SAP Madrid 92/2011, 17 de Febrero de 2011
| Ponente | AMPARO CAMAZON LINACERO |
| ECLI | ES:APM:2011:1158 |
| Número de Recurso | 755/2010 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 92/2011 |
| Fecha de Resolución | 17 de Febrero de 2011 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 14ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
SENTENCIA: 00092/2011
AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
Rollo: RECURSO DE APELACION 755 /2010
SENTENCIA Nº
Ilmos. Sres. Magistrados:
AMPARO CAMAZON LINACERO
JUAN UCEDA OJEDA
PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En MADRID, a diecisiete de febrero de dos mil once.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1247/2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 58 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 755/2010, en los que aparece como parte apelante HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L.U., representada por el procurador D. JAIME BRIONES MÉNDEZ, y asistida por la letrada Dña. ELIXABETE MUÑOZ POBLACIÓN, y como apelado PANSFOOD, S.A., representada por el procurador
D. EDUARDO CODES FEIJOO, y asistida por la letrada Dña. ANA RIBÓ LÓPEZ, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid, en fecha 27 de enero de 2010 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por Hispania Retail Propierties, s.l. contra Ponsfood, s.a., y sin imposición de la condena de las costas causadas.
Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda RECONVENCIONAL interpuesta por Pansfood, s.a. contra Hispania Retail Propierties, s.l., y en consecuencia se debe condenar a Hispania Retail Propierties, s.l. a abonar a la actora la cantidad de de 10.728 euros, más el interés legal contado desde la interposición de la demanda reconvencional y sin imposición de la condena de las costas causadas.".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L.U., al que se opuso la parte apelada PANSFOOD, S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 15 de febrero de 2011. CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.
La demandante, Hispania Retail Properties S.L., ejercita contra Pansfood S.A., al amparo de los artículos 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.124 y 1.158 del Código civil, acción de indemnización de daños y perjuicios por la resolución unilateral, por parte de la última, del contrato de arrendamiento celebrado el 12 de enero de 1998, sobre un local ubicado en el Centro Comercial "Las Rosas" de San Blas, Madrid, por la inicial propietaria del local de la que trae causa la actual demandante, y la hoy demandada, alegando que la cláusula segunda establecía que "el plazo de duración del presente contrato finalizará a las veinticuatro horas del día 30 de marzo de 2008" y la arrendataria demandada desistió unilateralmente del arrendamiento, resolviéndolo de forma anticipada, el 31 de agosto de 2007, entregando las llaves el 10 de septiembre de 2007, e incumpliendo el plazo de duración del contrato; la indemnización que reclama por incumplimiento del contrato (73.552,91 euros) es el equivalente a las rentas dejadas de percibir desde el 1 de septiembre de 2007 hasta la finalización pactada del contrato, esto es, hasta el 30 de marzo de 2008, a razón de 10.415,57 euros mensuales.
La demandada se opone alegando que el párrafo segundo de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento prevé la facultad del arrendatario de dar por extinguido el contrato en un momento anterior al 30 de marzo de 2008, siempre y cuando hubieran transcurrido cuatro años de vigencia del contrato y la finalización anticipada se preavisara a la arrendadora con un mínimo de seis meses, habiendo hecho uso la arrendataria de la facultad pactada, así: comunicó a la arrendadora el 6 de febrero de 2007 su voluntad de dar por resuelto el contrato con efectos del día 14 de agosto de 2007, reafirmando su voluntad el 11 de abril de 2007 ante la negativa de la arrendadora a aceptar la interpretación de la cláusula en los términos en que era interpretada por la arrendataria y como ya fue aceptada por otra anterior propietaria de la que trae causa el derecho de la demandante ("Warbourg Henderson Kag Inm MBH") respecto de otro contrato de arrendamiento sobre otro local ubicado en el Centro Comercial el Boulevar de Getafe, obligando a Pansfood S.A., al no acudir al acto de devolución del local señalado para el 31 de agosto de 2007, fecha en que se produjo el desalojo del local, a remitirle un burofax el 4 de septiembre de 2007 anunciando que, por su pasividad, se veía obligada a depositar las llaves del local ante Notario, otorgándose el acta de depósito el 10 de septiembre de 2007 y, al resultar imposible al Notario devolver las llaves a la arrendadora, a remitir a ésta última nuevo burofax el 18 de octubre de 2007 informándole de que de no responder a las comunicaciones iba a proceder a entregar las llaves a la Gerencia del Centro Comercial "Las Rosas" en San Blas, contestando aquélla, en fecha 29 de octubre de 2007, dos meses después del desalojo, oponiéndose a recibir las llaves por entender que el contrato seguía vigente hasta el 30 de marzo de 2008, lo que fue contradicho por la arrendataria mediante carta de 5 de noviembre de 2007; que, si la cláusula se considera oscura, su interpretación no puede favorecer a la arrendadora porque fue quien la redactó, como resulta del artículo 1.288 del Código civil ; que, además, la indemnización solicitada es injustificada por varias razones: la renta mensual tenida en cuenta por la demandante, 10.415,57 euros, multiplicada por siete meses, arroja la cantidad de 72.908,99 euros, no 73.552,91 euros; la arrendataria entregó a la firma del contrato la suma de 10.728 euros en concepto de fianza y no se deduce de la reclamación actora; la base de cálculo no puede ser 10.415,57 euros/mes, porque esta no era la renta mensual, al incluir partidas variables (consumo de agua) e IVA (cuando se pide una indemnización por daños y perjuicios, no rentas, y según el artículo 78 Tres 1º de la Ley 37/1992, sobre el Impuesto sobre el Valor Añadido, no se incluyen en la base imponible las cantidades percibidas por razón de indemnización de daños y perjuicios), que deberían excluirse de la base de cálculo de la indemnización; no se acreditan los daños y perjuicios y no puede admitirse que la indemnización se corresponda automáticamente con el importe de las supuestas rentas pendientes de pago hasta la finalización del contrato, al no existir en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 precepto similar al artículo 56 del texto refundido de 1964 para el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, debiendo tenerse en cuenta que en el contrato no se prevé cláusula indemnizatoria que establezca que el importe de la indemnización será el equivalente a las rentas que estén pendientes de pago hasta la terminación del contrato. Y formula demanda reconvencional reclamando la devolución del importe de la fianza (10.728 euros) e intereses legales desde el 31 de agosto de 2007 o, subsidiariamente, desde la interpelación judicial.
La demandante reconvenida se opone a la devolución de la fianza, sosteniendo que debe ser compensada, hasta la cantidad concurrente, con la indemnización por daños y perjuicios que reclama en la demanda principal. La sentencia dictada en la primera instancia desestima la demanda principal y estima la demanda reconvencional, sin expresa imposición de costas por las dudas de hecho derivadas de una cierta oscuridad de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, razonando: la referida cláusula segunda debe ser interpretada en el sentido que señala la demandada; dado que el contrato tiene fecha 12 de enero de 1998, a partir del 12 de enero de 2002 la arrendataria tenía la posibilidad de resolver el contrato, siempre y cuando cumpliera el plazo de preaviso de seis meses, llegando a tal conclusión acudiendo al criterio del artículo 1.285 del Código civil, que establece que las cláusulas deben ser interpretadas unas por las otras y, en este caso, la cláusula segunda indica que para resolver el contrato se debe notificar "con una antelación mínima de seis meses a la fecha de su efectiva resolución", lo que indica que la fecha efectiva de la resolución pueden ser varias, pues de otro modo se habría indicado que la notificación se tenía que hacer seis meses antes del término de los cuatro años; aunque se prescindiera de lo anterior, de la testifical del gerente del centro comercial se desprende que el contrato fue redactado por el arrendador original y la parte actora, subrogada en su posición, no puede beneficiarse de la oscuridad de la cláusula (artículo 1.288 del Código civil) y no puede aplicarse como criterio interpretativo el señalado en el artículo 1.287 del Código civil porque no se ha acreditado la existencia de los usos del país, pues, aunque la demandante ha aportado dos testigos, uno trabajador suyo, que ha indicado que lo normal en este tipo de contratos es establecer dos períodos de obligado cumplimiento, con la posibilidad de resolverse el contrato al final del primero, la existencia de dicha costumbre no se acredita porque con la contestación a la demanda se adjunta un informe pericial que dice lo contrario y, además, los dos testigos dicen que lo normal es establecer dos períodos por años enteros y ello tampoco sucede en este caso;...
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