SAP Barcelona, 2 de Septiembre de 2002
| Ponente | JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO |
| ECLI | ES:APB:2002:8534 |
| Número de Recurso | 331/2002 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 2 de Septiembre de 2002 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 12ª |
SENTENCIA
Ilmos. Sres.
D. JUAN MIGUEL JIMÉNEZ DE PARGA GASTÓN
D. ANTONIO LÓPEZ CARRASCO MORALES
D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO
En la ciudad de Barcelona a dos de septiembre de dos mil dos.
Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Barcelona, los autos de juicio declarativo de menor cuantía número 476/99, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia número cinco de Mataró, a instancia de D. Cristobal y Dña. María Rosa , representados por la procuradora Dña. Anna Vilanova Siberta y defendidos por la abogada Dña. Nuria Sastre Domenech, contra HOUSE MARESME, S.L., representada por la procuradora Dña. Caritat Pascuet Soler y defendida por el abogado D. Joaquim Salvá i Garro, los cuales penden ante esta Sala en virtud del recurso de apelación interpuesto por la demandada, contra la sentencia dictada por la Juez del indicado Juzgado en fecha diecisiete de octubre de dos mil uno.
La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Vilanova, en nombre y representación de D. Cristobal y Dña. María Rosa , contra la entidad House Maresme, S.L., representada por la Procuradora Sra. Pascuet, debo condenar y condeno a la sociedad demandada a otorgar escritura pública de compraventa de la finca sita en Sant Vicenç de Montalt, DIRECCION000 n° NUM000 (Polígono Can Gasull) a favor de los actores, con subrogación del préstamo hipotecario que grava tal finca o libre de cargas, en el término de seis meses a contar desde que fuera requerida para ello, en fase de ejecución de sentencia, escritura que se otorgará judicialmente en el caso de que la demandada no la otorgara en el plazo antedicho. Condenando a la entidad demandada al pago de las costas causadas".
Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante escrito motivado, del que se dio traslado a la parte contraria, que lo impugnó, elevándose seguidamente las actuaciones a esta Audiencia Provincial, para la resolución del recurso planteado. Se señaló para votación yfallo el día veinticuatro de julio último.
En el procedimiento se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.
Visto, siendo ponente el magistrado señor JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO.
Los litigantes otorgaron un contrato de compraventa o de promesa de compraventa (su naturaleza exacta es un aspecto secundario respecto a lo que de verdad se discute en el litigio) de vivienda unifamiliar. A la celebración del contrato, el 28 de junio de 1997, los compradores entregaron un millón de pesetas a la parte vendedora, House Maresme, S.L., en concepto de arras penitenciales, estableciéndose que tales arras se incrementarían en un millón y medio más que los señores Cristobal María Rosa entregarían en el momento de cubrir aguas, pues se da la circunstancia de que en el momento de la celebración de dicho contrato la vivienda que constituía su objeto no estaba aún construida.
Se indicaba también en el repetido contrato (o precontrato si se quiere) que el contrato definitivo se otorgaría con anterioridad al día 30 de julio de 1998. Acto seguido se preveía que, en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, se aplicaría lo prevenido en el artículo 1.454 del Código Civil y que sería de aplicación lo prevenido en dicho precepto "si cualquiera de las par es comunica a la otra su voluntad expresa de no formalizar el contrato dentro del término expresado".
La parte demandada era la promotora de la construcción de la vivienda a que se refiere este pleito y de otras más semejantes en el mismo lugar. Pues bien, dicha parte se opone al otorgamiento de la escritura pública pretendido por los actores y ordenado por el Juzgado porque ejercitó su facultad de desistir del contrato, a cuyo efecto compareció un representante de la demandada ante una notaria de Caldes d' Estrac, el día 29 de diciembre de 1999, depositando allí un cheque por importe del doble de lo que los demandantes habían entregado en concepto de arras. Además, pretende que, de sostenerse que la posibilidad de desistir se limitaba a la fecha indicada en el contrato de 30 de julio de 1998, también había caducado en esa fecha la posibilidad de que los actores reclamasen el cumplimiento del contrato.
La clave del asunto es el momento hasta el cual podían las partes ejercer la facultad de desistir del contrato, que se estableció expresamente en él. El contrato definitivo, dice el documento que las partes firmaron, debía otorgarse antes del día 30 de julio de 1998 y antes de esa misma fecha podía ejercitarse la facultad de desistir, según indica expresamente el repetido documento contractual suscrito por las partes. Esa fecha no estaba fijada para otorgar la escritura pública, sino el "contrato definitivo"; expresión ésta que no tenía por qué equivaler a escritura pública, cuando, de hecho, en la realidad, a la escritura pública se la denomina como tal, acostumbrándose a distinguir entre ella y el contrato antecedente. Por tanto, lo que las partes pactaron fue que el desistimiento podría producirse antes de la fecha mencionada del 30 de julio de 1998. Importa dejar sentado, por más que sea una obviedad, que, aunque el contrato se considere precontrato o promesa de compraventa, era de cumplimiento obligatorio, de tal, manera que, salvo que se hiciese uso de la facultad de desistir, ambas partes se obligaban a comprar y a vender respectivamente.
En principio, por tanto, el ejercicio de la facultad de desistir por parte de la demanda fue extemporáneo. Sin embargo, ocurrió que las arras no se pagaron en una sola vez, a la firma del contrato, sino que en el mismo se previó el pago de una segunda cantidad en tal concepto, por importe de un millón y medio de pesetas; cantidad que debía abonarse, conforme a lo establecido en el contrato, cuando se cubrieran aguas del edificio. El pago de esa segunda parte de las arras tuvo efecto el veinte de noviembre de 1998, o sea, como puede verse, meses después de la fecha que se había puesto como límite para el ejercicio de la facultad de desistir. Esta realidad es la que abre paso a la tesis de la demandada y ahora apelante: como esa suma de un millón y medio de pesetas se pagó en noviembre de 1998 y eran arras indudablemente porque así lo había establecido el contrato, quiere ello decir que las partes...
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