SAP Baleares 42/2003, 27 de Enero de 2003
| ECLI | ES:APIB:2003:186 |
| Número de Recurso | 749/2002 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 42/2003 |
| Fecha de Resolución | 27 de Enero de 2003 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª |
Rollo RECURSO DE APELACION 749/2002
SENTENCIA N° 42
Ilmo. Sr. Presidente
D. MIGUEL CABRER BARBOSA
Ilmos. Sres. Magistrados
D. MATEO RAMON HOMAR
D. SANTIAGO OLIVER BARCELO
PALMA DE MALLORCA, a veintisiete de Enero de dos mil tres.
VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 14 de Palma, bajo el Número 675/01, Rollo de Sala Número 749/02, entre partes, de una como demandada apelante, Dª Flor , representada por el Procurador D. José Antonio Cabot LLambías y defendida por el Letrado D. Cristobal Mora Pons; y de otra como demandante apelada, la entidad "Promociones Inmobiliarias Forfax S.A..", representada por el Procurador D. José Antonio Montada Segura, y defendida por el Letrado D. Pedro Alomar Cerdo; y de otra como demandado apelado D. Simón que se encuentra en situación de Rebeldía.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELO
Por el Iltmo Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Número 14 de Palma en fecha 25 de septiembre de dos mil dos, se dictó sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. Julián A. Montada Segura en nombre y representación de PROMOCIONES INMOBILIARIAS FORFAX SA., debo declarar y declaro que Da Flor y D. Simón han incumplido reiteradamente sus obligaciones como compradores, habiendo lugar a la resolución del contrato de compraventa firmado por las partes en fecha 30 de octubre de 2000, reteniendo la parte actora las cantidades percibidas hasta el momento de la interposición de la demanda, en concepto de indemnización. Que debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones, con expresa imposición de costas".
Que contra la anterior Sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos y mejorado en tiempo y forma y seguido el recurso por sus trámites, se señaló para deliberación y votación el 21 de enero de dos mil tres, quedando el recurso concluso para sentencia.
Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Formulada demanda sobre resolución contractual por incumplimiento de los compradores, Sres. Simón y Flor , respecto de la vivienda de NUM000 , letra NUM001 , escalera NUM002 , del Edificio " PARQUE000 ", de Son Xígala, entre las calles Verona y Florencia, de esta Capital, y en base al contrato privado de fecha 30-Octubre-2000, y al requerimiento previo de resolución manifestado, fue íntegramente estimada en la instancia por Sentencia de fecha 25- Septiembre-2002; contra cuya resolución se alza la codemandada, al entender que no hubo incumplimiento por su parte y sí de la entidad actora por no finalizar y entregar la vivienda en la fecha pactada ni en la prorrogada, y por imposibilitar el propio al no poder llevar a cabo su tasación y consiguiente concesión de un préstamo hipotecario.
La parte actora se opone al recurso formalizado de adverso en base a la inexistencia de pruebas que puedan soportar la tesis de la recurrente, manifestada únicamente en fase consulsoria, en que los compradores incumplieron la obligación de pago de tracto sucesivo, que no era simultáneo a la entrega por parte de la actora, a la ineficacia de múltiples requerimientos en intentos para llegar a un acuerdo, que conllevan a la resolución contractual y a la aplicación de la cláusula penal moratoria pactada.
Previene el art. 1.124 del Código Civil que "la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decreta la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirientes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria". Se trata de los casos de resolución causada por el incumplimiento de lo pactado, cuando ambas partes deben cumplir para satisfacer sus respectivos intereses, y la facultad corresponde a quien ha cumplido, pues, de lo contrario, no tiene derecho a pedir el cumplimiento ni la resolución. Consiguientemente, la parte que se considere acreedora de cumplimiento no sea deudora de él y haya cumplido con las prestaciones a la contraria que ha demandado, a no ser que su incumplimiento se deba a causa imputable al acreedor de su prestación. Además, debe existir un incumplimiento en lo esencial, y no en fases accesorias de las prestaciones, y en su gran parte y no mínima; y no debe tratarse de un simple retraso.
Pues bien, en el caso se dan las condiciones necesarias para aplicar la resolución, que constituye el objeto de la demanda, en tanto que la vendedora, aun con ligero retraso, estaba en condiciones de cumplir al mes de Septiembre todo lo que le correspondía como tal parte contratante, sin incurrir en mora culpable, a la vez que fueron los demandados los que antes incumplieron con su principal obligación de pago, de forma injustificada e injustificable. Por tanto, el requerimiento de resolución debía surtir sus efectos, pues el impago de las cantidades y del restante precio fue por causa libre y decidida voluntad de no satisfacerlo por parte de los compradores.
Las condiciones para su aplicación y el contenido de los artículos 1.124 y 1.504 de Código Civil ha sido ya expuesto en la resolución de instancia, dándose por reproducidos, aunque conviene precisar, a modo de adelanto en los supuestos de resolución contractual de compraventa de inmuebles en base a un alegado incumplimiento grave y rebelde de sus obligaciones por parte del comprador, que la parte acreedora no debe ser deudora del comprador por haber cumplido con sus prestaciones y, además, que el comprador haya incumplido en lo esencial, y no prestaciones accesorias o en una parte mínima, en el caso del pago del precio, y lo haga de manera obstativa o renuente como no estar dispuesto a cumplir, lo que debe exceder de un mero retraso o de simple morosidad.
Con todo, el art° 1.504 del Código Civil exige, para la prosperidad de la acción, además de los requisitos indispensables cuya concurrencia precisa el art° 1.124 del mismo Texto Legal, una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, excluyéndose cualquier imposibilidad, física o jurídica para llevarlo a cabo, cuya apreciación no corresponde en esta alzada a esta Tribunal. Los preceptos aludidos se complementan en los casos de compraventa de bienes inmuebles pues los requisitos del primer enlazan con los de la resolución que se produce por incumplimiento de una condición resolutoria o con la facultad legal de resolver el contrato, sin que quepa el pago del precio pactado, una vez el comprador haya sido requerido judicialmente o acta notarial. Pues bien, en el supuesto de autos ha tenido lugar, y así lo reconoce la demandada-compradora, el requerimiento por vía notarial que fue -y así debe serlo- de resolución, y NO de pago pues de lo contrario se le instaría al cumplimiento contractual, y en definitiva se le notificaba fehacientemente la decisión de resolver por parte de la entidad vendedora, con carácter previo a la interposición de la demanda, a fin de que judicialmente se declarare la resolución.
Ha existido incumplimiento reiterado de obligaciones por parte del comprador, siendo que el imputado a la vendedora, a modo de simple retraso en base al cual e la entrega, el comprador siquiera tiene la facultad de suspender el pago del precio pactado para la adquisición de la vivienda de referencia, ni se le transfiere la facultad de resolver que correspondía al vendedor.
Como indica la Sentencia de esta Audiencia Provincial de fecha 20-Julio-01, "entiende la Sala que es doctrina reiterada del TS, en relación al incumplimiento hábil para la resolución contractual, que no es preciso que la parte contratante actúe con ánimo deliberado y voluntad decidida de ocasionar la situación de incumplimiento, bastando que pueda atribuírsele una actitud obstativa a la finalidad del negocio en los términos como se pactó. En virtud de lo expuesto, procede confirmar la resolución recurrida", y que "el demandado ha insistido también nuevamente aquí en su defensa de que la falta de entrega de la mitad del precio de venta no obedeció a ninguna voluntad rebelde por su parte al cumplimiento de la obligación, sino que ha constituido una simple demora en el pago, si bien este motivo impugnatorio tampoco puede ser en modo alguno atendido ya que tiene dicho reiteradamente el Tribunal Supremo en relación al incumplimiento hábil para la resolución contractual que no es preciso que el contratante incumplidor actúe con ánimo del liberado y voluntad decidida de ocasionar la situación de incumplimiento, bastando que pueda atribuírsele una actitud obstativa a la finalidad del negocio en los términos como se pactó, frustrando el fin específico perseguido en el mismo para la contraparte (sentencia de 27 de marzo de 2001), que es suficiente una conducta voluntaria e injustificada obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó, y concretamente la que sea obstativa al pago del precio (sentencia de 19 de octubre de 1993), y que el impago de las cantidades convenidas como precio aplazado es requisito suficiente para la resolución del contrato conforme al art. 1124 del Código Civil...
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