SAP Baleares 28/2004, 29 de Enero de 2004
| Ponente | CARLOS GOMEZ MARTINEZ |
| ECLI | ES:APIB:2004:137 |
| Número de Recurso | 582/2003 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 28/2004 |
| Fecha de Resolución | 29 de Enero de 2004 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 3ª |
240239999
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00028/2004
Rollo: RECURSO DE APELACION 582/2003
S E N T E N C I A Nº 28
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
DON CARLOS GÓMEZ MARTÍNEZ
MAGISTRADOS:
DOÑA MARÍA ROSA RIGO ROSSELLÓ
DON GUILLERMO ROSSELLÓ LLANERAS
En PALMA DE MALLORCA, a veintinueve de Enero de dos mil cuatro.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Nº Cinco de Palma de Mallorca, bajo el número 453/2002 , Rollo de Sala nº 582/2003, entre partes, de una como demandada-apelante la entidad CATIUS S.L., representada por el Procurador D. Juan Reinoso Ramis y defendida porel Letrado Sr. Pastor, y D.
Marcelino
Y Dª María Teresa
, representados por la Procuradora Dª Margarita Jaume Noguera y defendidos por el Letrado Sr. Mata Pons,de otra, como actora-apelada D. Luis Miguel
y Dª Leonor
, representados por el Procurador D. Gaspar Rul.lan Castañer y defendido por el Letrado Sr. López.
ES PONENTE el Magistrado Ilmo. Sr. DON CARLOS GÓMEZ MARTÍNEZ.
Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº Cinco de Palma, se dictó sentencia en fecha 4 de julio de 2003, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "QUE ESTIMO TOTALMENTE LA DEMANDA PRESENTADA por el/la procurador D./doña Sr./a Rullan, en nombre y representación de
Luis Miguel
Y Leonor
, defendido/a por el/la abogado Sr./Sra D./doña. López, contra CATIUS S.L. representaddo por el procurador Sr. Reinoso y defendido por el abogado Sr. Pastor y Marcelino
Y María Teresa
, representado/a por el/la procurador Sr./Sra. Nogueras y defendido por el abogado Sr./Sra Matas Pons y en consecuencia: =PRIMERO: Declaro que las condiciones generales de la URBANIZACIÓN000
, contenidas en la inscripción NUM000
de la finca registral número NUM001
son de obligado cumplimiento respecto de la finca objeto del presente litigio sita en la CALLE000
número NUM002
, solar NUM003
, Manzana NUM004
, de la URBANIZACIÓN000
, de Calviá, finca registral NUM005
, propiedad de los Demandados desde el 1 de agosto de2002, inscrito en el Registro de la Propiedad de Calviá en fecha de 2 de septiembre de 2002. =SEGUNDO: Se declara la infracción de tales condiciones generales por parte de la edificación construida por la demandada CATIUS S.L., propiedad ahora de D. Marcelino
Y DOÑA María Teresa
, condenando a los mismos a realizar a su costa las demoliciones y obras necesarias para adecuar la edificación a las expresadas condiciones generales y en los estrictos términos que figuran en el informe técnico que es acompaña, esto es, rebajar la altura hasta la cota + 102.73 m y retranquear la obra hasta que la distancia, en el linde, entre los solares 7 y 9 sean de 4 m. =TERCERO: DEBO CONDENAR Y CONDENO A LOS DEMANDADOS a estar y pasar por las anteriores declaraciones. =CUARTO: Con expresa imposición de costas a los demandados."
Contra la expresada sentencia, y por la representación de las partes demandadas, se interpusieron sendos recursos de apelación, que fueron admitidos a trámite y seguido el recurso por sus trámites, por esta Sala se acordó para votación y fallo el día 28 de enero de 2004.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los de la resolución que puso término al primer grado jurisdiccional en cuanto no se opongan a los que siguen.
Hechos y planteamiento de los recursos
Es un hecho incontrovertido que el chalet de la
CALLE000
número NUM002
de la URBANIZACIÓN000
, del término municipal de Calviá, construido por la entidad "Catius S.L." y en la actualidad propiedad don Marcelino
y de doña María Teresa
, todos ellos codemandados en el presente proceso, debía someterse en su edificación a ciertos límites impuestos por la denominadas "Condiciones Generales de la URBANIZACIÓN000
", redactadas por la entidad urbanizadora e inscritas en el Registro de la Propiedad.
También es un hecho admitido que dichas normas imponen una altura máxima sobre la altura media del solar o sobre la rasante de la calle contigua al solar (cláusula 4ª) ; y una separación de las fachadas respecto a las calles y lindes con otos solares de cuatro metros (cláusula 5ª).
En cambio son temas que, en relación a estos extremos, enfrentan a las partes los siguientes:
-
Para la actora la altura máxima debe calcularse a partir de la cota media de la calzada, que es de 99.73 metros, lo que significa que tanto los forjados como los tejados están a una altura superior a la permitida. En cambio para los demandados el punto del que debe partirse para la medición es el correspondiente a la cota máxima de la rasante, que es de 101.00 metros, loque implicaría que la vivienda no sobrepasaría el máximo permitido. La actora propugna una forma de medición prevista en un anexo a las condiciones generales que no fue inscrito en el Registro de la Propiedad mientras que las demandadas sostienenque la forma de calcular la altura que postulan es la que resulta de la aplicación de las normas contenidas en el Plan General de Calviá.
-
En relación a la distancia de separación las demandadas sostienen que el linde entre las propiedades no está bien delimitado por lo que resulta imposible establecer si, tal y como sostienen los actores, dicha distancia mínima no se respeta.
La sentencia que puso fin al anterior grado jurisdiccional, estimatoria de la demanda, es apelada por ambas partes demandadas que sostienen motivos de impugnación semejantes que pueden sintetizarse del modo que sigue:
1) Se insta la nulidad del juicio por entender que el anexo a las condiciones generales fue introducido extemporáneamente en el proceso al haber sido aportado por los actores en el acto de la audiencia previa, y no en el momento de interposición de la demanda, como era preceptivo, al tratarse de un documento en el que se fundaba su pretensión.
2) Se solicita la declaración de nulidad del juicio por no haberse admitido las testificales de don
Francisco
(propuesta por ambas partes codemandadas) y de don Salvador
(propuesta por la demandada "Catius S.L.").
3) El modo de cálculo de laaltura no forma parte de las Condiciones Generales de la
URBANIZACIÓN000
inscritas en el Registro de la Propiedad, sino que viene especificada en un "anexo nº 2" no inscrito ni conocido por los adquirentes del solar de autos que, por tanto, no les vincula, resultando, según los apelantes, de aplicación, los criterios contenidos en el Plan General de Urbanismo de Calviá.
4) El juez "a quo" funda la aplicación de la norma contenida en el referido "anexo nº 2" en la circunstanciade que el propio perito de la codemandada "Catius S.L.", en el acto del juicio, manifestó que sus cálculos se fundaban en dicho documento, pero lo cierto es que tal declaración se debió, según los recurrentes, a un malentendido o aun error, como lo evidenciaría el hecho de que en su dictamen, don
Baltasar
no realiza los cálculos de altura con base en dicho "anexo nº 2" sino en la normativa del Plan General de Calviá.
4) En cuanto a la distancia de separación reiteran los apelantes que persisten las diferencias sobre la ubicación del linde, y añaden que debe admitirse la tesis de los peritos de los demandados que señalan que el hecho de que en un punto la edificación se halle a 3,80 m. de la linde se debe a un error que debe reputarse incluido dentro del margen del 5% admisible en la construcción.
5) Los Srs.
María Teresa Marcelino
son terceros de buena fe amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en cuanto que las extralimitaciones se habrían producido por supuesto incumplimiento de ciertas condiciones previstas en el "anexo número 2", no inscritas en el Registro de la Propiedad.
6) Los actores han actuado de mala fe en cuanto que han permitido que se elevase una construcción que supuestamente infringía la normativa de la zona para después pedir su demolición.
7) La edificación de los demandados no produce perjuicio alguno a los actores.
8) El retranqueo del edificio por no respetar en un solo punto la distancia mínima entre parcelas, y sólo en 20 cm., resulta una consecuencia desproporcionada.
Aportación del documento denominado "anexo nº 2"
El artículo 265.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la aportación en la audiencia previa de aquellos documentos cuyo interés o relevancia se ponga de manifiesto a consecuencia de las alegaciones de la parte contraria. Se trata de una novedad de la nueva ley procesal, inspirada en la anterior jurisprudencia que había llevado a atenuar el rigor con que la presentación de documentos venía regulada en el artículo 504 de la antigua ley.
En el caso de autos, la actora aportó con su demanda el informe confeccionado por el perito arquitecto don
Carlos Manuel
en el que se hace referencia al anexo número 2. Se trata, en efecto, de uno de los documentos en los que se basa el informe y, por tanto, sólo indirectamente, la pretensión actora que se sustentaba directamente en el dictamen y no en los documentos tenidos en cuenta para la redacción de éste. Por ello la actora no estaba obligada, como pretenden los apelantes, a aportar "ab initio" dicho documento ya que no podía adivinar que gran parte de la oposición a su pretensión se fundaría, precisamente, en la determinación del punto de la rasante a partir del cual debía medirse la altura. En consecuencia, una vez constatado que los escritos de contestación de ambas partes se referían a dicha cuestión, la aportación del referido documento al inicio de la audiencia previa se ajustaba a las previsiones del artículo 265.3 de la ley procesal, antes citado.
Ninguna indefensión puede haberse producido a los codemandados dado que, por las referencias que...
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