SAP Baleares 460/2001, 16 de Octubre de 2001
| Ponente | GUILLERMO ROSELLO LLANERAS |
| ECLI | ES:APIB:2001:2397 |
| Número de Recurso | 267/2000 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 460/2001 |
| Fecha de Resolución | 16 de Octubre de 2001 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 3ª |
SENTENCIA Núm 460
ILMOS SRS.
PRESIDENTE:
D. José Miguel Bort Ruiz.
MAGISTRADOS:
Dña. María Rosa Rigo Rosselló.
D. Guillermo Rosselló Llaneras.
Palma de Mallorca, a dieciséis de octubre de dos mil uno.
VISTOS por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los
presentes autos, juicio menor cuantía, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia n° 2 de Inca,
bajo el n° 254/99, Rollo de Sala n° 267/00, entre partes, de una como actora - apelante DIRECCION000 ., representada por el Procurador Dña. Samantha Meade- Newman Whittington, y
de otra, como demandada - apelada Dña. Almudena y Dña. Isabel ,
Dña. Lorenza y D. Gabriel , estos últimos en rebeldía y en la
sucesión de Dña. Raquel , representada la primera por el Procurador
Dña. Juana María Serra Llull, asistidas ambas de sus respectivos letrados D. Pedro Mir Juan y D.
Alfonso Dicenta Quiroga.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. Guillermo Rosselló Llaneras.
Por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia n° 2 de Inca, en fecha 26 de febrero de 2001, se dictó sentencia, cuyo Fallo dice: " Que desestimo la demanda presentada por la Procuradora Dª. Samantha Meade-Newman en nombre y representación de la entidad DIRECCION000 . y absuelvo a Dña. Almudena y Dña. Raquel , ya fallecida y a sus herederos, de las pretensiones ejercitadas en su contra, con condena en costas a la parte actora".
Contra la anterior sentencia se preparó e interpuso recurso de apelación por la representación de la parte actora, que fue admitido, y seguido el procedimiento por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 10 de octubre del presente año; quedando el presente recursoconcluso para sentencia.
En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen
Son hechos acreditados en autos y de los que se debe partir para la adecuada resolución del presente litigio los siguientes:
A.- El día 31 de diciembre de 1998, don Vicente , en su calidad de administrador único de la entidad " DIRECCION000 .", dedicada a la compraventa de fincas y negocios inmobiliarios, y doña Almudena , en su propio nombre y en representación de su hermana doña Raquel , suscribieron en esta ciudad de Palma un contrato privado denominado de manera destacada de OPCION DE COMPRA sobre dos fincas propiedad de las hermanas Raquel Almudena , las números registrales NUM000 y NUM001 , sitas en el término municipal de Pollensa, del que cabe destacar las siguientes estipulaciones: Las hermanas Raquel Almudena , como copropietarias en la proporción que ostentan de las indicadas fincas, conceden a la entidad " DIRECCION000 ." un derecho de opción de compra para que pueda ejercitarlo sobre las fincas anteriormente referenciadas (cláusula 1ª); para el supuesto de ejercicio de la opción, el precio global se fija en 57.000.000 de pesetas, a razón de 28.500.000 pesetas cada una de las fincas, se fija la prima de la opción en la cantidad de 15.000.000 de pesetas, es decir, 7.500.000 pesetas por cada una de las fincas, recibida con anterioridad por las optatarias o concedentes, que para el caso de ejercicio de la opción pasaran a formar parte del precio, y "la optante podrá ejercitar la opción conferida en el plazo que media entre el día de la fecha y el día 10 de febrero de 1999, transcurrido el plazo sin que se hubiera ejercitado la opción en los términos que más adelante se dirá, quedará de pleno derecho, sin valor ni efecto alguno la opción convenida, si necesidad de notificación o requerimiento alguno" (cláusula 2ª); el optante podrá ceder, por cualquier título, su derecho de opción, sin necesidad de aprobación del concedente (cláusula 4ª); el derecho de opción se entenderá ejercitado mediante notificación fehaciente de la aceptación del contrato de compraventa dirigida a los concedentes, con la puesta a disposición de éstos del precio de la compraventa y una vez ejercitada se procederá al otorgamiento de la escritura pública (cláusula 6ª ); y manifiesta la parte concedente que las fincas están libres de arrendamientos y de aparcería y que no han hecho uso, en los seis años anteriores a esta transmisión, del derecho que reconoce al arrendador el artículo 26.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos (cláusula 8ª).
B.- En las negociaciones previas al contrato intervino como consejero el sobrino político de las concedentes u optatarias Sras. Raquel Almudena , don Lázaro , sin que actuara en nombre y representación de sus tías políticas ya que toda decisión dependía de la voluntad de la firmante del contrato doña Almudena , en su propio nombre y en representación de su hermana, sin que conste que autorizara a su sobrino poder alterar lo expresamente pactado con la entidad optante.
C.- Teniendo previsto don Vicente y su socio don Romeo realizar un viaje fuera de la isla los días 8 a 12 de febrero de 1999, el primero realizó, entre las 10 16 y 10 22 horas del día 4 del indicado mes, tres llamadas telefónicas de una duración total 67 segundos al Sr. Lázaro , comunicándole su viaje proyectado y sin que conste que convinieran prorrogar el plazo de la opción hasta el regreso a la isla del Sr. Vicente , el cual le remitió a su regreso un fax de fecha 15 de febrero a fin de que indicara el lugar de otorgamiento de la escritura pública de compraventa de las fincas sin que tampoco conste que fuera contestado por el Sr. Lázaro , y el día siguiente conversó telefónicamente durante 35 minutos con doña Almudena para convencerla que otorgara escritura pública de venta y ante su negativa al día siguiente, 17 de febrero, la requirió notarialmente para que la otorgara en las condiciones pactadas en el documento privado de fecha 31 de diciembre de 1998, calificándolo de compraventa con precio aplazado, y al propio tiempo le ofrecía el pago del precio restante de 42.000.000 de pesetas mediante cheque bancario nominativo a favor de las requeridas, requerimiento que fue contestado por doña Almudena en el plazo reglamentario, negando que se tratara de un contrato de compraventa y alegando que el plazo de la opción de compra había caducado, por lo que no aceptada el precio ofertado y no se sentía ligada por lo pactado en dicha opción.
D. - En el momento de la firma del contrato privado que denominaron las partes de opción de compra, la entidad optante había entregado a las concedentes en concepto de prima de la opción la cantidad de
15.000.000 de pesetas, pactándose expresamente que en el caso de ejercicio de la opción pasarían a formar parte del precio, sin prevención alguna para el caso de no ejercicio de la opción en el plazo pactado.E.- La concedentes hermanas Raquel Almudena otorgaron sendas escrituras de compraventa de las antedichas fincas a favor del súbdito alemán don Jose Augusto , de fechas 4 de marzo y 7 de mayo de 1999, por el precio confesado de 34.000.000 de pesetas la 18.000 y 35.000.000 de pesetas la 18.802, es decir 12.000.000 de pesetas más de los pactados en el contrato privado de opción.
Mediante el presente proceso juicio de menor cuantía la entidad " DIRECCION000 ." ejercita acción contra las hermanas doña Almudena y doña Raquel , en reclamación de cantidad, pretensión fundada en que el contrato de fecha 31 de diciembre de 1998 suscrito por las partes litigantes fue de compraventa y no de opción de compra de las dos fincas anteriormente descritas, habiendo pagado la demandante antes de la firma del contrato la suma de 15.000.000 de pesetas a cuenta del total precio o como arras confirmatorias, la cual debe serle restituida por las demandadas al haber vendido las citadas fincas a un tercero de buena fe incumpliendo así lo pactado, o, alternativamente, por haber ofrecido el pago de la cantidad pendiente dentro del plazo de la opción prorrogado por las partes para el otorgamiento de la escritura pública o por ser la prima pactada contraria al uso y costumbre o a derecho en materia de prima de opciones de compra y suponer la no devolución de la prima un enriquecimiento injusto. Se oponen las demandas a las pretensiones articuladas en su contra alegando, en síntesis, la errónea e interesada calificación del contrato como de compraventa que realiza la entidad demandante cuando, a todas luces, se trata de un contrato de opción de compra como claramente se deduce de los propios términos del contrato, en el que quedan perfectamente plasmadas las intenciones de las partes contratantes, derecho de opción que no fue ejercitado en plazo por la entidad optante y de ahí que las optatarias recuperaran su plena libertad para vender las fincas por el precio y condiciones que tuvieren por conveniente, sin que pueda considerarse excesivo el precio de la prima, ni menos contrario a la costumbre, uso o a derecho, como se acredita por el beneficio de 12.000.000 de pesetas que podía haber conseguido la optante de haber gestionado diligentemente sus intereses ejercitando en tiempo y forma la opción. La sentencia que pone fin al primer grado jurisdiccional, tras una meticulosa interpretación de las cláusulas contractuales pactadas en el documento privado de 31 de diciembre de 1998, concluye que lo concertado entre las partes en el documento privado de fecha 31 de diciembre de 1998 fue un contrato de opción de compra, "no sólo por el tenor literal del mismo, que se considera incuestionable, sino que en el momento en que se suscribió también era esa la intención de las partes", sin que quede acredita la pretendida prórroga verbal del plazo de ejercicio hasta el día 17 de...
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SAP Las Palmas 488/2003, 12 de Septiembre de 2003
...de cabal ejercicio del derecho de opción ( es este sentido se ha pronunciado esta Sala en St. de 14-4- 2003 y en la misma línea, St AP Baleares de 16-10-2001). Por lo expuesto, procede estimar en parte el recurso y revocar la sentencia de instancia en el sentido que se dirá en la parte disp......