SAP Zaragoza 378/2002, 17 de Junio de 2002
| Ponente | JUAN IGNACIO MEDRANO SANCHEZ |
| ECLI | ES:APZ:2002:1515 |
| Número de Recurso | 704/2001 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 378/2002 |
| Fecha de Resolución | 17 de Junio de 2002 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Zaragoza, Sección 5ª |
D. PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIAD. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVERD. JUAN IGNACIO MEDRANO SÁNCHEZ
SENTENCIA Nº 378 / 2002
ILMOS. SEÑORES
PRESIDENTE:
DON PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA
MAGISTRADOS:
DON ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER
DON JUAN IGNACIO MEDRANO SÁNCHEZ
En Zaragoza, a diecisiete de junio de dos mil dos.
En nombre de S. M. El Rey; y
Vistos por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, en grado de apelación los autos de juicio de MENOR CUANTIA seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº SIETE de Zaragoza, con el número 6/2001, de los que dimana el presente ROLLO DE APELACIÓN Nº 704 de 2001, promovidos a instancia de DON Rosendo representado por el procurador D. Serafín Andrés Laborda y dirigidos por el letrado D. Luis Felipe García Pérez-Soro, apelante, contra DOÑA Francisca representada por la procuradora Dª. Belen Risueño Villanueva y dirigida por la letrado Dª Fabiola Gimeno Grima, apelada, y COMUNIDAD DE CONDUEÑOS AVDA DIRECCION000 NUM000 DE ZARAGOZA, declarada en situación procesal de rebeldía en primera instancia, siendo designado Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN IGNACIO MEDRANO SÁNCHEZ.
Se aceptan los de la sentencia apelada, de fecha 25 de octubre de 2001, cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Estimando la demanda interpuesta por D. Rosendo contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Nº NUM000 DE DIRECCION000 DE ZARATOZA, debo condenar y condeno a éste último a realizar las reparaciones necesarias reclamadas en el fundamento nº 2 de esta resolución, y a indemnizar a la actora en concepto de daño emergente y lucro cesante en la cantidad de 2.192.532.- ptas. (DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTAS TREINTA Y DOS PESETAS), más el interés legal en ejecución de sentencia y las costas".
Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de la DEMANDANTE se interpuso en tiempo y forma contra la misma recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos. Dado traslado a la otra parte se opuso. Remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta.
Recibidos los autos. Formado el correspondiente Rollo. No considerando necesario la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 15 de abril de 2002, en que tuvo lugar.
En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.
Consentida por la Comunidad la condena, la cuestión que se trae a esta alzada es esencialmente jurídica. Deriva de la complejidad del régimen jurídico de propiedad horizontal.
Es obligación específica del arrendador, consustancial al concepto de contrato de arrendamiento, la de realizar las obras de conservación y las reparaciones necesarias a fin de conservar la finca en estado de servir para el uso al que ha sido destinada. Lo dispondrá así tanto el art. 1554.2 del Código Civil como el art. 107 del T.R. de 24 de diciembre de 1964, que regula el régimen jurídico del contrato que vincula las partes.
La prestación básica del arrendador integra una obligación de hacer, de las llamadas de ejecución duradera, sucesiva, continuada o de tracto sucesivo, cuya facere consiste en proporcionar al arrendatario, durante todo el tiempo de vigencia del contrato, el uso o goce pactado de la cosa arrendada.
Esta obligación encuentra una especial complejidad cuando el objeto arrendado es un departamento privativo de un inmueble sometido al régimen jurídico de propiedad horizontal.
Aquí se produce una conocida yuxtaposición entre propiedad privativa y común que se proyecta inmediatamente en la delimitación del espacio físico que constituye el departamento privativo, pues aquél se constituirá no sólo con base a elementos privativos sino, sobre todo, comunes: todos aquéllos a los que se refiere el art. 396 Código Civil y cuyo uso por el departamento privativo es inexcusable para que el arrendador pueda cumplir su obligación de entregar y mantener la cosa arrendada en el estado necesario para su uso y disfrute.
La complejidad del cumplimiento de esa obligación para el arrendador derivará del hecho de que el elemento o servicio necesitado de mantenimiento o reparación sean, no unas instalaciones privativas, es decir sólo aquéllas que se encuentre en su espacio físico, "dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario" (art. 3, a) L.P.H.), sino algún elemento común.
Pues aquí la disponibilidad jurídica del comunero-arrendador viene profundamente tamizada por el régimen jurídico de la propiedad horizontal, hasta el extremo de que, ante la necesidad de realizar reparaciones urgentes la Ley no le atribuye (tampoco lo prohibe expresamente) la facultad de realizarlas por su propia autoridad sino que se limita a imponerle la obligación de "comunicarlo sin dilación al administrador" (art. 7.1, pto 2º LPH).
Esto llevará a la parte apelada a sostener que "afectando (la reparación) a elementos comunes de la finca, no le competía su reparación, que debía ser aprobada y ejecutada por la comunidad codemandada".
Y en la fundamentación jurídica de la contestación se afirmará, en esta misma línea, que "resulta evidente que el precepto invocado de contrario, art. 107 de la L.A.U. de 1964, no resulta de aplicación en sus estrictos términos en este caso, porque, habiendo sido codemandada la Comunidad de Propietarios constituida sobre el inmueble, y afectando lo reclamado a elementos comunes, las reparaciones que se ordenen por la autoridad judicial, deben ser imputables y costeadas por la Comunidad codemandada, única y exclusivamente, así como los daños y perjuicios originados tanto en el local como en los bienes del arrendatario".
La complejidad que resulta de la imbricación de lo común y lo privativo en el objeto arrendado no puede solventarse en los términos en los que lo ha hecho la sentencia de instancia. Pues de admitirse el planteamiento de la oposición se dejaría al arrendatario carente de acción para tutelar sus derechos como arrendatario.
Pues esa sería la ineludible conclusión si a la pretendida negación de acción frente al arrendador se le suma la incuestionable falta de legitimación frente a la Comunidad.
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