SAP Guadalajara 144/2003, 27 de Mayo de 2003
| Ponente | CONCEPCION ESPEJEL JORQUERA |
| ECLI | ES:APGU:2003:232 |
| Número de Recurso | 137/2003 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 144/2003 |
| Fecha de Resolución | 27 de Mayo de 2003 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Guadalajara, Sección 1ª |
SENTENCIA Nº 144
En Guadalajara, a veintisiete de mayo de dos mil tres.VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 194 /2002, procedentes del JDO. 1ª INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 2 de GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo 137 /2003, en los que aparece como parte apelante FOMENTO DEL OCIO, S.A. representado por la Procuradora Dª MARTA MARTINEZ GUTIERREZ, y asistido por el Letrado Sr. GARCIA LLATA POLO, y como parte apelada D. Jesús María , Felix , Jose Miguel , representados por la Procuradora Dª Mª JESUS DE IRIZAR ORTEGA, y asistido por el Letrado SR. DE IRIZAR, sobre otorgamiento de escritura y reclamación de cantidad, y siendo Magistrado/s Ponente la Ilma. Sra. Dª CONCEPCIÓN ESPEJEL JORQUERA.
Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.
En fecha 15 de noviembre de 2002 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda formulada por D. Jesús María , D. Felix y D. Jose Miguel representado por el Procurador Dª María Jesús de Irizar Ortega contra Fomento del Ocio S.A., representado por el Procurador Dª Marta Martínez Gutiérrez, debo declarar y declaro resueltos los contratos de compraventa de fecha 25 de febrero de 2000, 29 de enero de 2000 y 9 de noviembre de 1999, debiendo restituir la demandada a los actores las cantidades que entregadas por éstos en concepto de parte del precio y que consta en el fundamento jurídico segundo de esta resolución, así como el interés legal de estas cantidades desde la reclamación judicial. Asimismo debo condenar y condeno a Fomento del Ocio a que satisfaga a los actores la pérdida del poder adquisitivo sufrido por los compradores en virtud del incumplimiento de la demanda, consistente en la diferencia entre el valor de las parcelas compradas en los años en que suscribieron el contrato, y el valor de una parcela semejante en la fecha en que se ejecute la sentencia, estableciéndose como máximo de la indemnización el 200% de las cantidades entregadas por los actores más el interés legal desde la reclamación judicial, la determinación de la cuantía indemnizatoria se efectuará en ejecución de sentencia.= Las costas de este procedimiento se impondrán a la parte demandada".
Notificada dicha resolución, por la representación de FOMENTO DEL OCIO S.A. se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 20 de mayo.
Se alega, en primer término, indebida aplicación del art. 1124 C.C.; invocando que no ha concurrido en la actuación de la vendedora una actitud deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones que le incumbían, sino que la misma se hallaba en el momento de interposición de la demanda en disposición de otorgar las escrituras y de entregar las parcelas vendidas, aunque pendientes de culminar el proceso de urbanización, el cual dependía del previo cumplimiento de una serie de requisitos administrativos, de cuya pendencia, se dice, estaban debidamente informados los adquirentes, tanto por el expositivo segundo de los contratos, en los que se hacía constar que la transmitente se encontraba realizando, por los trámites establecidos en las disposiciones vigentes sobre la materia, la urbanización y parcelación de la finca matriz, de lo que, se sostiene, se infiere que los compradores eran conocedores de que era preciso que se aprobara por el Ayuntamiento el Plan de Actuación Urbanística y el Proyecto de Reparcelación, instrumentos en los que se contemplarían los plazos para la ejecución de las obras para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las Parcelas resultantes; añadiendo que también resulta dicho conocimiento de la estipulación octava del contrato, en la que se preveía que el vendedor debería otorgar la escritura en el plazo de tres meses desde el momento en que hubiere quedado abonado por completo el precio, momento en que tomarán posesión de la parcela los compradores "y siempre que se hayan cumplido los trámites administrativos necesarios", adición de la que pretende extraerse la conclusión de que, no aprobado el Proyecto Urbanístico hasta el 21 de junio de 2001 y contemplándose en el citado convenio suscrito entre la promotora y el Ayuntamiento un plazo de tres años a partir de dicha fecha para la ejecución de las obras, estaría aún en plazo la vendedora para cumplir; aseverando que las referidas estipulaciones son fórmulas razonables, atendido que el cumplimiento dependía de actuaciones administrativas ajenas a la recurrente y que los adquirentes asumieron el riesgo que comportaba adquirir parcelas pendientes de urbanización a cambio de obtener un precio muy inferior al habitual en el mercado, argumentos que no pueden ser acogidos, puesto que, en primer término, consta, como apunta la Juzgadora de instancia, que nos hallamos ante contratos tipo, redactados unilateralmente por la vendedora y aceptados por una pluralidad de compradores diversos, en los que se reproducen las mismas cláusulas y que varían únicamente en los precios, plazos de pago y números de las parcelas vendidas, contratos queadolecen de falta de concreción, oscuridad y en los que se rompe el equilibrio de las prestaciones que ha de presidir esta forma de contratación; resultando de su texto y de la interpretación conjunta de lo pactado que lo que se comprometió a entregar la vendedora fueron parcelas completamente urbanizadas (extremo este que no se discute en la alzada); llamando inicialmente la atención que en su parte expositiva no se hizo mención, como quiere sostener la recurrente, a que la misma tuviera en proyecto parcelar y urbanizar la finca matriz, sino que se indujo la razonable creencia de que dicho proceso ya estaba en trámite, como se infiere de la expresión "está realizando por los trámites establecidos en las disposiciones vigentes sobre la materia la parcelación y urbanización de dicha finca", vaga mención que, de un lado, no se ajustaba a la realidad, ya que aún no se había obtenido autorización alguna para urbanizar y que, de otro, inducía a error y no informaba debidamente a los compradores de cuales eran los tramites presuntamente realizados y los pendientes, ni establecía un plazo, ni siquiera aproximado, para su realización, inconcreción a la que se quiso sumar una amplia cláusula de cobertura para el vendedor, al supeditar la obligatoriedad del otorgamiento de las escrituras y de la entrega de las parcelas al trascurso de tres meses desde que se completara el pago, condicionando además dicho cumplimiento de la obligación esencial que a la hoy apelante afectaba a que se hubieren cumplido "los trámites administrativos necesarios", los cuales tampoco se explicitaban, de manera que no se contemplaba plazo para el cumplimiento por parte de la vendedora, mientras que los compradores sí quedaban constreñidos desde el momento de la firma al abono de los desembolsos iniciales y de los plazos del precio convenidos e incluso a su total abono, aún cuando la adversa pudiera excusarse de sus obligaciones de entrega y elevación a escritura pública por falta de los mencionados e inconcretos trámites administrativos reseñados, de modo que los compradores empezaban a efectuar importantes desembolsos desde la firma del contrato, sin obtener inicialmente nada a cambio y se comprometían a pagar la parte pendiente del precio cuando la vendedora les requiriera para el otorgamiento de la escritura, para lo que no se preveía fecha y quedaba al arbitrio de la vendedora, pese a lo cual se establecía expresamente que, en caso de impago de uno o más plazos, la vendedora dispondría de las facultades previstas en el art. 1504 C.C., con derecho a retener la totalidad o al menos la mitad de las sumas satisfechas, sin que correlativamente se contemplara la facultad de resolución por parte de los compradores por incumplimiento de la contraparte; reservándose además la vendedora la posibilidad de modificar unilateralmente el proyecto o el Plan de Urbanización, para lo que, se decía, daban los compradores su anticipada conformidad, todo ello sin concretar los límites y...
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