SAP Madrid 131/2018, 4 de Abril de 2018
| Ponente | JOSE MARIA GUGLIERI VAZQUEZ |
| ECLI | ES:APM:2018:4707 |
| Número de Recurso | 723/2016 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 131/2018 |
| Fecha de Resolución | 4 de Abril de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 25ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933866
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0019575
Recurso de Apelación 723/2016
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 09 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 416/2014
APELANTE Y DEMANDANTE: Dña. Maribel
PROCURADOR Dña. MARIA CRISTINA MENDEZ ROCASOLANO
APELADO Y DEMANDADO: INVERSIONES CONSTRUCCIONES Y ARRENDAMIENTOS PARCIALES SA
PROCURADOR Dña. SILVIA ALBITE ESPINOSA
SENTENCIA Nº 131/2018
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR. PRESIDENTE :
D.FRANCISCO MOYA HURTADO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D.JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO
En Madrid, a cuatro de abril de dos mil dieciocho.
La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 416/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 09 de Madrid a instancia de Dña. Maribel apelante - demandante, representado por la Procuradora Dña. MARIA CRISTINA MENDEZ ROCASOLANO contra INVERSIONES CONSTRUCCIONES Y ARRENDAMIENTOS PARCIALES SA apelado - demandado, representado por la Procuradora Dña. SILVIA ALBITE ESPINOSA ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 23/07/2015 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D.JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 09 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 23/07/2015, cuyo fallo es el tenor siguiente: "Que, desestimando la demanda por interpuesta por Dña. Maribel contra Inversiones, Construcciones y Arrendamientos Parciales S.A., (INCONARSA), debo absolver y absuelvo a la expresada demandada de las pretensiones resolutorias e indemnizatorias solicitadas por la parte actora, con expresa imposición de costas a ésta última. "
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido y dándose traslado a la parte contraria presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso interpuesto, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 17 de enero de 2018.
En la tramitación del presente recurso no se ha observado el plazo para dictar sentencia por la acumulación de asuntos cuyo volumen y complejidad requiere un dilatado período de tiempo para su examen.
La representación procesal de Dª Maribel inicia su recurso de apelación exponiendo una relación de antecedentes relativos a la pretensión de la demandante solicitando la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio situado en esta capital, calle María Zayas, 1, planta baja, por incumplimiento de la obligación de mantenerla en la posesión del inmueble a causa de su ruina según sentencia del JCA nº 21 de Madrid de 27 de Julio de 2011 confirmada por el TSJ en grado de apelación por la de 25 de Septiembre de 2013 e igualmente indemnización por daños y perjuicios.
Por la pericial practicada se infiere el estado de conservación deficiente del edificio por no efectuarse obras de mantenimiento.
De contrario se opuso falta de legitimación activa (ex art. 114 LAU de 1964 ), improcedente indemnización al no derivarse la ruina de la falta de conservación, cosa juzgada material, impugnación del informe de tasación de daños y ausencia de reconvención.
Alega error en la apreciación de la exceptio non adimpleti contractus ya que se han consignado las rentas y además se ha apreciado de oficio.
A esta cuestión se refiere la sentencia apelada, primero en el apartado E) del Fundamento de Derecho TERCERO al entender acreditado que se han consignado rentas pero no se han entregado a la arrendadora por supuesta oposición de la arrendataria; en segundo lugar en el Fundamento de Derecho CUARTO al desestimar la obligación de hacer reparaciones de conservación que exige la arrendataria por el incumplimiento de su propia obligación de pago de las rentas.
Sobre este motivo es necesario puntualizar con carácter previo que la actora ejercita en su demanda acumuladamente la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por causa de ruina y la de indemnización por daños y perjuicios.
La apelada entiende que la recurrente ha modificado su planteamiento inicial y altera la causa de pedir mantenida en la primera instancia: ya no sería una resolución contractual por causa de ruina sino por incumplimiento de la obligación de mantener a la arrendataria en la posesión del inmueble y ello constituye una cuestión nueva que no se admite en la apelación.
En este sentido recuerda la improcedencia de la acción resolutoria ejercitada con base en el art. 114.10 LAU de 1964 frente a la previsión del art. 115.2 de la misma, acción que no ejercita.
Lo que sucede es que si bien sí se ejercita una acción resolutoria por causa de ruina se subsume como elemento integrador de su calificación la inejecución de obras ordinarias y necesarias para la conservación del edificio. Ya en el relato fáctico de la demanda y como auténticos hechos con trascendencia jurídica y por lo tanto constitutivos de la causa de pedir se hacía repetida alusión a los daños, averías y desperfectos del edificio debidos a la falta de conservación y con independencia de valoraciones periciales se hacía especial
hincapié en este punto ( HECHO OCTAVO) y en la extensa exégesis de la ruina y sus causas desarrollada en su Fundamento de Derecho XIII (por ejemplo ex arts. 1554 C.c . y 107 LAU 1964 ).
Por consiguiente el planteamiento del recurso se ajusta al de la primera instancia en cuanto a la permanencia de la causa de pedir que no se ve alterada por la redacción puntual de una frase sobre la obligación de mantener a la arrendataria en la posesión tal y como se opone de contrario por la apelada. Precisamente la cita que se hace en el epígrafe 4 de ese Fundamento de Derecho XIII antes referido es coincidente con lo alegado al presente de mantener a Dª Maribel en la posesión del inmueble.
Comoquiera que aquella subsunción de un elemento integrador de la acción resolutoria sitúa como causa de la ruina en el cumplimiento de una obligación de realizar obras de mantenimiento y conservación, es por lo que la sentencia apelada admite la dualidad de la acción en planos y en definitiva, por causas diferentes: la prevista en el art. 114.10 LAU de 1964 que sólo se permite al arrendador y la resolutoria del art. 115 de la misma LAU que desestima porque la exigencia de efectuar reparaciones no puede instarse por la parte incumplidora del contrato ante la falta de pago de renta, ratio decidendi desestimatoria expresada en el segundo párrafo del F.D. CUARTO de la resolución recurrida.
En cuanto a la consignación de las rentas, el apartado E) del F.D. TERCERO anteriormente citado se refería a la oposición de la actora a la entrega de las rentas. Esta es una cuestión clave en la aplicación de cualquier efecto resolutorio contractual porque constituye una premisa para la exigencia del cumplimiento de una obligación y elemento de la acción que se ejercite.
En el caso actual y por lo que al cumplimiento de la obligación de pago de la renta por la arrendataria demandante se refiere, hemos de remontarnos al escrito de INCONARSA presentada el 27 de Enero de 2015 (folios 662-664, Tomo II) en que se solicita la entrega de todas las cantidades depositadas en el Juzgado de Decano de Primera Instancia (Ex. Nº 2564.....12) por Dª Maribel .
Efectivamente, constan los resguardos de ingresos en la cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado Decano por el "concepto de pago":" Otros Renta.....". A esa petición se dio curso por DIOR de 18 de Febrero de
2015 para que se manifestase:"... si desean que dichas cantidades sean entregadas a INCONARSA o queden consignadas en la cuenta Judicial a la espera de la resolución del procedimiento."
Por la representación procesal de la Sra. Maribel se dio respuesta negativa a la entrega en su escrito de 11 de Marzo siguiente (folios 688-689). Literalmente: "... acuerde no desconsignar las cantidades solicitadas de contrario". Es decir, no hubo consignación. Dado el tiempo de esas actuaciones la realidad es que esas denominadas "consignaciones" no tenían efectos liberatorios de pago previstos en los arts. 1176 y siguientes del Código Civil (antigua redacción). Baste recordar la STS de 11 de Noviembre de 2010 al establecer " A) Son requisitos para la equiparación de la consignación al pago, los siguientes: a) que preceda el ofrecimiento de pago, en el caso de que haya lugar a la consignación por negarse el acreedor a admitirlo, según impone el artículo 1176.I CC ), b) que sea la consignación previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación, conforme establece el artículo 1177.I CC, c) que la consignación se ajuste a las disposiciones que regulan el pago, como exige el artículo 1177.II CC ( SSTS de 14 de marzo de 2006, RC. nº 2872/1999, 18 de octubre de 2006, RC n.º 4873/1999 ) y d) que la consignación se notifique a los interesados según dispone el artículo 1178.II CC . El sometimiento de la consignación a las normas que rigen el pago implica...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba
-
SAP Madrid 329/2021, 23 de Septiembre de 2021
...por ende, conducta dolosa, negligente y omisiva del deber de conservación por parte de la propiedad. Como dice la SAP de Madrid (Sección 25ª) núm. 131/2018, de 4 de abril, para la prosperabilidad de la acción tiene que acreditarse que, de forma dolosa o negligente, se incumplió por parte de......