SAP Castellón 388/1998, 20 de Julio de 1998
| Ponente | JOSE LUIS ANTON BLANCO |
| Número de Recurso | 263/1996 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 388/1998 |
| Fecha de Resolución | 20 de Julio de 1998 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Castellón, Sección 2ª |
SENTENCIA NÚM 388/98
Iltmos. Sres.
PRESIDENTE: D° Eloisa Gómez Santana
MAGISTRADO: D. José Luis Antón Blanco
MAGISTRADO: D.German Belbis Pereda.
En la Ciudad de Castellón de la Plana, a veinte de julio de mil novecientos noventa y ocho.
La SECCION SEGUNDA de la Audiencia Provincial de Castellón, integrada por tos Ilmos señores anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación en ambos efectos, interpuesto contra la sentencia de fecha 29 de marzo de 1.998 dictada por el Sr. Juez de 1ª Instancia núm, 1 de Castellón en autos de juicio de menor cuantía seguidos en dicho Juzgado con el número 517 de 1.994 de registro .
Han sido partes en el recurso, como APELANTE, la demandante Inversiones Inmobiliarias M.S. S. L. representada por la Procuradora doña María Jesús Margarit Pelaz y defendida por el Letrado don Esteban Moya Rodríguez y como APELADA, la demandada Loger S.A. representada por la Procuradora doña Manuela Torres Vicente y defendida por el Letrado don Juan Antonio Ramos Thirache y Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don José Luis Antón Blanco.
El Fallo de la sentencia apelada literalmente dice: " Desestimando íntegramente la demanda promovida por la mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS M.J. S.L. representada por la Procuradora SRA, MARGARIT PELAZ contra LOGER, S.A. representada por la Procuradora SRA, TORRES VICENTE debo absolver, absuelvo a la demandada de las pretensiones ejercitadas por la actora, imponiendo el pago de las costas causadas en este procedimiento a la actora."
Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación de la demandadaInversiones Inmobiliarias M.S. S.L. se interpuso recurso de apelación contra la misma, y admitido que fue el recurso de remitieron los autos a este Tribunal, previo emplazamiento de las partes, compareciendo dentro del término para ello concedido ambas partes.
Tramitado el recurso, se señaló para el acto de la vista del mismo el día catorce de julio de mil novecientos noventa y ocho, en el que ha tenido lugar, y en el cual, tras las alegaciones que estimaron oportunas, el Letrado de la parte apelante solicitó que se estimaran los pedimentos contenidos en la demanda con revocación de la sentencia con imposición de costas a la contraparte y el de la parte apelada la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia apelada con condena en costas a la parte apelante.
En la tramitación del juicio se han observado en ambas instancias las formalidades legales.-
SE ACEPTAN los de la sentencia apelada añadiendo los siguientes:
Los términos de la controversia litigiosa en está alzada- por reproducidos, idénticos a los de primera instancia- versan sobre la vigencia y eficacia de tres contratos que la entidad actora-apelante Inversiones Inmobiliarias M.J. S.L califica como "promesa de venta", de tres apartamentos a construir en la Urbanización Marina D'Or de Oropesa del Mar, así cocho las pretendidas consecuencias económicas derivadas de la actuación imputada a la vendedora Loger, S.A.
La actora ejercitaba con su demanda varias acciones, escalonadas en términos de subsidiariedad, siendo la primera de ellas la acción resolutoria de tales contratos al amparo del art. 1124 del C.Civil aduciendo que la vendedora Loger S.A. incumplió su obligación de entregar los apartamentos en el plazo convenido - Enero de 1.990-, plazo que era primordial para la actora puesto que -nos dice- se dedica a la explotación inmobiliaria y se trataba en este caso de zona turística, por ello entiende que carece de virtualidad la resolución por incumplimiento que también la parte vendedora intentó. En consecuencia, está solicitando la apelante la devolución de las cantidades entregadas por los tres contratos en concepto de " depósito de garantía de reserva " ( cláusula 8 de los mismos), que en total asciende a 4.500.000 ptas., más la suma de actualización de dicha cantidad según infracción existente más los intereses respectivos.
Subsidiariamente la actora sigue interesando la nulidad de los contratos por simulación y por incumplimiento de la normativa vigente en materia de enajenaciones inmobiliarias, invocando el Real Decreto 515/89 de 29 de Abril, la Ley 26/1986 de 19 de Julio para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y la Ley de 27 de Julio de 1.968 , pretendiendo de esta forma la restitución de la cantidad de
4.500.000 ptas., más el lucro cesante consistente en perjuicios derivados de no haber podido disponer de los inmuebles vendidos, calculados por los alquileres de los meses de verano, desde 1.990 hasta la fecha de la sentencia dejados de percibir, a determinar en ejecución de sentencia.
Y en tercer lugar, con carácter subsidiario igualmente, se ejercita una acción de reclamación de cantidad por enriquecimiento injusto de la vendedora Loger, S.A., correlativo el perjuicio de la apelante, en cuanto aquella se adueño de la cantidad desembolsada por la compradora, en base a la aplicación de la letra del contrato, y a su vez vendió a terceros los apartamentos obteniendo el precio íntegro de los mismos.
La sentencia de instancia desestimaba todos los pedimentos de la actora. Y la parte demandada-apelada en la vista del recurso impugnó puntualmente las variadas pretensiones de la apelante.
Así los términos de la controversia debemos de empezar indicando que los contratos celebrados por los ahora litigantes sobre los tres apartamentos ( doc. n° 5, 6 y 7 de la demanda) que literalmente se vienen a autocalificar como " promesa de vender y de comprar" ( cláusula 1ª.) con especificación del objeto, su ubicación, precio, plazo de construcción, con hoja adjunta de memoria de calidades, constitución de un depósito para "garantizar el que se reserve el apartamento descrito ", no deja de ser un auténtico contrato de compraventa de cosa futura determinada, dónde se recoge la voluntad y consentimiento de las partes perfeccionadora del contrato, como tal genuino contrato de compraventa de acuerdo con los arts. 1261 y 1445 del C.Civil Así lo viene calificando la doctrina jurisprudencial, por ejemplo las S. T. S. de 1 de tulio de 1.992 y 9 de Noviembre de 1.993. Por lo tanto en cuanto que en tales contratos se expresa los elementos esenciales que lo identifican como compraventa - precio y objeto, despliegan todos sus efectos como tal sin que obste, como señala la sentencia de 9 de noviembre de 1.993, el que los propios litigantes hubieren previsto firmar otro contrato definitivo pues se ~ presentaría este convenio comoinnecesario, sin desconocerse por ello sus efectos rectificadores y de mayor precisión en la enajenación pero, en todo caso, desprovisto de la intensidad contractual precisa para que el pacto original no generase todos sus efectos.
En todo caso la calificación de los contratos como lo que lo realmente son y no como lo denominan las partes, no resta eficacia de "lex ínter partes" a lo pactado de conformidad con los arts. 1.091, 1255 y 1278 del C. Civil , siempre que concurran las condiciones esenciales para su validez. Esa natural consecuencia " pacta sunt servanda" no se vea afectada en el caso analizado, por cuanto que bajo la denominación que quieran dar las partes no se aprecia ningún encubrimiento de otro contrato o alguna causa de error invalidante que afectare a la compradora " Inversiones Inmobiliarias M.J. S L. ", cuyo representante, comerciante experto en este tipo de transacciones, sin duda era conocedor de las variopintas denominaciones que pueden concederse a los derechos y obligaciones de las partes en semejantes contratos, siendo consciente de lo que contrataba, su alcance y los efectos de las cláusulas asumidas. Es decir en esta contratación ambas partes intervienen con igual rango, mismo conocimiento e idéntica experiencia.
Son datos fácticos de importancia, arrojados por la prueba practicada, los siguientes: a) La entidad actora ya había adquirido anteriormente de Loger, S.A. otros inmuebles, con anterioridad a la firma de los tres contratos objeto de la presente...
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