SAP Madrid 315/2017, 26 de Septiembre de 2017

Ponente:CESAREO FRANCISCO DURO VENTURA
Número de Recurso:188/2017
Procedimiento:Recurso de Apelación
Número de Resolución:315/2017
Fecha de Resolución:26 de Septiembre de 2017
Emisor:Audiencia Provincial - Madrid, Sección 11ª
RESUMEN

PROPIEDAD HORIZONTAL. La acción de cesación tiende a restablecer la convivencia alterada por medio de la cesación de la actividad prohibida, molesta o incómoda, y de la privación temporal del uso de la vivienda, de modo que en todos los supuestos ha de valorarse necesariamente a fin de dotar de un contenido proporcional a la respuesta la real afectación en la convivencia que habrá de ser la que... (ver resumen completo)

 
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Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41, Planta 2 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0079294

Recurso de Apelación 188/2017

O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 440/2016

APELANTE: GENERY ADVISORY, SLNE

PROCURADORA Dña. CRISTINA DE PRADA ANTON

APELADO: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN MADRID, CALLE000, Nº NUM000, 28015 MADR

PROCURADOR D. EDUARDO CODES FEIJOO

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA :

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE :

D. CESÁREO DURO VENTURA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. MARIA JOSÉ RODRIGUEZ DUPLA

Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

En Madrid, a veintiséis de septiembre de dos mil diecisiete.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 440/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Madrid a instancia de GENERY ADVISORY, SLNE como parte apelante, representada por la Procuradora Dña. CRISTINA DE PRADA ANTON contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN MADRID, CALLE000, Nº NUM000, 28015 MADRID como parte apelada, representada por el Procurador D. EDUARDO CODES FEIJOO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 23/12/2016 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. CESÁREO DURO VENTURA.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 23/12/2016, cuyo fallo es del tenor siguiente: "Que estimando la demanda promovida por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN MADRID, CALLE000 Nº NUM000, representada por el procuraros D. EDUARDO CODES FEIJOO y asistida por el letrado Dª. FELISA BAÑOS PRIETO contra GENERAL ADVISORY S.L.N.E., representada por el procurador Dª. CRISTINA DE PRADA ANTON y asistida por el letrado D. ADOLFO JOSE LOPEZ FERNANDEZ debo declarar y declaro que las actividades desarrolladas por la demandada resultan prohibidas y contrarias a los estatutos de la comunidad de propietarios, condenándola al cese inmediato y definitivo de las actividades de arrendamiento del piso por habitaciones y a que resuelva los contratos suscritos con los ocupantes de las habitaciones alquiladas, adecuando el uso de la vivienda a lo recogido en los estatutos.

Las costas se imponen a la parte demandada.".

SEGUNDO

Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de GENERY ADVISORY, SLNE, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

FUNDAMENTOS JURIDICOS
PRIMERO

La representación de la comunidad de propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, ejercita una acción de cese de actividad prohibida y resolución de contratos de arrendamiento contra la entidad Genery Advisory S.L.N.E. como propietaria del piso NUM001 del inmueble; la demanda se sustenta en un relato fáctico según el cual la demandada habría hecho obras en su piso para obtener 9 habitaciones para arrendarlas a particulares, siendo así que tal actividad sería contraria a los estatutos de la comunidad, alterando la tranquilidad de un edificio residencial.

La demandada se opuso a la demanda negando los hechos en que se funda respecto de la interpretación que hace la demandante de que el alquiler de habitaciones concebido sea contrario a los estatutos, abundando la parte en la consideración de estarse ante un arrendamiento de vivienda dada la permanencia de los arrendatarios, aun cuando compartan ciertos elementos como baños, salón o cocina, y no estándose ante un hospedaje.

La juez de instancia dicta sentencia en la que tras resumir las alegaciones de las partes valora la prueba practicada, expresa los arrendamientos de habitaciones acreditados y concluye no estarse ante el arrendamiento de vivienda que prevé la LAU de modo que considera que la actividad estaría prohibida por los estatutos por lo que estima la demanda con imposición a la demandada de las costas causadas.

El recurso que interpone la demandada contra esta resolución, sea ello expresado en forma resumida, se basa en considerar que la actividad desarrollada de alquiler de habitaciones no contraviene los estatutos que prohíben el hospedaje, haciendo la parte referencia a la estancia de los inquilinos y a la jurisprudencia que estimó de aplicación en relación con la LPH y el concepto de vivienda que pueda permitir un uso como el que nos ocupa.

La actora se opone al recurso rechazando sus argumentos e interesando la íntegra confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos.

SEGUNDO

La acción que se ejercita se funda en la consideración de que la actividad de alquiler de habitaciones que lleva a cabo el demandado en el inmueble de su propiedad sería opuesta a los estatutos de modo que sería una actividad prohibida y ello de acuerdo a la disposición estatutaria que establece lo siguiente:

"los pisos, departamentos o habitaciones habrán de dedicarse a viviendas familiares u oficinas de profesiones liberales. Para otra clase de oficinas habrá de obtenerse autorización de la junta de condueños. No podrán nunca dedicarse los pisos, departamentos ni habitaciones de ninguna de las plantas a colegios, hospederías, sea fonda, hotel, pensión o cualquier otro".

La actora mantiene que cualquier otro régimen de arrendamiento que no sea el de vivienda sujeto a la LAU estaría prohibida en los estatutos, de modo que el debate se centra en dos elementos básicos, a saber, si la prohibición estatutaria es o no aplicable al supuesto de hecho que nos ocupa, y por otro lado si el alquiler que lleva a cabo el propietario demandado se acomoda o no a la LAU como arrendamiento de vivienda, lo que el

demandado afirma en atención al tenor de los contratos suscritos, el hecho de que los mismos son por tiempo en general de unos cinco o seis meses, por un año a veces, y por servir en ese tiempo de único domicilio de los arrendatarios, negándose estarse ante pensión de ningún tipo de modo que la actividad no estaría prohibida.

La juez de instancia basa su respuesta estimatoria de la pretensión en el examen de la segunda de estas cuestiones, el régimen aplicable a los arrendamientos suscritos cuyo objeto es una habitación en el inmueble con uso de las zonas comunes del inmueble, cocina, salón y baños, considerando la juzgadora que no se estaría en el supuesto del artículo 2 de la LAU .

A estos efectos la SAP, Valladolid sección 3ª del 15 de diciembre de 2015 señala en un supuesto de hecho semejante:

"La única cuestión planteada en el recurso de apelación interpuesto por la demandada es la relativa a la naturaleza jurídica que debe ser atribuida al contrato suscrito entre las litigantes en fecha 30.6.2014. En particular, hemos de precisar que el citado contrato estableció expresamente una duración determinada de seis meses, sin prórroga, ni preaviso (hasta el 30.12.2014), y su objeto fue el arrendamiento de una habitación concreta y determinada de la vivienda de la actora (habitación 2ª, "...ubicada en el medio de las tres habitaciones, con armario empotrado marrón y cama con colcha negra"), fijando como precio del arriendo la cantidad de 190 €/mes, sin incluir gastos de agua, luz y gas. Además, se incluye el derecho adicional del arrendatario de "hacer uso de la cocina y el salón y el baño compartido...".

De la lectura de las condiciones plasmadas en el contrato, e incluso de la propia literalidad de los términos utilizados en su encabezamiento (f. 25) "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN EN CASA COMPARTIDA", resulta evidente que no nos hallamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, sino exclusivamente de habitación, siendo la cuestión principal discutida en el presente procedimiento, cual es la naturaleza jurídica del citado contrato y, más concretamente, si al mismo le son aplicables las normas especiales en materia de arrendamientos urbanos de la Ley de 1994 o, por el contrario, se encuentra regulado por el Código Civil.

Al respecto hemos de partir de lo establecido en el art. 2 de la LAU de 1994 que define el arrendamiento de vivienda como "aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario", siendo esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso concreto que nos ocupa.

Así, hemos de convenir que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina, ...), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.

En definitiva, el artículo 3 LAU ha venido a establecer un cajón de sastre que permite calificar como arrendamientos para uso distinto "del de vivienda" todos aquellos que no tengan encuadre en el artículo 2 LAU, que efectivamente exige que el destino primordial de lo arrendado sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. De modo que la cualidad que determina ser el arrendamiento de vivienda -no...

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