SAP Madrid 332/2015, 16 de Noviembre de 2015
| Ponente | SAGRARIO ARROYO GARCIA |
| ECLI | ES:APM:2015:15849 |
| Número de Recurso | 489/2015 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 332/2015 |
| Fecha de Resolución | 16 de Noviembre de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 14ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
C/ Ferraz, 41, Planta 4 - 28008
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
251658240
N.I.G.: 28.096.00.2-2014/0000594
Recurso de Apelación 489/2015
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de Navalcarnero
Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 61/2014
APELANTE: INSITANIA GARTEN SL
PROCURADOR D. ANTONIO MARTINEZ DE LA CASA RODRIGUEZ
APELADO: D. Rubén, Dña. Adoracion y VIRGINIE PUERTAS SL
PROCURADOR D. FRANCISCO MONTALVO BARRAGAN
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a dieciséis de noviembre de dos mil quince.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Verbal de Precario nº 61/2014 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Navalcarnero, en los que aparece como parte apelante "INSITANIA GARTEN S.L", representada por la Procuradora DOÑA EPIFANÍA-ESTHER GINÉS GARCÍAMORENO y defendida por la Letrada DOÑA LAURA RUBIO ENRÍQUEZ, y como parte apelada DON Rubén
, DOÑA Adoracion Y VIRGINIE PUERTAS, S.L., representados por el Procurador DON FRANCISCO MONTALVO BARRAGÁN, y defendidos por el Letrado DON JUAN IGNACIO MARÍN MARTÍN-FORERO, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 16/01/2015 . Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Navalcarnero se dictó Sentencia de fecha 16/01/2015, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Epifanía Esther Ginés García-Moreno en nombre y representación de la mercantil INSITANIA GARTEN S.L, absolviendo a D. Rubén, Dª. Adoracion y VIRGINIE PUERTAS, S.L. de las pretensiones deducidas en su contra en el presente procedimiento. Se imponen las costas a la demandante".
Notificada la mencionada resolución, se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante, al que se opuso la representación de la parte demandada, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia se acordó señalar para deliberación, votación y fallo el día 10 de noviembre de 2015.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada que ha de verse alterada por lo que, a continuación, se expondrá.
Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.
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- Sentencia apelada
En la sentencia de fecha 16 de enero de 2015 se desestima la demanda en su integridad, en el fundamento primero se reseña la acción ejercitada consistente en la pretensión de la actora del desahucio respecto del inmueble en la CALLE000 nº NUM000 de Navalcarnero al ser de su propiedad y ocupada por los demandados desde finales de 2005 sin derecho alguno y sin satisfacer cantidad alguna por tal ocupación, lo que se reconoció en el acto de conciliación celebrado el 11-4-2012 ante el Juzgado nº 4 de Navalcarnero; si bien es cierto que el 17-11-2005 el Sr. Rubén y Sra. Adoracion adquirieron el 96% de las participaciones sociales de la entidad demandante, en esa misma fecha fueron vendidas a la administradora de la sociedad, doña Marisol ; por los codemandados se oponen al entender que la acción ejercitada no es la adecuada pues existió un contrato de alquiler de fecha 1-12-2005 posteriormente novado en fecha 20-10-2007, que sigue vigente al prorrogarse anualmente, el demandante solicitó de manera expresa en el acto de conciliación se reconociera la existencia de un contrato de alquiler, se alega falta de legitimación pasiva del Sr. Rubén y la Sra. Adoracion . En el fundamento segundo tras reseñar el concepto de precario y disposiciones aplicables, se señala que la existencia de un arrendamiento es incompatible con el precario, en el acto de la vista se presentan los contratos de 1-12-2005 y 20-10-2007, que no fueron impugnados, aunque se indica que los mismos no fueron firmados, y aunque ninguna otra prueba se ha aportado, lo cierto es que la parte demandante reconoció en el acto de conciliación en fecha 11-4-2012 que existía un contrato de alquiler de fecha 1-12-2005, así consta en la papeleta de conciliación aportada por la demandada. Al estar acreditado la existencia de un contrato de arrendamiento (que no precisa ser necesariamente por escrito) ello impide estimar la acción de desahucio en precario, sin perjuicio de las eventuales acciones por impago de rentas, y sin entrar a examinar la falta de legitimación pasiva alegada respecto del Sr. Rubén y la Sra. Adoracion .
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- Recurso de apelación
El recurso de apelación se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos:
2.1.- Se interpone el presente recurso por entender que ha existido un flagrante error, dicho respetuosamente y en estrictos términos de defensa, en cuanto a la apreciación de los hechos sometidos a la presente litis, al desestimar el juzgador a quo la demanda interpuesta por mi representada en el ejercicio de la acción de desahucio por precario del inmueble sito en la CALLE000 n° NUM000 de la Localidad de Navalcarnero (Madrid), interpuesta frente a los codemandados, la mercantil Virginie Puertas S.L, Don Rubén y Doña Adoracion . Como reiterada jurisprudencia tiene establecido, se entiende por precario, para todos los efectos civiles, la situación de hecho que implica la utilización de un bien ajeno, cuya posesión no nos corresponde, careciendo de título que justifique el goce de esa posesión y sin pagar renta o merced.
El procedimiento iniciado por esta parte para sustanciar la pretensión que se ha ejercitado en la demanda es absolutamente adecuado, y lo es, en la medida en que a juicio de esta representación los demandados se encuentran, como se verá, poseyendo u ocupando la finca n° NUM001, inscrita en el Registro de la Propiedad de Navalcarnero, al folio NUM002, tomo NUM003, libro NUM004, inscripción NUM005
, a título de precaristas, y mi mandante es legítimo propietario de dicho inmueble.
2.2.- Como ya adelantamos en la demanda que dio origen al a presente causa, la vivienda anteriormente descrita es propiedad de mi representada, la mercantil Insitania Garten S.L., en virtud de escritura de compraventa de participaciones sociales otorgada ante el Notario de Madrid Don Carmelo Lacaci de la Peña en fecha 17 de noviembre de 2.005, bajo el número 3451 de orden de su protocolo. A partir de este momento, los demandados, que con anterioridad a la compraventa descrita en el párrafo anterior, eran los propietarios, pasan a ser exclusivamente ocupantes de la vivienda, o dicho de otra manera a tener exclusivamente la posesión de la finca constituyendo en ella su domicilio particular.
Así las cosas, y con la única intención de legalizar la situación se les propone la posibilidad de formalizar un contrato de arrendamiento (que vendría a constituir un título), y se redactan sendos contratos de arrendamiento, en fechas 1 de diciembre de 2.005 y en fecha 20 de octubre de 2.007. Como decimos, si bien dichos contratos fueron redactados, nunca fueron firmados por la demandante, no prestando por tanto su consentimiento a la formalización del arrendamiento. Con ese único fin fue instado por esta parte el acto de conciliación cuya acta fue aportada con la demanda, a la que nos remitimos expresamente. En dicho acto, no sólo no se prestó el consentimiento a la formalización de dicho contrato, y por tanto a la obtención de un título que justifique la ocupación de la vivienda, sino que más allá se negó la veracidad, validez y eficacia jurídica de sendos documentos.
Por tanto, sin temor a equivocarnos, y en atención a los propios actos de la demandante, podemos concluir que ésta jamás ha prestado su consentimiento para ocupar la vivienda, mediante un arrendamiento de la misma, o dicho de otro modo, no existe título en el que asentar la ocupación. En suma, y como quiera que no se ha tomado razón de los mismos (los contratos anteriormente referidos), dichos documentos o títulos no tienen eficacia jurídica, ya que como es sabido, los contratos se perfeccionan con el consentimiento, y a mayor abundamiento, su interpretación habrá de hacerse atendiendo a los hechos previos, coetáneos y posteriores ( arts. 1258 y 1282 CC ).
Analicemos la situación en función a lo anteriormente expuesto: a) Los demandados pierden la propiedad del inmueble mediante la compraventa de las participaciones anteriormente expuesta, pasando a ser mi principal la legítima propietaria del mismo, b) Los demandados son meros ocupantes, c) No prestan su consentimiento al arrendamiento propuesto en virtud de los documentos de contrato redactados unilateralmente por esta parte (así consta en las actuaciones), d)Nunca han abonado cantidad alguna en concepto de renta u otro asimilable, e)Luego son meramente ocupantes, sin título y sin contrato y ningún derecho legítimo que justifique la ocupación a título gratuito.
2.3.- En consecuencia, y en contra de lo manifestado por el Juzgador a quo a lo largo de la sentencia objeto de recurso, si bien existe un documento de contrato (dos para ser más precisos), el mismo no es título que legitime la posesión del inmueble por parte de los codemandados. Pero...
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SAP Castellón 313/2016, 8 de Septiembre de 2016
...lo que rechazamos al entender que la demanda ha sido debidamente desestimada. Como recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, núm. 332, de fecha 16 de noviembre de 2015, ROJ:SAP M 15849/2015 - ECLI : ES:APM:2015:15849 " El proceso declarativo especial del artículo 250.1.2.º......