SAP Tarragona 171/2004, 3 de Abril de 2004
| Ponente | AGUSTIN VIGO MORANCHO |
| ECLI | ES:APT:2004:541 |
| Número de Recurso | 549/2002 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 171/2004 |
| Fecha de Resolución | 3 de Abril de 2004 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Tarragona, Sección 3ª |
SENTENCIA Nº
ILTMOS. SRES.:
PRESIDENTE
D. AGUSTIN VIGO MORANCHO
MAGISTRADOS
Dª PILAR AGUILAR VALLINO
D. JUAN CARLOS ARTERO MORA
En Tarragona, a tres de abril de dos mil cuatro
Visto ante esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por D. Oscar representado en la instancia por el Procurador D. JOSÉ ROMÁN GÓMEZ y defendido por el Letrado D. PABLO BENEDICTO REBULL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de El Vendrell en fecha de 5 de febrero de 2002 , en autos de Juicio de Cognición 114/00 en los que figura como demandante Jaime y como demandado Oscar .
ACEPTANDO los de la sentencia recurrida, y
La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Que estimando como estimo la demanda formulada por D. Jaime (hoy Francisco , hijo del anterior) contra D. Oscar , representado por el Procurador Sr. Andrés Vidal debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio sito en PLAZA000 núm NUM000 de Torredembarra y en consecuencia declaro haber lugar al desahucio del demandado, a quien expresamente condeno a su desalojo en término legal, con prevención de lanzamiento. Se imponen a la demandada las costas de este procedimiento."
Que contra la mencionada sentencia se solicitó la preparación de la apelación y,evacuado ese trámite, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada sobre la base de las alegaciones que son de ver en el escrito de alegaciones presentado.
Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulen adhesión o impugnación de la sentencia apelada, por la parte actora se interesa la confirmación de la sentencia apelada.
VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. D. AGUSTIN VIGO MORANCHO
La relación contractual arrendaticia urbana viene concebida en la legislación especial como un vínculo de naturaleza personal entre arrendador y arrendatario, de manera que el acto contractual coloca a ambos sujetos de derecho en respectivas posiciones de poder y deber, sin que el que accede al uso del local de negocio locado puede, por sí y ante sí sin tener en cuenta el derecho del propietario, realizar obras que afecten a la configuración del inmueble locado, salvo el caso de que hubiera existido consentimiento del arrendador. Es por ello, que el artículo 114, causa 7ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable a este proceso, prevé como causa de resolución contractual que el inquilino o arrendatario o quienes con él convivan causen dolosamente daños en la finca, o cuando lleven a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción. Ahora bien, no toda obra realizada puede considerarse que es constitutiva de causa de resolución, pues es menester que afecte a la configuración del local arrendado y que las obras se realicen sin consentimiento del arrendador, debiendo partirse de un concepto restrictivo de obras que afecten a la configuración, pues como se ha venido declarando el concepto de configuración, al que se refiere el artículo 114-7º de la LAU de 1964 , ha de ser calificado como contingente y circunstancial, de tal modo que no admite apriorísticamente un concepto abstracto y general, sino que en cada caso concreto y específico habrá de tenerse en cuenta las circunstancias concurrentes para determinar si, dada la naturaleza de la cosa arrendada y sus particulares circunstancias, ha llegado a producirse o no una alteración en la modificación. Concretamente la doctrina jurisprudencial ha entendido que se considerará en todo modificada la cosa arrendada cuando se altere el espacio comprendido en la misma, bien sea a su aumento o disminución, bien provocando una variación de su distribución (vid. las sentencias del (Tribunal Supremo de 5 de abril de 1991, 4 de junio de 1991, 25 de febrero de 1994, 29 de diciembre de 1995 y 6 de marzo de 1997 ). Al respecto resulta interesante la Sentencia de 7 de marzo de 2000 de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona , fundamento jurídico segundo, la cual declaró: "Como ya señalara esta misma Audiencia entre otras en SS. de 21 de octubre de 1993 conviene previamente significar: a) que incumbe al arrendador el probar que el arrendatario ha ejecutado obras que modifican la configuración de la vivienda o local de negocio, y a este último demostrar que las ha llevado a cabo con el consentimiento del arrendador, así como la fecha en que se efectuaron ( SSTS de 17 de diciembre de 1962 y 5 de febrero de 1964 , si bien es bastante con que el arrendador las denuncie en términos generales a tenor de no serle exigida la concreción, en razón a que generalmente tales obras se generan clandestinamente ( STS de 11 de octubre de 1963 ); b) que es imprescindible que las obras vulneren la configuración de la vivienda o local, no siendo el concepto de configuración, aunque presupuesto de hecho, un puro concepto material, sino también jurídico, expresivo de la relación de una parte con el todo, que incumbe fijar a los Tribunales en cada caso y de fijación flexible y variable en función de las circunstancias concurrentes ( SSTS de 26 de junio de 1965 y 23 de marzo de 1966 ), siendo, pues, de carácter contingente y circunstancial ( S. de 27 de enero de 1971 ); c) que dicha causa de resolución ha de ser interpretada restrictivamente y con la mayor cautela y equidad por ser la resolución contractual la consecuencia más grave en la vida del arrendamiento, de tal forma que no es dable bajo criterios abstractos aplicar las normas a cualquier obra o alteración, sino que es preciso que ésta cambie la estructura, apariencia y aspecto peculiar del local o vivienda de modo sustancial y sensible y no meramente accidental ( SSTS de 3, 14 y 18 de octubre de 1958, 6 de junio de 1960, 10 de abril de 1961, 27 de abril de 1962, 19 de abril de 1965, 23 de noviembre de 1974 ); d) que el cambio de configuración no hay que referirlo a la que tuviere la cosa arrendada al verificarse su construcción o al perfeccionarse el contrato, sino a la que tenga, con el consentimiento expreso o tácito del arrendador, inmediatamente antes de realizarse la modificación discutida ( S. de 2 de octubre de 1971 ); e) que las obras de reparación y sustitución de elementos necesarios no alteran la configuración y no dan lugar a la resolución, como las obras de mero enfoscamiento o sustitución de pavimento, solerías, alicatados, tuberías de desagüe ( SSTS de 10 de febrero de 1960, 14 de octubre de 1963 y 14 de diciembre de 1990 ), como tampoco dan lugar a ella las variaciones que derivan de componentes meramente superpuestos y no empotrados en la fábrica del edificio de modo permanente de tal forma que puedan separarse sin deterioro o menoscabo del mismo ( SSTS de 5 de mayo de 1960, 27 de octubre de 1961, 14 de marzo de 1963, 8 de junio de 1974, 14 de diciembre de 1990 y 30 de enero de 1991 ); y f) Las obras llevadas a cabo por el arrendatario para evitar undaño inminente o incomodidad grave no pueden tenerse en cuenta a efectos de si modifican o no la configuración del local arrendado, por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas ( SSTS de 5 de febrero de 1960 y 19 de septiembre de 1987 ) y lo mismo ha de predicarse respecto de las obras requeridas por la Autoridad administrativa para el desarrollo del negocio, bajo sanción de clausura, pues ello también resulta ajeno a la voluntad unilateral del arrendatario y no tienen otro fin que el propio de la conservación del contrato, sin que sea necesario, a dichos efectos, entablar un litigio para que se declare el derecho del arrendatario a ejecutarlas al ser contrario a la buena fe ( art. 1258 del Código Civil ), principio ético que debe tenerse presente en el cumplimiento de los contratos ( SSTS de 14 de febrero y 29 de septiembre de 1989 ); es decir que la acción de resolución del contrato locativo que se contiene en la causa séptima del art. 114 LAU, Texto Refundido aprobado por D. 24 de diciembre de 1964 , y al que asimismo se contrae el art. 27.2, d) de la nueva Ley 29/1994, 24 de noviembre , tiene su razón de ser en la obligación que el art. 1561 CC impone a todo arrendatario, no sólo de mantener la cosa en estado de servir al uso para el que fue entregada, sino también devolver la finca, al concluir el contrato en el mismo estado en que la recibió, es decir, sin alteración de su forma o sustancia ( S. 21 de febrero de 1991 ); es por ello que la sanción legal de resolución contractual puede ser impuesta cuando el arrendatario realice obras en el local arrendado sin consentimiento o autorización del propietario arrendador; pero esta sanción sólo nacerá cuando tales obras modifiquen > la configuración del local, ya sea alterando sus elementos estructurales, ya modificando su fábrica o ya reduciendo su superficie o volumen. Si > es toda construcción que afecta a la arquitectura, albañilería o carpintería del inmueble, a la reforma o reparación de los edificios y > es aquella que introduce en el local arrendado una variación esencial y sensible y no un cambio meramente accidental y de detalle, al ser éste un concepto contingente y circunstancial ( SS. 14 de diciembre de 1990 y 12 de marzo de 1992 y 24 de julio de 1993 ), ha de analizarse en cada caso concreto si las alteraciones que el inquilino o arrendatario realiza en el objeto arrendaticio suponen una transformación respecto de la forma, vertical u horizontal, o el aspecto peculiar del inmueble ( S. 20 de diciembre de 1988 ), ya sea variando la superficie o volumen del mismo ( SS. 13 de febrero de 1968, 12...
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