SAP Barcelona 167/2007, 14 de Marzo de 2007
| Ponente | LAURA PEREZ DE LAZARRAGA VILLANUEVA |
| ECLI | ES:APB:2007:819 |
| Número de Recurso | 676/2005 |
| Procedimiento | Incidente |
| Número de Resolución | 167/2007 |
| Fecha de Resolución | 14 de Marzo de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 1ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN PRIMERA
SENTENCIA Nº
Recurso de apelación nº 676/05
Procedente del procedimiento nº 372/04
Tramitado por el Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Barcelona
La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA.
Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DÑA. LAURA PÉREZ DE LAZÁRRAGA VILLANUEVA y DON
ANTONIO RECIO CORDOVA, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto
el recurso de apelación nº 676/05 interpuesto contra la sentencia dictada el día 24 de mayo de 2005
en el procedimiento nº 372/04 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Barcelona, en
el que es recurrente DON Matías, y apelados DÑA. Ariadna y DÑA. Elisa, previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el
Rey de España la siguiente
S E N T E N C I A
Barcelona, 14 de marzo de 2007
La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda instada por D. Matías, representado por la Procuradora Sra. Rami, frente a Dña. Elisa y Doña Ariadna, representadas por el Procurador Sr. Bertrán, absolviendo a dichas demandadas de las pretensiones instadas en su contra, e imponiendo a dicho demandante las costas causadas con la referida demanda.
Y estimando parcialmente la reconvención instada por Doña Elisa y Doña Ariadna frente a Don Matías, con las referidas representaciones, debo declarar y declaro: a) Que el documento firmado a 6 de noviembre de 2003 obrante como documento 4 de demanda es un contrato de compraventa perfeccionado vinculante firmado por las partes; b) Que el demandado reconvencional queda obligado por dicho contrato de compraventa a otorgar escritura pública, previo pago por las compradoras del precio pactado; c) Que la cláusula de indemnización prevista en el contrato de 6 de noviembre de 2003 constituye una cláusula de arras penales, no penitenciales, por lo que el demandado reconvencional no puede desistir del contrato de compraventa otorgado; d) Que el demandado reconvencional ha incumplido las obligaciones dimanantes del contrato y en consecuencia queda obligado a indemnizar a las actoras reconvencionales en virtud de la cláusula tercera del contrato, la cantidad de 12.000 euros. Y en su consecuencia debo condenar y condeno al Sr. Matías a otorgar escritura pública de compraventa, previo pago el precio por las compradoras, en un plazo máximo de 30 días desde la sentencia bajo apercibimiento de ejecutarla a su costa, así como a que indemnice por incumplimiento a las reconvinientes con la suma de 12.000 euros, desestimando lo restante pedido, y todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas con dicha reconvención.
Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.
Fundamenta la decisión del Tribunal la Magistrada Ponente DÑA. LAURA PÉREZ DE LAZÁRRAGA VILLANUEVA.
La parte actora recurre la sentencia dictada en primera instancia, alegando en primer lugar que el documento de fecha 30 de octubre de 2.003, firmado con una de las demandadas, es un mero documento de manifestación de intenciones, que no genera efectos obligacionales porque carece de dos elementos básicos, el consentimiento y el plazo cierto, no teniendo por objeto plasmar una promesa de venta entre las partes sino el dar cobertura al abono de 600 euros mensuales pactados en contraprestación por el alquiler de la finca.
Al respecto el actor alega que no prestó el consentimiento para la venta en ese momento porque, por motivos fiscales, quería aplazar la venta hasta que transcurriera un año desde el fallecimiento de su madre, acaecido el día 11 de marzo de 2.004, por lo que realmente no quería vender su piso, de ahí que firmara un documento de ''intenciones''.
Estas alegaciones no pueden prosperar porque de lo actuado se desprende justificado, no sólo que el demandante tenía la intención de vender, sino también que el documento en cuestión recogía un contrato de compraventa, y no una mera promesa de venta.
En este sentido el demandante reconoció en el juicio que, tras aceptar la herencia de su madre, a la que pertenecía el piso litigioso, puso el mismo en venta y que se lo dijo a D. Jose Luis, el cual le puso en contacto con la demandada, que le manifestó que lo quería comprar y que entonces él fijo el precio, llegando incluso a descontar un millón de pesetas del inicial.
Por su parte, el Sr. Jose Luis declaró en el juicio y confirmó que, efectivamente, el actor le había manifestado que lo ponía en venta y que él le puso en contacto con la demandada, señalando asimismo que a los pocos días ambas partes le comentaron que se había vendido.
De igual manera, y analizado dicho documento, este Tribunal considera que el mismo recoge, más que un precontrato, un contrato de compraventa perfeccionado, aunque no consumado, porque ambas partes convinieron en la cosa objeto del contrato y en el pecio, que se deja establecido en el documento suscrito (artículo 1.450 del Código Civil ).
El hecho de que en el mismo se haga constar que ''tienen intención'' de comprar y de vender no desvirtúa lo razonado porque, al margen de la utilización de ese término, del conjunto del mismo y de los actos de las partes se desprende que ambos pactaron y consintieron en una compraventa y no tan sólo, como se pretende, en un alquiler.
En caso contrario, carece de toda lógica que en el documento se indique que ''La escritura pública se otorgará a partir del doce de marzo de dos mil tres (quiere decir 2.004)'' y que ''Durante este período de tiempo y hasta la formalización de escritura pública de compraventa, la parte compradora se compromete a pagar la cantidad mensual de SEISCIENTOS EUROS (600 euros) en concepto de pago de alquiler de la finca descrita. A su vez dicho pago se considerará a cuenta del total del precio de la compraventa''.
Y decimos que carece de lógica porque, además de que, si no quería vender, no se encuentra explicación al hecho reconocido de que lo puso en venta y al hecho mismo de suscribir ese documento, la circunstancia de que se diga cuando se otorgará la escritura pública de compraventa y, sobre todo, que lo pagado hasta entonces se considerará a cuenta del total del precio de la compraventa, lo que hace es confirmar que nos hallamos ante un compraventa.
En cuanto al alquiler, si la única finalidad de este documento fuera la de dar cobertura a un alquiler, para lo que habría bastado con un contrato de arrendamiento, no se diría que las cantidades abonadas se considerarán como un pago a cuenta del precio total de la compraventa y, menos todavía, se habrían expedido los recibos que se han expedido a la actora, en los que se hace constar que la entrega de esas sumas lo son ''en concepto de pago a cuenta correspondientes al mes.., de la compraventa de la finca de c/ DIRECCION000, NUM000, NUM001 NUM001 ''.
Con respecto al hecho alegado de que se quería aplazar la venta, lo que se deduce de las pruebas aportadas y practicadas es que el demandante lo que quería era otorgar la escritura pública de compraventa una vez transcurrido el plazo de un año desde el fallecimiento de su madre ya que a partir de ese momento los impuestos a satisfacer eran bastante inferiores, circunstancia que no se puede confundir con el hecho de no querer vender, extremo éste que queda desvirtuado por lo ya expuesto, debiéndose añadir que para la perfección de la compraventa no se requiere el otorgamiento de la escritura pública y,ni tan siquiera, el de la entrega del piso y del precio convenido.
En cuanto a la fecha, la que se fija en el documento hace referencia, no al contrato de compraventa, que ya está perfeccionado, sino a la del otorgamiento de la escritura pública, siendo la establecida una fecha cierta, que es justo un año después de la muerte de la madre del actor, y con ella lo que se hace es determinar el momento a partir del cual ya se pueden las partes compeler a otorgar esa escritura pública.
En consecuencia no procede estimar la pretensión del recurrente en el sentido de que se declare que este documento carece de efectos obligaciones, porque el mismo sí los generaba.
Partiendo de lo razonado, es de ver que las partes suscribieron a los pocos días del anterior documento otro, de fecha 6 de noviembre de 2.003, documento éste que novó el anterior y es el que, como ambas partes reconocen, se ha de tener en cuenta en el presente supuesto.
Sobre este documento el apelante opone que se trata de un contrato híbrido que presenta características propias del contrato de opción de compra y del contrato de compraventa porque las partes determinaron con precisión las obras que podían efectuarse en el piso y las que no, lo cual sólo se explica, según esta parte, considerando que no habían prestado todavía su consentimiento en relación a la compraventa, pues de lo contrario la presencia de prohibiciones carecería de sentido alguno, al quedar necesariamente las obras realizadas en posesión de la parte compradora.
Analizando este documento, es cierto que en el mismo se mismo se establece que se concede una opción de compra a las demandadas por el precio de 6.000 euros, no obstante lo cual, y pese a esa denominación, lo que se suscribe no es una opción de compra sino una compraventa, en la misma línea del anterior contrato, si bien introduciendo también como compradora a la madre de la inicial y añadiendo otras cláusulas, como, por ejemplo, la de la autorización para hacer obras en la vivienda.
El hecho de que se hable...
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