SAP Baleares 4/2003, 8 de Enero de 2003
| ECLI | ES:APIB:2003:18 |
| Número de Recurso | 570/2002 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 4/2003 |
| Fecha de Resolución | 8 de Enero de 2003 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª |
SENTENCIA NUM 4
ILMOS SRS
PRESIDENTE Actal.
D. Mariano Zaforteza Fortuny.
MAGISTRADOS:
D. Mateo Ramón Homar.
D. Santiago Oliver Barceló
Palma de Mallorca, a ocho de enero de dos mil
tres.
VISTOS por la Sección 5ª de esta Audiencia
Provincial, en grado de apelación, los presentes autos
de juicio ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera
Instancia n°3 de Eivissa, bajo el n°272/01, rollo de
Sala n°570/02, entre partes, de una, como actora -
apelante, y a la vez apelada, D. Eugenio ;
y de otra, como demandada -apelada, y a la vez apelante,
D. Gonzalo ; y de otra, como codemandada
apelada, D. Jesús , asistidas las
partes de sus respectivos Letrados, Sres. Salvador Recio
Reyes, Salvador Martínez García, Ivan Varela Sanz.
ES PONENTE el Iltmo. Sr. D. Mateo Ramón Homar
Por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia n°3 de Eivissa, en fecha 29 de abril de 2.002, se dictó sentencia, cuyo fallo obra en las actuaciones, y que estimó parcialmente la demanda respecto de D. Gonzalo y la desestimó respecto de D. Jesús .
Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte actora, y que fue admitido, y seguido el procedimiento por sus trámites, presentaron los oportunos escritos de interposición y oposición, y además por la representación del Sr Eugenio , escrito de impugnación, siendo señalado para deliberación y votación el día 7 de enero, del presente año, quedando el presente recurso concluso para sentencia.
En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.
En la demanda instauradora de esta litis, D. Eugenio , ejercita una acción personal y de condena en reclamación a los demandados D. Gonzalo y D. Jesús de la suma de un millón de pesetas como pactada en caso de incumplimiento por el vendedor, más tres millones de pesetas por daños y perjuicios, en resumen, por haberse confabulado ambos demandados para que el contrato de arras relativo al apartamento número NUM000 del Edificio DIRECCION000 de Eivissa, firmado por el demandante con el Sr Gonzalo no pudiere consumarse. La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda respecto de D. Gonzalo , a quien condena al pago al actor de la suma de un millón de pesetas, y la desestima respecto de D. Jesús . Dicha resolución es impugnada por la representación del demandante, quien insiste en sus pretensiones iniciales en su integridad, y por la representación del codemandado Sr Gonzalo , quien por vía de impugnación del recurso del demandante, solicita nueva sentencia absolutoria.
Siguiendo un orden lógico en primer lugar debe determinarse si se considera acreditado la existencia de un incumplimiento contractual por el vendedor D. Gonzalo , el cual ha sido declarado en la sentencia de instancia, e impugnado por dicha parte. En su escrito utiliza dos argumentos distintos: que nos hallamos ante un supuesto de imposibilidad de cumplimiento por ambas partes, y que el demandante no podía enajenar nuevamente a un tercero el aludido apartamento.
En cuanto al primer aspecto, la Sala ratifica la acertada fundamentación de la sentencia de instancia, y el argumento utilizado de que se pacto como condición esencial del cumplimiento del contrato que la inquilina del piso debía dejar el inmueble, carece de todo fundamento y credibilidad, resaltando: A) Ciertamente en el contrato de 28 de febrero de 2.001 en su estipulación tercera se recoge que el piso se entregará libre de inquilinos; pero en apartado alguno se recogen las consecuencias de una eventual negativa de la inquilina a dejar el apartamento, y por tanto, no se ha pactado como condición resolutoria. La declaración de la aludida inquilina, Dª Leonor , es expresiva de una cierta ambigüedad en cuanto a sus deseos futuros, y así reconoce que había indicado al actor, portero o conserje del DIRECCION000 , su deseo de abandonar el piso cuando concluyeran las obras de un chalet, y que tal propósito inicial fue posteriormente modificado y retrasado su abandono del piso hasta finales de octubre. Aunque el arrendador confiara que dada la relación de amistad con persona allegada a la inquilina, ésta se marcharía antes del 30 de septiembre, último día de ejercicio de la opción, ello no supone una situación de imposibilidad, pues conforme a un elemental principio de buena fe contractual, ante tal circunstancia sobrevenida, debía notificarlo al demandante, que tenía en su favor el derecho de opción, a fin de que indicare si le interesaba o no la compraventa con el arrendamiento. La circunstancia de la venta del piso a un tercero distinto del demandante hace pensar que tal argumento se trata de una excusa para intentar infructuosamente justificar un incumplimiento, que no se debió al retraso antes citado, sino conforme al conjunto de la prueba practicada, al conocimiento de que el Sr Eugenio , conserje del edificio, tenía tratos para vender el inmueble a un tercero, el Sr Jesús , por un precio 14 millones de pesetas) tres millones superior al pactado en la opción de compra (11 millones). En todo caso, la demora de un mes de la inquilina respecto del plazo de vencimiento de la opción, se reputa de muy escasa relevancia, y reiteramos, debió ser objeto de un requerimiento previo al Sr Eugenio , para que se manifestara si le interesaba la adquisición con la carga del arrendamiento por un mes.
En cuanto al segundo aspecto, se estima totalmente irrelevante, puesto que el destino que pretendía darle el comprador al piso, no afecta al vendedor; al igual que la indicación de que quería el piso para una hija, y fuese una manifestación no veraz, y que no se recogió en el contrato. Ninguna estipulación contractual prohibe al Sr Jesús especular con el piso, esto es, durante el plazo de siete meses intentar revenderlo a un precio superior, puesto que en la estipulación séptima el vendedor se obligaba a otorgar escritura pública en favor de la persona jurídica o física que determine el titular del derecho de opción, con lo cual las partes contemplan expresamente que tal titular puede enajenar su derecho a un tercero, sin restricción alguna.
Del conjunto de la prueba de interrogatorio y testifical se infiere que el Sr Eugenio , portero del edificio, conoció de la intención de vender el apartamento NUM000 por el Sr Gonzalo , suscribiendo el contrato objeto de esta litis por un precio de once millones de pesetas. El Sr Jesús a través de otro vecino del edificio - el Sr Juan Pablo - supo que en el mismo se enajenaba un apartamento, que el portero...
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