SAP Barcelona, 27 de Marzo de 2001
| Ponente | ISABEL CARRIEDO MOMPIN |
| ECLI | ES:APB:2001:3558 |
| Número de Recurso | 784/1999 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 27 de Marzo de 2001 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
SENTENCIA núm.
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN
D. JOAN MARINE SABE
En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de marzo de dos mil uno.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece, de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio de Retracto nº 604/94, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Sabadell, a instancia de D. Jose Pedro , representado por la Procuradora Dª Roser Castello Lasauca y dirigido por el Letrado D. Pere Monca, contra Dª Ariadna , representada por la Procuradora Dª Marta Durban Peira, y dirigido por el Letrado D. Joaquín Andres Carreter; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de abril de 1999, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda de juicio de retracto de finca urbana promovido por le Procurador de los Tribunales Don Miguel Ballarin Giralt actuando en nombre y representación de Don Jose Pedro contra Doña Ariadna , representada por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Canalias Gómez, debo declarar y declaro no haber lugar a la petición de retracto de fina urbana. Con imposición de las costas causadas al actor".
Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora, y admitido el mismo en ambos efectos, se elevaron los autos a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, y comparecidas las mismas, se siguieron los tramites legales y tuvo lugar la celebración de la vista pública el día VEINTIDOS DE MARZO ACTUAL, con el resultado que obra en la precedente diligencia.TERCERO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN.
Por la representación de D. Jose Pedro se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de fecha 21 de abril de 1999 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Sabadell, en solicitud de que se revoque dicha resolución y en su lugar se dicte otra por la cual se estimen en su totalidad los pedimentos consignados en la demanda. La parte apelante invoca como motivo del recurso, la errónea interpretación llevada a cabo por el juzgador de instancia en relación con los arts. 47 y 48 de la anterior Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 -aplicable al caso por razones de vigencia temporal-, y así mismo se pone de manifiesto la errónea valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador de instancia, "al no apreciar fraude de ley en la conducta de la demandada".
El derecho de retracto, variedad de los derechos de adquisición preferente otorgado por la ley a determinadas personas, restringe la extensión del derecho de propiedad puesto que constituye una limitación a la libre disposición que de sus bienes tienen sus propietarios, siendo reiterada la doctrina jurisprudencial sobre diversas clases de retracto legal, según la cual la limitación sólo debe aplicarse a los supuestos estrictamente contemplados por la ley, pues en otro caso se viola el principio "odiossa restringenda" recogido en el artículo 4.2 del Código Civil (STS de 6 de febrero de 1991 con cita, a su vez, de las de 18 de junio de 1903, 3 de abril de 1909, 14 de noviembre de 1924, 12 de febrero de 1959 y 12 de abril de 1989). El derecho de retracto como el de tanteo son, pues, limitaciones a modo de cargas de derecho público, cargas que, a calidad de tales y por envolver, como se ha dicho, una limitación del derecho de propiedad en pugna con la libertad de contratación, han de ser aplicadas con criterio restrictivo. De ahí que constituya presupuesto básico del ejercicio del derecho de retracto previsto en favor del inquilino o arrendatario por el artículo 48 de la antecitada Ley de Arrendamientos urbanos de 1964, previa existencia de una transmisión onerosa de la vivienda o local de negocios arrendados consistente en la venta o cesión en pago de los mismos (art. 47); debiendo sobrentenderse que tal venta o cesión han de ser válidas en derecho por no adolecer de vicios y reunir todos los requisitos legales para su validez, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1982, puesto que lo nulo ningún efecto puede producir. Asimismo, resulta obligado tomar en consideración: 1) El carácter restrictivo, reiterando lo dicho, de las normas reguladoras de los derechos de tanteo y retracto arrendaticio en cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 2 febrero 1991 y 6 febrero 1991, y Resolución de 5 septiembre 1991, lo que reclama su interpretación estricta (vid art. 4 del Código Civil).
2) La existencia en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, de inequívocos argumentos contrarios a la exigencia del retracto arrendaticio en el supuesto debatido, como son los párrafos 1 y 2 del art. 47, que al definir el ámbito de aplicación del tanteo y retracto arrendaticio, aluden a los supuestos de venta por pisos aunque se transmitan por plantas o agrupados a otro, y de venta de una finca en la que sólo existe una vivienda, lo que parece excluir el supuesto de venta de todo el edificio que conste de varias viviendas o de venta de todos los pisos del edificio; o el art. 52, en cuanto que la prohibición en él establecida sólo resulta coherente desde el presupuesto de que en tal hipótesis no proceden los derechos de tanteo y retracto arrendaticio.
3) Que siendo la vivienda y locales litigiosos todos los que integran el edificio, es irrelevante, el que sobre éste exista o no previa constitución del régimen de propiedad horizontal, toda vez que ni los preceptos referidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos toman en consideración la circunstancia de que las viviendas y locales constituyan o no fincas...
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