SAP Baleares 243/2013, 11 de Junio de 2013
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 243/2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Baleares, seccion 3 (civil) |
| Fecha | 11 Junio 2013 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00243/2013
Rollo núm.: 96/2013
S E N T E N C I A Nº 243
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Carlos Gómez Martínez
MAGISTRADOS:
Doña Rosa Rigo Rosselló
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca a once de junio de dos mil trece.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Eivissa, bajo el número 264/2012, Rollo de Sala número 96/2013, entre partes, de una como demandante-apelante las entidades FIESTA HOTELS & RESORTS, S.L., y MATUR, S.L., representadas por el procurador Dª. Vicenta Jiménez Ruiz, y dirigida por el letrado D. Manuel Domingo García, de otra, como demandadas-apeladas, D. Segismundo, representado por la procuradora Dª. Buenaventura Cuco Josa y dirigida por el letrado D. Rafael Garzón Ruiz, y la entidad SUPERMERCADOS SAR, S.L., representada por la procuradora Dª. Buenaventura Cuco Josa y dirigida por el letrado D. Francisco Sancho Jaraiz.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Don Gabriel Oliver Koppen.
Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Eivissa, se dictó sentencia en fecha 15 de noviembre de 2012, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:
"DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sra. Jiménez Ruiz en nombre y representación de FIESTA HOTELS & RESORTS Y MATUR S.L., contra Segismundo y SUPERMERCADOS SAR, S.L., sin condena en costas a las partes".
Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 5 de junio de 2013.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS JURIDICOS Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.
Las entidades FIESTA HOTELS & RESORTS, S.L., y MATUR, S.L., como propietarias de la totalidad del inmueble sito en la calle Conde Rosselló nº 3 de Eivissa, interpusieron demanda por la que pretendía la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de julio de 1979 con D. Segismundo sobre el local sito en la calle Abel Matutes nº 1, del que es subarrendataria la entidad SUPERMERCADOS SAR, S.L., y ello con fundamento en el artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, al ser precisas obras para la rehabilitación del local por el paso del tiempo que superan el 50% del valor del local descontando el suelo.
Se exponía en el escrito de demanda que, dado que se trata de un bien catalogado y como el Ayuntamiento d'Eivissa consideraba que debieran realizarse obras con carácter urgente, se acordó la ejecución forzosa de la licencia de las obras amparadas en la licencia, siendo imposible abordar la rehabilitación estructural del edificio sin afectar a una parte del mismo, el desarrollo de la obra con la continuidad de la actividad pública de los locales laterales del edificio.
Se indicaba también que se encargó una valoración del local y de las obras a realizar con el resultado de que el valor del local, en su situación actual, era de 27.707'79 euros y que el valor de las obras necesarias asciende a 157.444'81 euros, por lo que se cumple la causa de resolución prevista en el artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
La sentencia de instancia, después de desestimar las excepciones alegadas por las demandadas, desestima la demanda al considerar que:
- No nos encontramos ante una pérdida o destrucción del local de negocio objeto del contrato de arrendamiento, pues la parte actora no ha destinado su actividad probatoria al concreto local objeto de arrendamiento, sino a las obra de rehabilitación que se están ejecutando en el Teatro Pereyra, sin aportar informe pericial en relación a los concretos defectos de que adolece el local, disponiéndose tan solo de informe pericial aportado por la parte demandada en el que se aprecia de forma exclusiva una deficiencia en la cubierta, consistente en el deficiente estado de cuatro vigas de madera y humedades cuyo costo de reparación cifra en 8.040'38 euros.
- El local arrendado se encuentra en perfectas condiciones de habitabilidad, siendo útil para el uso actual de supermercado, siendo preciso acometer las reparaciones señaladas por el perito Sr. Arsenio en su informe, sin perjuicio de que una rehabilitación integral del local fuera mucho más beneficioso o interesante.
- La pérdida del artículo 118 lo es, únicamente, de la vivienda o local efectivamente arrendados, es decir, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución se somete a debate judicial, con abstracción del resto del inmueble, de manera que no puede afectar al estado del local arrendado el del inmueble en que se ubica, como local independiente del mismo, con elementos comunes.
Las obras consistentes en micropilotes, que afectaría al local arrendado a través de la ejecución de tres zapatas de sujeción, para las que debería cesar la actividad en el local, viene referidas a un inmueble en el que se ubica el local arrendado, pero no al propio local arrendado, que no necesita para su habitabilidad y uso la realización de tales actuaciones.
Interpone recurso de apelación la parte actora, que considera que las conclusiones que se alcanzan en la sentencia de instancia no se ajustan a la realidad por las siguientes razones:
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- Existencia de informe pericial que demuestra la situación constructiva del local arrendado y del edificio en su totalidad, cual es el verificado por los Sres. Héctor y Apolonio, arquitecto y aparejador de la obra.
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- Informe pericial verificado por el arquitecto técnico D. Blas que refiere la situación del local y características constructivas y obras a realizar.
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- En el informe del Sr. Arsenio se reconoce que el supermercado ocupa parcialmente la planta baja y piso con cerramiento exterior de marés y dos forjados de vigas de madera y que las vigas de madera se empotran por el interior de los muros del teatro.
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- No es cierto que el local sea ajeno al proyecto de rehabilitación del edificio, pues en los planos de cimentación se grafían en esta zona cinco encepados de dos pilotes y sus correspondientes pilares por dentro del local. 5º.- No es posible abordar la rehabilitación estructural del edificio sin afectar a una parte del mismo, conforme se deriva de la declaración del arquitecto Sr. Héctor, sin que los peritos de la parte demandada hayan visto ni examinado el edificio.
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- No es necesaria la declaración de ruina por parte del Ayuntamiento para acometer las obras.
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- Los costes de reparación reflejados en el informe del Sr. Blas han sido ratificados por el arquitecto Sr. Héctor, el aparejador Sr. Apolonio y las valoraciones de TIMSA e INMOTASA.
Dispone el artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable al contrato de arrendamiento sobre el local objeto de autos:
"1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.
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Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo".
Conforme indicó el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de febrero de 1996, el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida o destrucción de la vivienda o local, equiparándose legalmente a estas situaciones los casos de siniestro, en cuyo ámbito y conforme a la doctrina del Alto Tribunal, cabe comprender aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales, e incluso negligencia, que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado al estado...
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