SAP Barcelona 824/2004, 1 de Diciembre de 2004
| Ponente | ISABEL CARRIEDO MOMPIN |
| Número de Recurso | 858/2003 |
| Número de Resolución | 824/2004 |
| Fecha de Resolución | 1 de Diciembre de 2004 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
SENTENCIA N ú m. 824
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a uno de diciembre de dos mil cuatro.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de procedimiento ordinario nº 163/2003, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Barcelona , a instancia de D/Dª. Marcelina , contra D/Dª. Estela ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de julio de 2003 , por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, DESESTIMANDO la demanda de juicio ordinario promovida por el Procurador Sr. Calvo Nogues en nombre y representación de Dª. Marcelina , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A Dª. Estela de los pedimentos contra la misma formulados, con imposición a la actora de las costas procesales."
Contra la anterior Sentencia interpusieron recurso de apelación ambas partes mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 2 de noviembre de 2004.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.
Opuesta por la demandada la existencia de fraude de ley en la donación a la actora de la vivienda litigiosa, debemos partir de una premisa previa, cual es que es suficiente que el demandante sea propietario en el mismo edificio de una pluralidad de viviendas alquiladas para que, a tenor del artículo 64 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 -aplicable al caso por razones de vigencia temporal-, entren en juego las causas de posposición. El problema surge cuando el demandante es propietario exclusivamente de una vivienda y su propiedad deriva de la donación efectuada por quien era propietaria de varias. En tal caso, aquel no puede optar entre desahuciar a uno u otro inquilino, dado que tan solo tiene poder de disposición sobre una vivienda. Pues bien, para evitar que, precisamente a través del cauce de la venta o de la donación se defrauden las reglas de posposición, el artículo 54 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos , aunque no limita la libertad de disponer por donación de los diversos pisos de un inmueble, por el orden que el transmitente tuviere por conveniente, sí cercena los derechos del adquirente vetándole, en determinados supuestos, la denegación de la prórroga por la causa primera del artículo 62 de la propia Ley . En efecto, el artículo 54 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al estar ubicado en el capítulo referido al tanteo y al retracto, ha sido interpretado por algún autor en el sentido de que el arrendatario puede impugnar la transmisión en los términos previstos en el artículo 53 de la propia ley . Sin descartar esta posibilidad, otros autores, dados los términos de este precepto, referido a quienes no hubieren ejercitado tanteo o retracto, derechos que no se otorgan en caso de donación por un lado, y la indeterminación de las consecuencias de la infracción del orden de prelación, por otro, entendieron que, sin perjuicio de su validez entre los contratantes, el arrendatario, si fuere demandado de resolución por causa de necesidad, podrá excepcionar el incumplimiento del orden de selección, si acreditase que en la constitución del título en que el arrendador se apoya, no se ha respetado el orden legal de selección. Esta última interpretación del precepto es la que acogió la Jurisprudencia y en este sentido la sentencia de 16 de Febrero de 1993 señala que "las acciones impugnatorias de la transmisión de la finca que autoriza el artículo 53 de la Ley especial no se extienden a supuestos de hecho distintos de los que regula, de manera que el artículo 54 ha de entenderse desconectado de las mismas; con razón la doctrina señala que la redacción dada al expresado artículo por la Ley de 1964 limitó los efectos de la impugnación a que meramente se prive al adquirente de la facultad de denegar la prórroga del arrendamiento por causa de necesidad y, por ello, su ejercicio aparece necesariamente vinculado al artículo 64 y, por lógica jurídica, relacionado con los momentos en que se ofrece la oportunidad al inquilino de denunciar la inobservancia del orden de prelación del artículo 64 , ya sea como manifestación, al requerimiento previo ( art. 64.3 ) ya sea en el momento del requerimiento de denegación de prórroga ( art. 65 ), o, finalmente, como excepción en el juicio arrendaticio correspondiente. A este aspecto procesal del ejercicio de la impugnación que examinamos se refiere la sentencia de 27 de noviembre de 1963 , al decir que si bien es cierto que la Ley de Arrendamientos Urbanos no regula expresamente la forma en que habrá de imponerse por el arrendatario el cumplimiento por parte del arrendador de aquella prevención del artículo 54 , es evidente que el demandado afectado podrá excepcionar el cumplimiento de la selección y la consiguiente ineficacia del requerimiento si acreditase que en la constitución del título en que se apoya, sin perjuicio de su validez entre los contratantes, no se ha respetado el orden legal de selección ordenado por el artículo 64 . Consecuentemente con la expresada doctrina el...
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SAP A Coruña 24/2008, 25 de Enero de 2008
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