SAP Málaga 241/2008, 22 de Abril de 2008
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Málaga, seccion 4 (civil) |
| Número de resolución | 241/2008 |
| Fecha | 22 Abril 2008 |
sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.
Frente a la sentencia de instancia que, estimando parcialmente la demanda, condena al hoy apelante a la demolición de las obras ejecutadas en su vivienda en todo aquello no aprobado en la Junta de Propietarios de fecha 13 de Septiembre de 2.004, se alza la demandada argumentando lo siguiente: a) error en la valoración de la prueba, al desconocer la existencia de una Junta General Extraordinaria de fecha 13 de Julio de 2.004 en la que se autoriza al recurrente a ejecutar las obras; b) error en la valoración de la prueba, al apreciar la sentencia recurrida una situación de peligro para la seguridad del actor en contra de lo determinado por el dictamen pericial.
La parte apelada se opone al recurso y solicita la plena confirmación de la sentencia.
La sentencia recurrida basa, esencialmente, su fallo estimatorio de la demanda, en una doble consideración: a) la ausencia de consentimiento unánime la Comunidad de Propietarios para la ejecución de las obras realizadas por la demandada, negando eficacia a la Junta de Propietarios celebrada con fecha de 13 de Julio de 2.004; b) situación de peligro para la seguridad de la actora con el cerramiento de la terraza, al facilitarse con dicho cerramiento el acceso a su propiedad a través de las ventanas.
Determina el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que en el régimen de propiedad establecido en el art. 396 CC corresponde al dueño de cada piso o local:
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El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
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La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
De este precepto se desprende que todo elemento que no encierre un derecho singular y exclusivo de propiedad es elemento común a los fines de la Ley, y en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la misma, el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos privativos (arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad), pero en cuanto a los elementos comunes (resto del inmueble, dice la Ley) no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Para la determinación de la naturaleza del bien (común o privativo) hay que atender al título constitutivo de la propiedad horizontal, y no habiendo sido aportado por la actora el mismo, habrá que atender a lo que resulta de la escritura de propiedad de la vivienda del demandado, siendo así que, de la descripción de la vivienda contenida en dicha escritura resulta que la misma (folio 48 de las actuaciones) "linda por la izquierda con zona verde destinada a jardín de uso exclusivo de esta vivienda de sesenta y seis metros y cuarenta y un decímetros aproximadamente..". De otro lado, de la descripción que se contiene en la escritura pública de compraventa de la vivienda aportada por el recurrente resulta que (folio 56 de las actuaciones) "la edificación tiene una superficie sobre rasante de 11.437,71 metros cuadrados y bajo rasante de 2.396,42 metros cuadrados, ocupando la edificación una superficie de 2.441,76 metros cuadrados, estando el resto de la parcela, de una parte destinada a jardines privativos de las viviendas de plantas baja............"
Nos encontramos, por tanto con una cierta indefinición respecto de la naturaleza del elemento sobre el que se ha efectuado la obra, aunque, ciertamente, lo que sí está claro es que no se trata de un elemento común, pues no aparece reflejado como tal ni en la descripción de la vivienda ni en la del edificio. De lasexpresiones "jardín de uso exclusivo de esta vivienda" y "jardines privativos de las viviendas de plantas baja" resulta la evidencia de que no estamos en presencia de un elemento común, sino todo lo contrario. A lo sumo podría calificarse
cómo, lo que la doctrina científica califica como elementos "relativamente comunes", llamados así por ser objeto de uso y disfrute por uno o algunos de los propietarios.
Tampoco estamos en presencia de un elemento que pueda ser considerado como terraza. El concepto de terraza se vino incluyendo en el concepto genérico de "cubiertas" a que aludía el artículo 396 del Código Civil en su anterior redacción, si bien, después de la reforma de 6 de Abril de 1.999 , ya se recoge de forma específica como elemento común al hablar de las fachadas con sus revestimientos exteriores de terrazas. Sin embargo, ni de la escritura ni de las fotos aportadas por la recurrente podemos concluir que estemos en presencia de una terraza, sino de un jardín que aparece configurado en la escritura de propiedad como de uso exclusivo de la vivienda, sin que debajo de él existan elementos estructurales del edificio, a lo que cabría añadir, como dice el perito nombrado por la parte actora en su informe (folio 38) "las cargas que se puedan transmitir al terreno son de escasa relevancia".
En cualquier caso, como quiera que la obra está adosada a la fachada del edificio y a un muro medianero, elementos que sí tienen la...
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