SAP Barcelona, 12 de Septiembre de 2002
| Ponente | INMACULADA CONCEPCION ZAPATA CAMACHO |
| ECLI | ES:APB:2002:8803 |
| Número de Recurso | 542/2001 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 12 de Septiembre de 2002 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 16ª |
SENTENCIA Núm.
Ilmos. Sres.
D. JORDI SEGUÍ PUNTAS
Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO
Dª. NURIA ZAMORA PÉREZ
En la ciudad de Barcelona, a doce de Septiembre de dos mil dos.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Menor Cuantía nº 254/2000, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona, a instancia de Dª. Nieves representada por el Procurador D. Angel Montero Brusell, contra D. Rodrigo y D. Ismael representados por el Procurador D. Javier Ranera Cahis y CONSTRUCCIONES JOSÉ CASTRO, S.A., representados por la Procuradora Dª. Joana Menén Aventín; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª. Nieves y CONSTRUCCIONES JOSÉ CASTRO, S.A. contra la Sentencia dictada en los mismos el día 19 de Marzo de 2.001, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando en parte, como estimo sólo en parte, la demanda interpuesta por DOÑA Nieves , representada en autos por el Procurador de las Tribunales Don Ángel Montero Brusell asistida, por el Letrado Don Jorge Camps Mas-Bagá, contra CONSTRUCCIONES JOSE CASTRO, S.A., representada en autos por la Procuradora de los Tribunales Doña Joana Menen Aventin, asistida por el Letrado Don Mario M. Campelo González, sobre incumplimiento de contrato de compraventa y reclamación de cantidad, debo condenar y condeno a dicha demandada a que pague a la actora la cantidad de un millón setecientas ochenta y seis mil ochocientas setenta y una pesetas (1.786.871,- ptas.); desestimando como desestimo la demanda también interpuesta contra DON Ismael y DON Rodrigo , representados en autos por el Procurador de los Tribunales Don Javier Ranera Cahís, asistidos por el Letrado Don Ignacipo Maella, debo absolver y absuelva a dichos demandados de la pretensión contra ellos asimismo deducida; y desestimando como desestimo lareconvención interpuesta por CONSTRUCCIONES JOSÉ CASTRO, S.A., contra DOÑA Nieves , sobre resolución de contrato, debo absolver y absuelvo a dicha demandada reconvencional de la pretensión contra ella deducida. Sin hacer especial condena en cuanto a las costas causadas por la demanda origen de autos, y con condena en costas a la actora respecto a las causadas por los demandados absueltos, y con condena, igualmente, a la reconviniente, de las causadas por la reconvención".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación por Dª. Nieves y CONSTRUCCIONES JOSÉ CASTRO, S.A. mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día SIETE DE MARZO DE DOS MIL DOS.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO.
Frente al pronunciamiento parcialmente estimatorio de la demanda contenido en la sentencia apelada se alzan tanto la actora Dª Nieves como la entidad codemandada Construcciones José,Castro SA. Siguiendo un orden lógico en la exposición, comenzaremos por analizar el recurso formulado por la segunda que insiste en la improcedencia de la responsabilidad allí declarada por el juez "a quo", argumentando que la compradora tuvo pleno conocimiento y, por tanto, aceptó las características reales de la vivienda circunstanciada en autos al menos al suscribir en fecha 29 de diciembre de 1998 la escritura publica de compraventa (folios 43 a 55).
Ante todo, cabría poner de manifiesto que, coincidiendo en este punto con Construcciones José Castro SA, discrepamos del parecer del Juzgado cuando califica de ruina funcional los "vicios" de los que en la demanda se pretendía hacer derivar la responsabilidad de los demandados en sus respectivas condiciones de promotora-vendedora (la expresada Construcciones José Castro SA) y arquitectos (los Sres.
D. Rodrigo y D. Ismael ). Porque es lo cierto que por mucho que de acuerdo con la reiterada doctrina jurisprudencial al respecto se quiera extender aquel concepto a los defectos constructivos que por exceder de meras imperfecciones técnicas configuren una violación o incumplimiento del contrato de obra, hagan temer por su pérdida o la hagan inútil o extremadamente dificultosa para la finalidad que le es propia (habitabilidad), tiene razón la demandada apelante cuando argumenta que los que de contrario se denuncian de ninguna manera encajan en tal definición. Y es que la "inhabitabilidad" de la planta inferior de la vivienda de autos viene determinada tan sólo por su condición urbanística de sótano, porque coma dice la perita judicial en su dictamen (folios 577 a 616 y 637 a 641) "un sótano es inhabitable por definición". De manera que tal como está construida la vivienda (ajustada al proyecto y a la licencia de obra en su día concedida) no presenta propiamente defecto constructivo alguno. El problema es otro, en concreto, que no se ajusta a las condiciones ofertadas a la compradora que creyó fundadamente, como después analizaremos, adquirir un dúplex compuesto por semisótano y planta baja y con un edificio enfrente (que forma parte del propio complejo) de una sola altura, cuando lo que se le ha entregado ha sido una vivienda compuesta de sótano (como tal no habitable) y planta baja y con la luz y vistas muy limitadas por la elevación en un piso de la altura del edificio situado enfrente (v. fotografías incorporadas al acta notarial unida a los folios 188 a 193).
Ahora bien, es asimismo a nuestro entender obvio que la anterior constatación, esto es, que el hecho de que las "vicios" que en la demanda se denunciaban no encajen en el concepto de ruinógenos a los fines previstos en el art. 1591 CC no puede determinar la consecuencia pretendida por Construcciones José Castro SA. Porque no se ha de olvidar que en cualquier caso a la actora incumbía la acción derivada del cumplimiento defectuoso de las obligaciones asumidas por aquélla en su condición de promotora-vendedora, obligaciones -no de medios o de mera actividad, sino de resultado-, que consistían en la entrega de la vivienda- por supuesto sin defectos, pero también, dado que se trató de una venta sobre plano, en la ejecución de la obra según lo pactado, lo que es tanto como decir según las condiciones ofertadas y publicitadas. Dicha acción, derivada de la normativa general del incumplimiento (art. 1101 y concordantes del CC), se ejercitaba en la demanda en cuyos Fundamentos de Derecho se citaban expresamente los arts. 1101 y 1124 CC. Y también desde tal perspectiva la responsabilidad de Construcciones José Castro SA deviene indiscutible.
Aduce la demandada apelante que sólo en el contrato privado de compraventa concertado con laactora en fecha 12 de enero de 1998 (documento unido a los folios 73 a 89), consta la palabra "semisótano" para referirse a la planta inferior de la vivienda, apareciendo por el contrario la correcta de "sótano" en la escritura pública otorgada el 29 de diciembre de 1998 (folios 43 a 55). De tal circunstancia, indudablemente cierta, no cabe sin embargo extraer consecuencia alguna favorable a la promotora-vendedora.
Porque dicho contrato privado se suscribió mientras la promoción se estaba ejecutando. Era la vendedora la única fuente de información que tenía la compradora de las características de la vivienda y del complejo en sí del que formaba parte y, desde luego, la compraventa desde el momento de la firma del documento privado era eficaz, quedando obligadas las partes en los términos pactados, términos que por supuesto no podía modificar unilateralmente Construcciones José Castro SA. No puede deducirse la conformidad de la Sra. Nieves con la configuración definitiva de la vivienda de la circunstancia de que en la escritura pública se denominara "sótano" a lo que en el plano incorporado al contrato privado se llamaba "semisótano", siendo tal dato un indicio que demuestra más bien la mala fe de la promotora al "vender" como duplex (v. folleto publicitario aportado al folio 66) lo que en realidad era una vivienda integrada por sótano y una sola planta habitable. Por el mismo motivo es irrelevante que la admitida modificación de la altura de las ventanas se verificara con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública (según se desprende de la prueba pericial practicada en primera instancia, las modificaciones del proyecto inicial tuvieron lugar el 15 de septiembre de 1998) , o que en el proyecto no se previera la distribución interior de la planta sótano. Desde luego, es del todo inverosímil que tal distribución, con el coste adicional que necesariamente hubo de suponer, se verificara a instancia de la compradora y sin cargo alguno como pretende la entidad demandada. Por lo demás, que la planta sótano se vendió a la aquí actora como habitable se desprende con meridiana claridad de los planos aportados a los folios 70 y 71 entregados a la compradora en el momento de satisfacer en concepto de arras la suma de 1.070.000 ptas. el 25 de noviembre de 1997 (v. factura y recibo aportados al folio 72), planos...
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