y representación de Doña Ana María, debo absolver y absuelvo a Don Franco de las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda, con imposición a la parte demandante de las costas procesales causadas."
Contra dicha Sentencia, por el Procurador D. José Marquina Vázquez, en nombre y representación de Doña Ana María, se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.
Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la Audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 9 de junio de 2011.
En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.
Desestimada la demanda en la que Doña Ana María había solicitado la resolución del contrato de arrendamiento del piso NUM000 . del inmueble sito en la calle DIRECCION000 NUM001
, al amparo de las causas 2ª y 5ª del art. 114 de la LAU/1964, se interpone recurso de apelación por la representación de la mencionada demandante reiterando la resolución contractual, de acuerdo con lo suplicado en su día en la demanda.
De los alegatos contenidos en dicha demanda y en el escrito de apelación se infiere, en síntesis, que habiendo arrendado el 15 de febrero 1989 su causante al demandado, Don Franco, el piso objeto de autos, quien desde su constitución vino desarrollando en el mismo la actividad de Centro Médico Psicotécnico, ocurrió que, a través de un expediente de consignación de rentas deducido en abril de 2007 y de una carta de fecha 27 de marzo 2008 que le fue remitida por el letrado del demandado, tuvo conocimiento de que el arrendatario introdujo sin su consentimiento ni autorización a tercera/s personas en el arrendamiento, constituyendo con las mismas una Comunidad de Bienes, con infracción de lo dispuesto en los art. 29 y sig. LAU/1964, aplicable a la presente litis, dada la fecha del contrato y la aceptación por el apelante de que se trata de un arrendamiento de local.
La apelada se opone afirmando, por las razones que expone, que cuando se firmó el contrato la inicial arrendadora (fallecida el 1 de octubre 2004) conocía que los arrendatarios eran Doña Laura y Don Franco, componentes de la Comunidad de Bienes, quienes también fueron aceptados como tales por los padres de la actual propietaria del piso (la demandante) y por ésta misma.
Es pacifica la jurisprudencia que establece que le ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual, ocurriendo tal supuesto cuando el arrendatario crea o introduce una sociedad o cuando una utilización pactada como individual se comparte posteriormente, ya que lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aún con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero (por todas STS de 7 de Enero de
1.991 ). En similar sentido se pronuncia la STS 4 de Abril de 1.991 al establecer que la cesión inconsentida o el traspaso del local de negocio en forma distinta a la autorizada por la ley es causa de resolución del contrato de arrendamiento y, conforme a la jurisprudencia, debe entenderse por traspaso cualquier introducción de un tercero en los locales arrendados, incumpliendo los requisitos legales, sin que deba exigirse al arrendador la prueba de la figura concreta de la introducción del tercero, pues por su carácter normalmente reservado queda fuera de su capacidad probatoria demostrar si la introducción obedeció a cesión, subarriendo o traspaso, por todo lo cual debe atribuirse al arrendatario la carga de acreditar que el acceso del tercero tuvo lugar con cumplimiento de los requisitos legales o mediando el consentimiento.
Asimismo, el Tribunal Supremo, en su STS de 13 Mayo 1997, señaló, en relación con la causa resolutoria contemplada en los arts. 114.2.ª y 5.ª LAU, así como a la necesidad del consentimiento expreso o tácito del arrendador para la cesión del local de negocio, que la jurisprudencia de la Sala 1.ª del TS ha venido indicando lo siguiente: para que la cesión, traspaso o sucesión arrendaticia sea considerada como ilegítima es necesario que no exista consentimiento expreso o tácito por parte del arrendador, consentimiento este último que debe deducirse de hechos concluyentes e inequívocos, que lleven al convencimiento de haber existido la autorización en la sustitución ( STS 29 Abril 1963, 15 y 30 Octubre 1971, 10 Marzo 1973, 21 Febrero 1987, 30 Junio 1992 y 14 Noviembre 1995, entre otras), que existirá consentimiento tácito cuando, aun sin exteriorizar el arrendador de modo directo su querer mediante expresión escrita adopte una conducta determinante del consentimiento verbal concedido ( STS 25 Octubre 1993 ).También hemos de apuntar que la introducción u ocupación de un tercero en el inmueble arrendado genera una presunción de concurrencia de la causa resolutoria instada, debido precisamente a que los interesados en ocultarla, para evitar las consecuencias perjudiciales que de ello se derivan, tratan por todos los medios a su alcance de mantenerla en la mayor oscuridad posible, de manera que, como excepción al...
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