SAP Madrid 315/2010, 11 de Junio de 2010
| Ponente | FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ |
| ECLI | ES:APM:2010:8632 |
| Número de Recurso | 470/2009 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 315/2010 |
| Fecha de Resolución | 11 de Junio de 2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 25ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25
MADRID
SENTENCIA: 00315/2010
Fecha: 11 DE JUNIO DE 2010
Rollo: RECURSO DE APELACION 470 /2009
Ponente: ILMO. SR. D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ
Apelantes y demandantes reconvenidos: D. Gines, D. Lucas, Dª Eva Y
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES ARENAS, S.L.
PROCURADORA: DªMARTA URIARTE MUERZA
Apelado y demandado reconviniente: INVERSANRO S.A
PROCURADOR: D.FEDERICO PINILLA ROMEO
Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 336/2008
Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 48 DE MADRID
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ
D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO
En Madrid, a once de junio de dos mil diez.
Vistos en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos del PROCEDIMIENTO ORDINARIO 336/2008, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 48 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 470/2009, en los que aparece como parte apelante D. Gines, D. Lucas, Eva Y TERRENOS Y CONSTRUCCIONES ARENAS, S.R.L., representados por la Procuradora: Dª. MARTA URIARTE MUERZA, y como apelada INVERSANRO, S.A., representada por el Procurador D. FEDERICO PINILLA ROMEO, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.
Que los autos originales núm. 336/2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 48 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
Que por la Ilma. Sra. Dª. Mª Belén López Castrillo Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 48 de Madrid se dictó sentencia con fecha 6 de Marzo de 2009, cuyo FALLO es del tenor literal siguiente:"Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por Gines, Lucas, Eva Y TERRENOS Y CONSTRUCCIONES ARENAS S.L. representados por su procurador DªMARTA URIARTE MUERZA contra INVERSANRO S.A., representado por su procurador D.FEDERICO PINILLA ROMEO, absolviendo a éstos de los pedimentos de la actora y expresa imposición a dicha parte de las costas causadas y debo estimar y estimo la reconvención formulada por Iversanto, S.A.y en consecuencia debo declarar y declaro resueltos los contratos de compraventa suscritos entre los hoy litigantes por causas imputables a los demandantes reconvenidos y en consecuencia se condena a los demandantes reconvenidos a la pérdida del 50% de las cantidades entregadas a cuenta, todo ello con expresa imposición a la actora de las costas causadas por la reconvención."
Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, la Procuradora Sra. Dª. Marta Uriarte Muerza, dándole traslado del mismo a la parte demandada quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 9 de Junio del año en curso.
Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan sólo los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida que concuerden con los actuales.
La presente reclamación por los conceptos de resolución contractual y de pago de cantidad se saldó en la sentencia de 6 de marzo de 2009, dictada en el procedimiento ordinario nº 336/08, del Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid con la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención, de modo que la demandada INVERSANRO, S.A., obtuvo la declaración judicial resolutoria de los contratos de compraventa litigiosos, por causas imputables a los demandantes reconvenidos: D. Gines,
D. Lucas, Dª Eva, y "Terrenos y Construcciones Arenas S.L.", a quienes se condenó a perder el 50% de las cantidades entregadas a cuenta, por incumplimiento de la cláusula sexta del contrato privado de compraventa, cuyo prototipo de 25 de junio de 2004, consta unido a los folios 33 a 37 de autos, estando incorporados a continuación los demás contratos; así los fechados el 24 de junio de 2004, fueron unidos a los folios 41 a 45, 49 a 53, 56 a 60, 65 a 69; el datado 25 de junio de 2004, 74 a 78, y el de 23 de junio de 2004, 83 a 87.
Los motivos de la apelación versan acerca de las cuestiones controvertidas y los pronunciamientos de la sentencia apelada, el retraso en la conclusión de las obras con deficiencias y la entrega de las viviendas, contrariamente a lo proyectado y vendido, por la supresión de las zonas comunes, piscina y pistas deportivas. Oponiéndose la parte apelada a dichos motivos de los recurrentes.
Así pues, lo primero que en definitiva se debate en el presente litigio es la obligatoriedad del cumplimiento del plazo de entrega de la vivienda objeto de compraventa, habiéndose pactado en la respectiva cláusula cuarta de los contratos privados de 23, 24 y 25 de junio de 2004, que la construcción finalizaría en mayo de 2006, aproximadamente. Por lo tanto, no constituye dicha fijación un término final de carácter esencial, sino meramente orientativo, porque se condiciona a la obtención de la licencia de ocupación, suceso acaecido en este caso el 20 de junio de 2007. Este retraso puede considerarse un incumplimiento contractual, susceptible de generar, en su caso, un derecho al resarcimiento de daños y perjuicios, en el caso de haberse ejercitado la acción del artículo 1.101 del CC, premisa no cumplida en autos, como expresa la propia sentencia de instancia al aludir a la inexistencia del supuesto de entrega de "cosa distinta", pero no basta, por sí mismo, para integrar una causa resolutoria, como si se tratara de un término esencial, cuya condición jurídica no se aprecia en este caso, según la doctrina contenida, entre otras, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, sec. 3ª, de 2-10-2009, nº 362/2009, rec. 307/2009.
La argumentación concreta que desarrolla la apelada en oposición a este motivo, se basa en su particular visión de la imprevisibilidad de las circunstancias concretas que motivaron el retraso existente en la entrega de las viviendas, circunstancias que configura como la "hipótesis de concurrencia de fuerza mayor". Mas estas "causas ajenas al vendedor" hay que interpretarlas en consonancia con la "fuerza mayor", sin que comprendan una ampliación del concepto, pues la alienidad no puede confundirse con aquellas circunstancias que tienen que ser asumidas y previstas por la parte contratante de quien depende el cumplimiento. Esto es, no podemos hablar de fuerza mayor, cuando se trata de circunstancias no debidamente acreditadas, como ocurre con el pretendido yacimiento arqueológico, o perfectamente previsibles como parte integrante y esencial del proceso constructivo que debieron ser tenidas en cuenta a la hora de fijar el día de entrega de las viviendas. En el caso de autos, a tenor de lo pactado se evidencia que el plazo señalado no lo fue con el carácter de prestación principal, sino accesoria, por lo que su incumplimiento no habría hecho posible el ejercicio de la facultad reconocida en el artículo 1124 del Código Civil, en los términos que con anterioridad consignamos al reseñar la jurisprudencia emanada en torno a dicho precepto, concurriendo además el requisito de que la parte que insta tal resolución incumplió con la obligación que a ella le incumbía contractualmente, de acudir a otorgar la escritura pública del contrato de compraventa, al ser obvio que dicho incumplimiento, de la respectiva cláusula sexta de cada contrato enjuiciado, cabría imputar a los actores, según consta en la documental aportada con el escrito de contestación a la demanda y allanamiento parcial a la pretensión rectora de autos.
A ello se debe añadir que los retrasos se pretenden justificar por la necesidad de realizar estudios arqueológicos del terreno sobre el que se alzaba la edificación, lo que en modo alguno puede ser calificado como "fuerza mayor" por cuanto que el proyecto de edificación ha de contar con los preceptivos estudios sobre los terrenos en que ha de asentarse el edificio. La cuestión que se somete a la decisión de este Tribunal, debe ser resuelta rechazando los argumentos exculpatorios de la entidad promotora-vendedora, en relación a las causas del retraso que se decían ajenas o extrañas al ámbito de su actuación, no podían excluir la responsabilidad contractual, pues la fuerza mayor contemplada en el artículo 1.105 del Código Civil para excluir la responsabilidad contractual, requiere para su apreciación "la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable " -STS de 14 de abril de 2000 -, circunstancias que no se dan cuando el retraso de debe a otros supuestos retrasos de los contratistas o constructores de la obra, o de los avatares propios del proceso constructivo, ya que ello supone una "culpa in eligendo o in vigilando" de la entidad promotora, que es precisamente lo alegado en el caso para exculpar la innegable demora en la entrega de las viviendas adquiridas por los demandantes. Así, ya la sentencia del TS de 14 de noviembre de 1998, vino a establecer que "el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones, o su disposición seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales; el vendedor no puede escudarse en los incumplimientos de terceros respecto a él, porque es un suceso que ocurre en el circulo de sus actividades empresariales sujetas a su control, no externo,...
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