SAP Barcelona 346/2006, 26 de Mayo de 2006
| Ponente | JOSE MARIA BACHS ESTANY |
| ECLI | ES:APB:2006:5567 |
| Número de Recurso | 739/2005 |
| Número de Resolución | 346/2006 |
| Fecha de Resolución | 26 de Mayo de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 11ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN 11 ª
ROLLO Núm. 739/05
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Núm. 10 DE BARCELONA
Autos de procedimiento ordinario núm. 481/04
SENTENCIA Núm.346
ILMOS. SRES.
JOSEP Mª BACHS i ESTANY
FRANCISCO HERRANDO MILLÁN
ANA JESÚS FERNÁNDEZ SAN MIGUEL
Barcelona, veintiseis de mayo de dos mil seis.
VISTOS por la Sección Undécima de la Audiencia de Barcelona los Autos de Recurso de
apelación núm. 739/05, interpuesto por la Procurador Sra. Soria Crespo en nombre y representación
de Bersatil Producció i Gestió S.L., parte demandada en esta litis, contra la sentencia dictada el 25
de abril de 2005 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Barcelona en autos de
procedimiento ordinario núm. 481/04, se ha dictado la siguiente sentencia.
Se aceptan los de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es la siguiente: "FALLO.-Que estimando en parte la demanda interpuesta por D. Adolfo, D. Jose Francisco, Dª Susana y Sociedad Civil Particular L'Aigua, contra Bersatil Producció i Gestió S.L., y desestimando íntegramente la reconvención planteada de contrario: 1º debo declarar y declaro que Bersatil Producció i Gestió S.L. ha incumplido sus obligaciones contractuales con la contraria, al negarse a otorgar escritura pública de compraventa sobre el inmueble de autos pese a haber procedido la arrendataria a ejercitar en tiempo y forma el derecho de opción de compra pactado entre las partes, 2º debo condenar y condeno a Bersatil Producció i Gestió S.L. a estar y pasar por dicha resolución y a otorgar escritura pública de compraventa, libre de cargas y gravámenes, a favor de los demandantes sobre el local señalado con el núm. 3 del Edificio Falcó de Pla de l'Ermita de Taüll, con instalaciones de cafetería y Restaurante denominados "Pica Cerbi", apercibiendo a la condenada que de no proceder de conformidad se hará a su costa; el precio por el que deba efectuarse la compraventa deberá fijarse en el momento en que vaya a realizarse la operación con fiel cumplimiento de lo pactado entre las partes; 3º que no ha lugar a fijar indemnización alguna a favor de la inicial demandante; 4º que las costas del presente procedimiento serán satisfechas por Bersatil Producció i Gestió S.L." SEGUNDO.- Interpuesto Recurso de Apelación contra la anterior Sentencia por la Procuradora Sra. Soria Crespo en representación de la parte demandada, fue admitido, elevándose los autos a esta Audiencia, y, seguidos los demás trámites procesales, entre ellos la comparecencia de la parte recurrente a través de la citada Procuradora y de la parte oponente a través del Procurador Sr. Cortada García, se señaló para deliberación, votación y fallo del recurso la audiencia del día 10 de mayo del presente año, teniendo lugar a la hora prevista.
VISTO, siendo ponente el Ilmo. Sr. Presidente de la Sección, Magistrado D. JOSEP Mª BACHS i ESTANY,
Apela la representación de la parte demandada la sentencia de instancia (f. 207 y 222 y ss.) por los siguientes motivos: 1º) se recurre en primer lugar contra la decisión de dar por conclusos los autos en la audiencia previa sin necesidad de juicio oral, protestada en su momento, por cuanto sólo cabe en los supuestos del art. 429.8 si la única prueba admitida es la documental y ya se hubiere presentado sin impugnación alguna, o se hubieren presentado peritos sin que nadie hubiere solicitado su presencia para ratificación; no es el caso; básicamente la recurrente entiende que se ha vulnerado su derecho de defensa ya que quería solicitar que por la compañía FECSA se aportara determinada documentación; no puede fallarse basándose en que no se ha demostrado la existencia de algo cuando se impide demostrarlo; argumenta que son falsas una serie de aseveraciones (retrasos en el pago sólo por cambios de domicilio, consentimiento en modificar el precio); ni ha podido solicitar prueba ni se le ha permitido la reclamación de dos documentos a la actora como pedía en la contestación; 2º) no está de acuerdo con la sentencia en que se hayan demostrado por la actora todos los hechos de la demanda y la contestación a la reconvención; en cuanto a los daños y perjuicios, ni los enumera, ni cita ni prueba; se le imponen las costas sin fundamentarlo en temeridad o mala fe, con infracción del art. 394 LEC ; tampoco se está de acuerdo en que la actora haya cumplido todas sus obligaciones como sostiene la sentencia, pues lo que se ha demostrado es que no estaba al corriente de pago de las rentas en el momento de requerir el ejercicio de la opción ni ha pasado de demostrar el contrato de arrendamiento y que existió otro de opción que nunca entró en vigor; tampoco en que esta parte no haya demostrado los graves incumplimientos de la otra: los retrasos en el pago están claros; la sentencia los admite; también se ha demostrado que incumplió otras obligaciones (seguro, pago de tasas públicas, etc.); además, las bases para el cálculo del precio son erróneas; y no puede dejarse para el momento de escriturar la fijación del precio; la actora propone unas bases que no responden a lo pactado; las cuotas satisfechas son 46 y no 48 y está el IVA por determinar; deben sentarse en sentencia por lo menos las bases; y debió resolver si son correctas las del actor o del demandado; se remite al hecho 8º de su contestación por brevedad; la opción es sólo sobre el local y no se han devuelto muebles, máquinas ni enseres; además, la opción nunca entró en vigor. Postula la anulación de la sentencia y retroacción del procedimiento a la audiencia previa y subsidiariamente la revocación de la misma y la absolución de la demanda y la estimación de la reconvención; subsidiariamente pide que aunque se la condene a elevar a público el contrato de compraventa por opción, la parte actora sea condenada a abonar las cantidades que resulten de aplicar las bases del hecho 8º de la reconvención y a poner a disposición de la actora reconvencional los muebles, enseres y máquinas del local recogidos en el inventario adjunto, sin costas.
Se opone la parte actora (f. 238 y ss.) por los siguientes motivos: 1º) el contrato estableció un plazo de 4 años de 1-6-00 a 1-6-04 para ejercitar la opción; ésta se ejercitó el 22-4-04 por burofax, reiterado en 7-5-04 y por carta notarial el 10-5-04 citándole a la Notaría el 19-5-04, acto al que no se presentó la demandada; se pidió en la demanda que se dejara para el momento de escriturar la fijación final del precio por cuanto había que descontar de los 22 millones de pts. 70.000 pts. del precio de la renta mensual abonada y fijar el saldo final de lo que se iba abonando de la cuenta de traspaso (63.639 pts. al mes se iban pagando), y los daños y perjuicios a fijar en ejecución de sentencia; se ejercitó por tanto en forma y dentro de plazo; 2º) la demandada ejercitó reconvención para demostrar la inexistencia de la opción por falta de aval ante notario y rescisión del contrato de alquiler por incumplimientos, que la sentencia de instancia ha desestimado; 3º) en cuanto al primer motivo del recurso, si se visiona el minuto 15'35 del DVD de la audiencia previa el juez conviene en que con la documental basta para resolver, y la demandada dice que no se le ha permitido defenderse cuando ha aportado gran cantidad de documentos, en un debate estrictamente jurídico: se trata de ver si el contrato es válido o no y en su caso, si la opción se ha ejercitado en tiempo y forma y conforme al contrato; además la demandada protestó pero no interpuso reposición en el acto como manda el art. 285 de la L.E.C . sino a los dos días, siendo inadmitido por extemporáneo; 4º) se han acreditado cumplidos todos los requisitos de la opción: se habían pagado todas las rentas y derechos de traspaso a fecha de la opción; 5º) el contrato no puede ser inválido por falta de aval en garantía, ya que las partes le han concedido esa validez no obstante ese defecto, se ha ido abonando la renta y se ha mantenido al arrendatario en el goce posesorio de la cosa durante más de 4 años; tampoco es relevante que la cesionaria del contrato sea una Scp y no una sociedad mercantil; además tal cesión fue aceptada (doc. 2); 6º) no procede tampoco la rescisión del contrato por algunos retrasos en el pago (6 en cuatro años, alguna por errores del recibo); todo empieza al notificarse el ejercicio de la opción; incluso la negativa a cobrar rentas, que ha obligado a expediente de consignación en el Juzgado de Primera Instancia de Tremp (expediente 412/04 ). Postula la confirmación íntegra.
El análisis de lo actuado revela acreditados los siguientes antecedentes y hechos:
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Las partes suscribieron un alquiler con opción de compra en fecha 1-6-00 (f. 10 y ss.) cuyo objeto de arrendamiento era una industria turística de restauración, compuesta del local núm. 3 del edificio Falcó del Pla de l'Ermita de Taüll (Vall de Boí) con las instalaciones propias de la cafetería allí instalada llamada Pica Cerbi, mobiliario, enseres, menaje detallados en anexo y los permisos que se indican, por 10 años, por 120.000 pts. al mes de renta el primer año revisables cada año según IPC, pago de derechos de traspaso de 7 millones de pts., según anexo II (1 millón a la firma y el resto en 120 mensualidades, f. 13, acuerdo II) y se establece claramente durante 4 años un derecho de opción de compra del local por 22 millones más IVA más el saldo resultante de la cuenta de abono de los derechos de traspaso en el momento de la compraventa
(f. 13, acuerdo III); precio del que se deducirá 70.000 pts. por cada recibo de renta abonado al momento de ejercer la opción; se concedió a los arrendatarios poder ceder el contrato a una sociedad mercantil por ellos mismos creada siempre que entre los tres mantengan una participación superior a los 2/3.
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Opone la demandada que la...
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