SAP Madrid, 14 de Mayo de 2002
| Ponente | RAMON BELO GONZALEZ |
| ECLI | ES:APM:2002:6264 |
| Número de Recurso | 612/2001 |
| Fecha de Resolución | 14 de Mayo de 2002 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección ª |
SENTENCIA
En Madrid, a catorce de Mayo de dos mil dos.
La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio de cognición sobre arrendamientos, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante Carlos María , y de otra, como apelados-demandados Guillermo y Juan Antonio .
VISTO, siendo Magristrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Ramón Belo González .
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Madrid, en fecha 30 de marzo de 2001, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Mª LUISA MONTERO CORREAL en nombre y representación de Carlos María contra Guillermo y Juan Antonio , comparecidos personalmente asistidos de letrado, debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones contenidas en la misma, condenando al actor al pago de las costas causadas.".
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién lo impugnó en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.
Por providencia de esta Sección, de 9 de mayo de 2002, se acordó que no era necesariala celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 13 de mayo de 2002.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
Procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la parte dispositiva de la sentencia apelada, pero de la que se rechazan sus argumentos jurídicos, que quedan sustituidos por los que se expresan a continuación.
La sentencia apelada está motivada. La motivación de las sentencias dictadas en el orden jurisdiccional civil es una exigencia formal, de la que depende su validez, que aparece recogida en los artículos 120 número 3 de la Constitución, 248 número 3 de la L.O.P.J. y 359 y 372 número 3 de la L.e.c. de 1881, que es la de aplicación a la redacción de la sentencia dictada en la primera instancia. Debiendo entenderse por tal motivación la expresión del proceso lógico jurídico que conduce a determinar el fallo decisorio (sentencias de la Sala Primera del T.S.: 533/1995 de 1 de junio de 1995, R.J. Ar. 4587; 27 de julio de 1994, R.J. Ar. 6787; 7 de marzo de 1992, R.J. Ar. 2006). pero que la sentencia esté motivada no quiere decir que se hayan de combatir uno a uno los argumentos alegados por cada una de las partes, que pueden ser, en ocasiones, globalmente desechados por otras argumentaciones (sentencia de la Sala 1ª del T.S. de 12 de noviembre de 1990, R.J. Ar. 8701). Y por lo demás la parquedad o brevedad en los razonamientos no implica la falta de motivación (sentencia de la Sala 1ª del T.S. de 11 de diciembre de 1989). En el presente caso la sentencia apelada expresa el proceso lógico jurídico que conduce a la desestimación de la demanda y a la absolución del demandado, siendo cuestión radicalmente distinta la de si ha logrado convencer a la parte demandante (parece que no ya que apeló) o si es o no correcto.
Datos de interés.
El día 1 de septiembre de 1944 se suscribe un contrato de arrendamiento urbano de local de negocio (el número NUM000 de la casa número NUM001 de la CALLE000 de Madrid) del que resulta arrendatario don Guillermo .
El día 27 de noviembre de 1990 don Carlos María adquiere la propiedad del local de negocio, pasando a ser el arrendador.
Esta relación arrendaticia urbana de local de negocio, que arranca del contrato celebrado el día 1 de septiembre de 1944, subsiste al día 1 de enero de 1995 en situación de prórroga legal.
El día 24 de octubre de 2000 don Carlos María presenta demanda, contra don Guillermo y su hijo don Juan Antonio , en la que, con invocación de lo dispuesto en los números 2 y 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, solicita que se declara extinguida la relación arrendaticia por haberse jubilado don Guillermo y no habérsele notificado al arrendador la subrogación del hijo en la relación arrendaticia, continuado desarrollando en el local arrendado la misma actividad profesional de zapatero que el padre.
Don Guillermo percibe de la Seguridad Social una pensión por jubilación, en régimen de autónomos, desde el día 1 de febrero de 1979.
Respecto de una relación arrendaticia urbana de local de negocio, que arranque de un contrato celebrado antes del día 9 de mayo de 1985 y subsista al día 1 de enero de 1995 en situación de prórroga legal, prescribe, el párrafo primero del número 3 letra B, de la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que: "Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación (o fallecimiento), salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local". Añadiéndose en el párrafo siguiente que: "En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad....si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la Ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local...".
Para la adecuada compresión del precepto es imprescindible tener en cuenta la situación jurídica preexistente bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pues bien, en los arrendamientos de local de negocio en los que el arrendatario fuera una persona física su jubilación no era causa de resolución de la relación arrendaticia, tanto se encontrara ésta en el período pactadocontractualmente como en el de prórroga legal (no aparecía enumerada entre las causas del artículo 114 que son las únicas que permitían al arrendador instar la resolución de la relación arrendaticia). Tampoco se contemplaba una subrogación legal a favor del cónyuge o descendientes del arrendatario del local de negocio al jubilarse éste. Y, en relación con las causas resolutorias de la relación arrendaticia a instancia del arrendador, la jubilación del arrendatario con introducción en el local arrendado de su cónyuge o descendientes es un hecho que suele alegarse al invocarse la 5ª del artículo 114 de traspaso inconsentido e ilegal, a la que, en consecuencia, debemos hacer una referencia.
El traspaso del local de negocio arrendado es un negocio jurídico en virtud del cual el arrendatario del local de negocio cede los derechos arrendaticios que le corresponden, en base al contrato de arrendamiento, sobre el local arrendado, a un tercero que se obliga a pagarle por ello un precio. Este negocio jurídico, como tal, se encuentra sometido a la normativa general de los contratos contenida en el Código Civil. Ahora bien, como el traspaso constituye una novación consistente en sustituir un nuevo deudor (obligación de pagar la renta arrendaticia) en lugar del primitivo, frente al acreedor-arrendador no despliega efecto alguno mientras no lo haya consentido (art. 1.205 del Código Civil). Pero esta ausencia de consentimiento no vicia de nulidad el negocio jurídico de traspaso concertado entre arrendatario y tercero, que continúa siendo válido y eficaz, sin perjuicio de que el arrendador tenga derecho a no reconocerlo y pueda ejercitar las oportunas acciones contra el arrendatario en base al contrato de arrendamiento. La más importante, sin lugar a duda, será la de poder instar la resolución de la relación arrendaticia, por concurrir la causa 5ª del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (traspaso inconsentido). Por el contrario, si el arrendador lo consiente estaríamos ante un negocio jurídico de cesión de contrato que es plurilateral integrado por tres consentimientos, el prestado por el contratante cesionario (el tercero al que se traspasa), por el contratante cedente (el arrendatario que traspasa) y por el contratante cedido (el arrendador que conserva su posición originaria en la relación arrendaticia), siendo indiferente el orden en que se produzcan y sean o no simultáneos. Y, al devenir eficaz esta cesión del contrato, el primitivo arrendatario, salvo especial pacto en contrario, queda liberado de sus obligaciones respecto al arrendador al tiempo que pierde sus derechos, desapareciendo de la relación arrendaticia (si bien su liberación carece de efecto retroactivo, se produce "ex nunc" y no "ex tunc"); el arrendador y el tercero al que se traspasó el local asumen recíprocamente las figuras de arrendador y arrendatario en el contrato de arrendamiento y la totalidad de los correspondientes derechos y obligaciones derivados del mismo. En este caso, el arrendador no puede instar la resolución de la relación arrendaticia en base a la causa 5ª del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por haber consentido el traspaso.
En la Sección Segunda del Capítulo IV (artículos 29 a 42) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (de aplicación a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrado con anterioridad al día 1 de enero de 1995 y que subsistan a esa fecha, por aplicación del número 2 de la Disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos) no se contiene una genérica regulación del negocio jurídico de la cesión del contrato de arrendamiento a través del traspaso del local de negocio...
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Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2010
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