SAP Alicante 576/2014, 15 de Diciembre de 2014
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 576/2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Alicante, seccion 9 (civil) |
| Fecha | 15 Diciembre 2014 |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCION NOVENA
ELCHE
Rollo de apelación nº 401/14
Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Elche
Autos de Procedimiento Ordinario 1183/11
SENTENCIA Nº 576/14
Iltmos. Sres.
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Vicente Ballesta Bernal
Magistrado: D. José Antonio Pérez Nevot
En la Ciudad de Elche, a quince de diciembre de dos mil catorce.
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Procedimiento Ordinario 1183/11, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, Dª Isabel, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Juan Vicedo y dirigida por el Letrado Sr. Pardos Bugeda, y como apelada la parte demandada, D. Avelino y D. Dimas, representada por el Procurador Sr. Martínez Hurtado y dirigida por el Letrado Sr. Serrano López.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche en los referidos autos, tramitados con el número 1183/11, se dictó sentencia con fecha 20 de septiembre de 2013 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por D.ª Isabel, contra
D. Avelino y D. Dimas debo acordar y acuerdo absolver a los demandados de los pedimentos dirigidos en su contra, con condena en costas para la actora."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora, Dª Isabel en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 401/14, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia dictada y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 11 de diciembre de 2014.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Vicente Ballesta Bernal.
La sentencia de fecha 20 de septiembre de 2.013 recaída en la primera instancia, desestima en su integridad la demanda formulada por Doña Isabel contra Don Avelino y Don Dimas y absuelve a los demandados de las pretensiones formuladas en su contra, imponiendo a la parte demandante el pago de las costas originadas en esa instancia.
Frente a la referida resolución, la demandante Sra. Isabel, interpone recurso de apelación que fundamenta en los siguientes motivos: 1º) Error en la valoración de la prueba que provoca la infracción de los artículos 13 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal . 2º) Improcedente estimación de la excepción de falta de legitimación pasiva del Presidente de la Comunidad de Propietarios Don Dimas .
Sobre la Falta de Legitimación Pasiva del Sr. Dimas .
Variando en la resolución el orden de los motivos referidos en los que se basa el recurso de apelación, procede resolver en primer lugar sobre la legitimación del Presidente de la Comunidad para ser demandado en las presentes actuaciones.
Efectivamente, tal y como se precisa en la resolución recurrida (fundamento de derecho primero) y se desprende de la lectura del Suplico de la demanda inicial de las actuaciones, se ejercita por la actora una acción por la que se pretende que los demandados, en su condición de Presidente y Administrador de la Comunidad de Propietarios, rindan cuentas en relación a unas obras ejecutadas en el EDIFICIO000, sito en la AVENIDA000 nº NUM000 de los Arenales del Sol (Elche).
La rendición de cuentas es la operación que está obligada a realizar toda persona que tenga encomendada la administración de bienes ajenos, por la que expone el estado del patrimonio administrado y las gestiones realizadas para su conservación, con indicación de todo cuanto ha realizado en el desempeño de su cometido, de todo lo que ha pagado y de todo cuanto ha recibido, de todas las obligaciones que ha asumido frente a los terceros y de las que éstos asumieron frente a él -si actuó en nombre propio- o frente al mandante -si lo hizo como representante- ( AP Madrid, sec. 25ª, Sentencia de 13 de noviembre de 2008 ).
La Ley exige que la Junta de propietarios se reúna por lo menos una vez al año "para aprobar los presupuestos y cuentas" ( art. 16.1 LPH ) y los arts. 9 y 17 (implícitamente) y el 20 de la misma Ley de Propiedad Horizontal se refiere a las funciones del administrador, entre las que se encuentran las cuentas de la comunidad, y por tanto, su llevanza y rendición.
Suele definirse al administrador de una comunidad de propietarios como "la persona física o jurídica que gestiona los intereses de la comunidad bajo una relación de mandato sui generis, con proyección externa, cuya gestión pertenece a la esfera propia de su misma actividad".
Su naturaleza jurídica es de mandato, ya que su gestión pertenece a una actividad que el mandante podría realizar, por ser sustituible, ya que si así no fuese estaríamos en presencia de un arrendamiento de servicios. Las actividades ejecutivas que se recogen en el art. 20 LPH vienen a ser meramente accesorias, inherentes e indispensables para el ejercicio de la función gestora característica del mandato, con proyección externa, cuando contrata con terceros y realiza gestiones en nombre de su mandante que es la comunidad de propietarios.
En cambio, el artículo 13, 3 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que el Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
En el presente caso, no se dirige la demanda contra la Comunidad de Propietarios sino contra dos personas físicas que ostentan los cargos de Presidente y Administrador de la Comunidad de Propietarios respectivamente, por lo que la legitimación pasiva de los demandados depende de la función que ejercen en la referida Comunidad, siendo de gran claridad que el legitimado pasivamente para rendir las cuentas que se exigen por la demandante es el administrador en base a la función que ejerce y al contenido de la misma, mientras que el Presidente de la Comunidad carece de esa legitimación pasiva al corresponderle por Ley la representación de la Comunidad, no demandada, en juicio y fuera de él, sin que ningún precepto de la Ley le atribuya funciones relativas a la rendición de cuentas que la atribuye al Administrador el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de las responsabilidades que pudieran derivarse en el ejercicio de las funciones de uno y otro demandados.
Consiguientemente, debemos desestimar este motivo del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia recaída en la primera instancia.
Error en la valoración de la prueba e Infracción de lo establecido en los artículos 13 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal .
Desestimado el anterior motivo del recurso, y siendo correcta la apreciación por el Juzgador de Instancia de la excepción de Falta de Legitimación Pasiva del Sr. Dimas, este motivo del recurso de apelación debe referirse únicamente a si procede estimar la demanda contra el otro codemandado Sr. Avelino en su calidad de Administrador de la Comunidad de Propietarios.
El secretario de la Comunidad custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Las funciones del administrador vienen precisadas en el artículo 20 de la LPH : a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. e) Actuar, en su caso, como...
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