SAP Ávila 9/2003, 8 de Enero de 2003
| ECLI | ES:APAV:2003:9 |
| Número de Recurso | 16/2003 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 9/2003 |
| Fecha de Resolución | 8 de Enero de 2003 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Ávila, Sección 1ª |
Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha
pronunciado
EN NOMBRE DEL REY
la siguiente
S E N T E N C I A N U M 9/03
SEÑORES DEL TRIBUNAL
ILTMO. SR. PRESIDENTE
DON EMILIO RAMÓN VILLALAÍN RUÍZ
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS
DON JESÚS GARCÍA GARCÍA
DON IGNACIO PANDO ECHEVARRÍA
En la Ciudad de Avila a ocho de enero de dos mil tres.
Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO ORDINARIO número 117/02 del Juzgado de Primera Instancia Nº3 DE AVILA, Rollo número 16/03; seguidos entre partes, de una como apelante Servando Terleira, S.L., dirigida por el Letrado D. Alberto Muñoz González, y de otra como apelada Jose Antonio y Rosario , dirigida por el Letrado D. Fermin Pastor Mena; actúa como Ponente, el Iltmo. Sr. IGNACIO PANDO ECHEVARRÍA.
Por el Juzgado de Primera Instancia Nº3 DE AVILA, se dictó Sentencia de fecha 8 de Octubre de 2002, en los autos de JUICIO ORDINARIO seguidos bajo el número 117/02 de mencionado Juzgado, cuya parte dispositiva contiene el siguiente FALLO: "Que, estimando la demanda presentada por D. Jose Antonio y Dª. Rosario representados por la Procuradora Dª. Pilar Palacios Martín y defendidos por el Letrado D. Fermín Pastor Mena contra la entidad mercantil Servando Terleira S.L. representada por la Procuradora Dª. Lourdes González Minués y defendida por el Letrado D. Alberto Muñóz González: A/.- Declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado mediante Escritura Pública otorgada ante el Notario con residencia en Madrid D. José Ignacio Fuentes López el día 18 de Julio del año 2.000 con el nº 2.746 de su protocolo y que tenía por objeto los tres inmuebles descritos en la demanda y en tal escritura. B/.- Condeno a la demandada la entidad mercantil Servando Terleira S.L. a pagar a los actores D. Jose Antonio y Dª. Rosario la suma de 54.091,09 euros así como el interés legal del dinero de la citada suma desde la fecha de la celebración del contrato de compraventa (18 de julio del año 2000) hasta la fecha de la presente sentencia y el interés legal del dinero incrementando en dos puntos de la citada suma desde la fecha de la presente sentencia hasta que sea totalmente ejecutada. C/.- Condeno a la demandada la entidad mercantil Servando Terleira S.L. a pagar a los actores D. Jose Antonio y Dª. Rosario la suma de 7.394,22 euros así como el interés legal del dinero de la citada suma desde la fecha de presentación de la demanda (22 de Marzo del año 2002) hasta la fecha de la presente Sentencia y el interés legal del dinero incrementado en dos puntos de la citada suma desde la fecha de la presente Sentencia hasta que sea totalmente ejecutada D/.- Condeno a la parte demandada al pago de las costas procesales.".
Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada recurso de apelación, admitido y dado traslado a la otra parte personada, de conformidad con lo dispuesto en el art. 458 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil y presentado el oportuno escrito de oposición, se remitieron los autos originales a ésta Audiencia Provincial para su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, habiéndose propuesto prueba y no considerándose necesario por la Sala quedó el procedimiento para que por el Iltmo Sr. Magistrado Ponente propusiera resolución objeto de deliberación y votación.
En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.
Se interpone en esta alzada recurso de apelación por la parte demandada contra la sentencia que estimando íntegramente la demanda interpuesta, declaraba resuelto el contrato de compraventa de inmuebles suscrito entre actores y demandado, condenando a éste a devolver el precio satisfecho, así como a indemnizar a los actores por los gastos realizados, en concepto de daños y perjuicios.
El recurrente impugna la sentencia con base en al menos catorce motivos distintos, que básicamente se centran en entender indebidamente admitida prueba documental, error en la valoración de la prueba al no dar por acreditados determinados extremos, infracción de preceptos jurídicos, señaladamente los arts. 1124, 1472, 1128 y 1105 CC, improcedencia de la resolución total de la compraventa, actuación de los actores contra sus propios actos, enriquecimiento sin causa de los actores, e inejecutabilidad, al menos parcial, de la sentencia dictada.
Ante la cantidad de motivos distintos que se alegan, con carácter previo se realizará un análisis general de la sentencia recurrida, y posteriormente se incidirá, aunque sea de forma breve dada su multiplicidad, en las distintas alegaciones de la parte.
Examinada nuevamente la sentencia dictada por el juez de instancia, y tras el examen de la prueba documental, así como de la testifical y declaraciones de parte realizadas en el acto del juicio, constatadas mediante su soporte videográfico, la Sala estima que la valoración del juez de instancia respecto a la resolución contractual no es errónea, compartiéndose los acertados razonamientos que expresa en su sentencia para acordarla.
En el presente caso el juez da lugar a la resolución contractual por entender que el hecho que la vivienda fuese transmitida sin licencia de primera ocupación ni certificación final de obra, así como con un garaje sin acceso, son causas suficientes para dar lugar a la acción ejercitada con base en el art. 1124 CC. Se estima por esta Sala que, con independencia de las distintas teorías doctrinales o jurisprudenciales acerca de la virtualidad de este trámite administrativo en relación con la validez del contrato de venta, en este supuesto concreto debemos atender de forma fundamental a la finalidad seguida por la actora al adquirir el piso, así como a la influencia que aquélla tuvo en la realización del contrato. Se considera acreditado que los actores querían el piso para habitarlo de inmediato, para constituir su hogar en Cebreros, y que estimaban esencial que el piso tuviese plaza de garaje.
En realidad la contraparte no niega esa necesidad, y de hecho la prueba demuestra que esa finalidad no era sólo una intención privada, sino que jugó un papel fundamental en la venta del piso, siendo tal circunstancia conocida por el demandado, como acredita que les entregase las llaves de la vivienda antes de la escritura pública para posibilitar la mudanza de sus bienes, que antes de esa escritura pero después de que los actores se mostrasen interesados en el piso el demandado acabase de terminar los remates pendientes en la vivienda (lo que no consta fuese parte de la obre en desarrollo), o que se le permitiese la conexión a la luz de obra y su aprovechamiento. Por otra parte tampoco podemos dejar de olvidar que la propia demandada anunciaba públicamente la venta de las viviendas haciendo constar que se vendía con "entrega inmediata llave en mano", sin que sea relevante la afirmación del demandado que él no redactó el anuncio, puesto que con su publicación en una revista de difusión local, el programa de fiestas, y al menos dos años distintos, aceptaba la publicidad que en el mismo ofrecía, debiendo tenerse en cuenta a los efectos de la protección de los consumidores, la consecuencias contractuales que pueden conllevar la publicidad emitida. En todo caso con estos anuncios queda patente que la propia demandada ofrecía esos pisos con garaje y trasteros para ser inmediatamente ocupados, por lo que ahora no pude alegar (yendo contra sus propias declaraciones públicas) que no vendía los pisos para tal habitación inmediata, confirmando por el contrario la tesis de la parte actora.
Pues bien, a la vista de las anteriores circunstancias, y de la finalidad perseguida por los compradores, se pone de manifiesto que en este caso la licencia de primera ocupación y el certificado final se constituían como unos elementos esenciales del contrato de compraventa, pues no se vendía únicamente un inmueble (o varios, si separamos el garaje y trastero), sino que lo que se compraba era una vivienda, entendida ésta como un lugar en el que desarrollar la vida diaria. En esta tesitura, como bien expresa el juez de instancia, la licencia de primera ocupación deviene imprescindible, no porque no se pueda sobrevivir en ese piso, sino porque dicha carencia le priva de la posibilidad de acceder a los servicios que hoy día la sociedad estima básicos para desarrollar una vida en condiciones dignas. Ciertamente los actores han estado ocupando el inmueble, y no consta que hayan sufrido carencia de los servicios esenciales (luz o agua). Ahora bien, estos suministros han sido realizados de forma torciera, usando la luz de obra, que evidentemente no tiene esa finalidad y el agua cabe suponer que igualmente el concedido a la obra; no pudiéndose pretender que los compradores deban continuar de forma indefinida en esta situación de clandestinidad, con el riesgo permanente de un corte en la prestación de esos suministros y la imposibilidad de obtener otros diferentes.
Dado que estas circunstancias eran conocidas por el vendedor, se considera correcto que la ausencia de estos requisitos sean causa para resolver el contrato que no ha cumplido la finalidad pretendida por la parte que insta la rescisión, por más que en la escritura se hiciera constar que no se había declarado la terminación de obra del edificio, pues las consecuencias administrativas o jurídicas de esa mención no tienen por...
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SAP Valencia 383/2010, 5 de Julio de 2010
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